گروه راه و شهرسازي|
سرنوشت بازارها از جمله بازار مسكن در سال آينده سوالي است كه اين روزها زياد شنيده مي‌شود. بي‌گمان پاسخ به اين سوال مستلزم بررسي شاخص‌هاي اثرگذار متعددي است. اما تحولات حدود 15 ماهه اخير بازار مسكن (و حتي تحولات 6 ساله اخير اين بازار) به روشني حاكي از اين است كه مسكن تابع تحولات نرخ ارز به عنوان اهرم نشانگر انتظارات تورمي عمل كرده است. به گونه‌اي كه نرخ ارز از ابتداي آذر سال گذشته تا همين روزها حدود 100 درصد جهش را تجربه كرده و قيمت مسكن نيز در تبعيت از آن در اين مدت، دستكم 70 درصد رشد يافته است. نشانه ضمني ديگر اين رابطه را تاييد مي‌كند و آن اينكه در پي جهش‌هاي ارزي كه نوسان قيمت مسكن، مراجع آماري از انتشار آمارهاي ماهانه خودداري مي‌كنند.توقف آمارهاي مسكن از زمستان سال گذشته تا ابتداي پاييز سال جاري و البته توقف دوباره آن توسط بانك مركزي از ابتداي ديماه سال جاري تاكنون نشانه ضمني و تجربي اين رابطه است.بر اين اساس، مي‌توان گفت، در سال آينده مادامي كه دولت و بانك مركزي در تثبيت نرخ ارز موفق عمل كنند، قيمت مسكن نيز در حدود رقم‌هاي فعلي (ميانگين 80 ميليون تومان براي هر متر مربع) باقي خواهد ماند و در غير اين صورت، بار ديگر دچار حركت خواهد شد. البته رقم 80 ميليون تومان متعلق به ديماه است و همانطور كه گفته شد طي دو ماهه اخير آمار تازه‌اي از بازار مسكن منتشر نشده است.
فراز و فرود قيمت مسكن در 1402
به گزارش «تعادل»، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال 1401 آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 9 ماهه نخست سال جاري و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401 و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت.
بازتاب نرخ ارز در بازار ملك
بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال 1401، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال جاري، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد. بر اساس آخرين گزارش رسمي از تحولات بازار مسكن تهران، طبق اعلام مركز آمار در دي ماه ۱۴۰۲ متوسط قيمت وزني آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ۸۰.۶ ميليون تومان و متوسط حسابي ۷۷ ميليون تومان در هر متر مربع بوده است. تورم نقطه به نقطه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران در ماه مذكور به عدد ٤٦,٥ درصد رسيد كه در مقايسه با ماه قبل از آن (٥٧.٥ درصد) ١١ واحد درصد كاهش نشان داد. اين در حالي است كه در آذرماه سال گذشته، متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني در تهران 48 ميليون و 73 هزار تومان بود. به عبارت ديگر، طي 12 ماهه منتهي به اول بهمن ماه سال جاري، متوسط قيمت هر متر مربع ملك بيش از 32 ميليون تومان رشد داشته است.
روايت اتحاديه مشاوران املاك
از مسكن 1403
عضو هيات رييسه اتحاديه مشاوران املاك گفت: عوامل متعددي بر بازار مسكن در سال ۱۴۰۳ اثرگذار است كه از جمله آن مي‌توان به هزينه‌هاي ساخت، تعداد معاملات، فعاليت‌هاي سوداگرانه، نوسانات بازار ارز، بودجه دولت، تسهيلات بانكي، ماليات‌هاي حوزه مسكن، نرخ رشد نقدينگي و اثرات آن بر تورم عمومي اشاره كرد. مهدي كرباسيان در گفت‌وگو با ايسنا اظهار كرد: آمارها و داده‌هاي موجود در سطوح مختلف اقتصادي تا حدودي مسير و چشم‌انداز بازار مسكن در سال آينده را مشخص مي‌كند. بخش ديگر به عملكرد و برنامه‌هاي دولت در سال ۱۴۰۳ و همچنين حركت بازارهاي موازي مربوط مي‌شود.
رشد بخش مسكن
از طريق پروژه نهضت ملي
وي افزود: دولت تلاش دارد بخش مسكن را به عنوان يك حوزه پيشران به رونق برساند. رسيدن رشد بخش مسكن از منفي ۱۵ درصد در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۳.۸ درصد در سال جاري نشان مي‌دهد كه تلاش‌هايي در اين حوزه صورت گرفته و اين رشد عمدتا از طريق طرح نهضت ملي مسكن به دست آمده اما كافي نيست. عضو هيات رييسه اتحاديه مشاوران املاك تاكيد كرد: عوامل متعددي بر بازار مسكن اثرگذار است كه از جمله آن مي‌توان به هزينه‌هاي ساخت، تعداد معاملات، فعاليت‌هاي سوداگرانه، نوسانات بازار ارز، بودجه دولت، تسهