3 ضلع افت ساخت و ساز در فروردين

مجيد اعزازي|

فعالان ساختمان بر اين باورند كه فعاليت‌هاي ساخت و ساز در فروردين ماه سال جاري به‌شدت (بيش از 50 درصد اسفند 1402) افت خواهد كرد. آنها از سه عامل«عدم سياست‌گذاري مشخص دولت در حوزه صنعت ساختمان»، «ناپايدار بودن قيمت ارز» و «تعطيلات ابتدايي سال» به عنوان عوامل اثرگذار بر افت ساخت و ساز در نخستين ماه از سال جديد نام مي‌برند. اگر از اثرگذاري تعطيلات نوروز عبور كنيم كه در عمل نيز عبور كرده ايم، چشم‌انداز روشني از بهبود دو عامل ديگر در ماه‌هاي آتي از سال جاري وجود ندارد و از همين رو، مي‌توان گفت، به جز نوسان‌هاي احتمالي و اندك شامخ كل ساختمان در بالاي مرز رونق و ركود (عدد 50) تحول شگرفي را در حوزه ساخت و ساز مسكن و ساختمان در سال جاري شاهد نخواهيم بود.

رونق نسبي ساخت و ساز در اسفند 1402

آنگونه كه اتاق تعاون ايران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختماني 90 شركت بزرگ در گروه‌هاي ساخت بنا، مهندسي عمران و فعاليت‌هاي ساخت و ساز تخصصي ساختمان اعلام كرده است، عدد شاخص كل ساختمان در پايان اسفند 1402 با رقم 57.78 در مقايسه با
بهمن ماه همان سال (53.15) افزايشي 4 واحدي را تجربه كرده كه نشانگر وضعيت رونق صنعت ساختمان در مقايسه با ماه‌هاي گذشته است. چه آنكه عدد 57.78 از سويي بالاتر از عدد 50 به عنوان مرز رونق و ركود قرار دارد و از سوي ديگر، به غير از عدد شامخ در اسفند 1400 (با رقم 58.72) دست‌كم طي دو سال گذشته بي سابقه بوده است. بررسي‌هاي «تعادل» از نتايج حاصل از نظرسنجي از فعالان ساختماني نشان مي‌دهد، افزايش مولفه «ميزان سفارشات جديد مشتريان» و در نتيجه افزايش «ميزان فروش كالاها و خدمات» و «سرعت انجام و تحويل سفارش يا فرآيند كار» در صنعت ساختمان متاثر از افزايش فعاليت فصلي در پايان سال (به ويژه فعاليت‌هاي خدمات ساختمان) در اين دوره بوده است. از اين رو، با توجه به اوج‌گيري فعاليت‌ها در اسفند 1402 و نيز تعطيلات فروردين ماه، پيش بيني فعالان اين صنعت مبني بركاهش چشمگير مولفه «انتظارات در ارتباط با فعاليت‌هاي شركت در ماه آينده» قابل توجيه است. طبق نظر فعالان ساختماني، عدم سياست‌گذاري مشخص دولت در حوزه صنعت ساختمان و نيز ناپايدار بودن قيمت ارز و تعطيلات ابتدايي سال بر شرايط صنعت ساختمان (به عنوان يكي از صنايع پيشرو) اثرگذار خواهد بود. عدم تبيين برنامه‌ريزي مشخص در خصوص موارد مذكور، مي‌تواند تبعات جبران‌ناپذيري در پي داشته باشد.

شوك منفي ارز به ساخت و ساز

به گزارش «تعادل»، فعالان ساختماني پيش از اسفند 1402 نيز به‌طور مكرر نسبت به رشد قيمت دلار و اثر منفي آن روي قيمت مصالح و هزينه تمام شده ساخت و ساز هشدار داده بودند. رشد حدود 20 درصدي نرخ دلار طي زمستان سال گذشته منجر به آشفتگي بازار معاملات مصالح ساختماني و در پي آن صنعت ساختمان شد و مديران اين صنعت پيچيده را - كه متكي به محاسبات فني و مهندسي، و برنامه‌ريزي‌هاي اقتصادي متعددي است- در وضعيت نگران كننده‌اي قرار داد، به گونه‌اي كه آنها در نظرسنجي بهمن ماه اتاق تعاون ايران نيز اظهار كرده بودند كه «با توجه به شوك‌هاي منفي بازار ارز و ناپايدار بودن قيمت‌ها، ادامه فعاليت‌هاي صنعت ساختمان در وضع نامساعدي قرار خواهد گرفت و نيز استمرار اين شرايط، منجر به تشديد روند كاهشي فعاليت صنعت ساختمان و ساخت و ساز كشور خواهد شد.» اين تحليل در شرايطي عنوان شد كه عدد شاخص كل ساختمان در بهمن ماه با رقم 53.15 در مقايسه با ديماه 49.45 با افزايشي قابل توجه، از وضعيت ركود خارج شد و در وضعيت مساعدتري در مقايسه با ماه‌هاي گذشته قرار گرفت و به عبارتي از مرز عدد 50 عبور كرد و به محدوده رونق وارد شد. اما واضح است كه تحليل فعالان اقتصادي به يك دوره زماني بزرگ‌تر از «يك يا چند ماه» اشاره دارد. به دوران تازه‌اي از تحريم‌هاي اقتصادي يك جانبه امريكا عليه ايران كه از ارديبهشت سال 1397 آغاز شد و نوسان‌هاي ارزي و در پي آن، نوسان‌هاي اقتصادي پر قدرتي را عليه اقتصاد ايران تحميل كرد. طي اين سال‌هاي صنعت ساختمان بيش از پيش تضعيف شد. اين همه در حالي بود كه بنا به برخي از تحليل‌ها، مسكن سازي يكي از موتورهاي رشد اقتصاد ايران به شمار مي‌رفت و مي‌رود!

وضعيت تازه ساخت و ساز

اگر چه صنعت ساختمان، به غير از فروردين ماه نيمه تعطيل سال گذشته، صرفا در ماه‌هاي آبان، آذر و دي در محدوده ركودي قرار گرفت اما در ماه‌هاي پيش از آن نيز اندكي بالاتر از مرز رونق و ركود (عدد 50) بود و در شرايط ايده آلي قرار نداشت. اغلب فعالان صنعت ساختمان به اين نكته معترفند كه اين رونق نسبي و لب مرزي نمايانگر واقعيت بازار ساخت و ساز مسكن نيست و اين بازار از چندين سال قبل، در پي تشديد تحريم‌ها و جهش‌هاي تورمي و تزريق بي ثباتي به بازارها، با كاهش فعاليت شديد مواجه شده است و طي برخي از ماه‌هاي سال جاري نيز اگر رونقي مشاهده شده است، به معني رسيدن به شرايط سال‌هاي گذشته نيست، بلكه بهبود اندك شرايط، نسبت به ماه‌هاي قبل است. بر اين اساس مي‌توان گفت كه بازار ساخت و ساز همگام با بازار معاملات ملكي در تله ركود تورمي گير افتاده است. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته مي‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معيار وضعيت نسبت به ماه پيش (بهتر شده، بدتر شده يا تغييري نكرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزينه بيشتر از ماه قبل: عدد 1، گزينه بدون تغيير: عدد 0.5 و گزينه كمتر از ماه قبل: عدد صفر براي آن پرسش ثبت مي‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگويان به هر يك از گزينه‌هاي در عدد همان گزينه، مبين عدد شامخ درآن پرسش است. در نهايت، معيار سنجش اين شاخص عددي بين صفر و 100 است كه به ترتيب به معناي آن است كه 100 درصد پاسخگويان گزينه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب كرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغيير وضعيت نسبت به ماه قبل، بالاي 50 نشانه بهبود وضعيت نسبت به ماه قبل و زير 50 به معناي بدتر شدن وضعيت نسبت به ماه قبل است.

آخرين وضعيت بازار معاملاتي مسكن

بر اساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني معامله شده در شهر تهران در اسفند ۱۴۰۲ با رشد ۲۴.۸ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۸۱ ميليون و ۴۴۰ هزار تومان رسيد. بر اين اساس، رشد ماهانه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن تهران در اسفند سال گذشته نيز 3.8 درصد بوده است. در اين حال، در اسفند سال 1402 تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 6.2 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 0.1 و 6.4 درصد كاهش نشان مي‌دهد. به گزارش «تعادل»، قيمت مسكن در تهران در سال ۱۴۰۲ كمتر از ۲۵ درصد افزايش يافت كه دومين رشد پايين آن در ۷ سال اخير محسوب مي‌شود. پيش از اين در سال 1400، رشد 16 درصدي براي قيمت مسكن ثبت شده است. در سال 96 نيز اين شاخص 26 درصد رشد داشته است. در سال‌هاي 97، 99 و 1401 به ترتيب قيمت مسكن در بازار تهران 92، 94 و 86 درصد رشد را ثبت كرده است. گزارش بانك مركزي همچنين حاكي است، در اسفند سال 1402 تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 6.2 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 0.1 و 6.4 درصد كاهش نشان مي‌دهد. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در اسفند سال 1402 حاكي از آن است كه از مجموع 6179 واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 31.4 درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. اين سهم در مقايسه با اسفند سال قبل از آن، حدود 3.8 درصد كاهش يافته است. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در اسفند 1402 نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، سهمي معادل 51.9 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين 54.3 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين ماه معامله شده و 50 درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از 6 ميليارد تومان اختصاص داشته است.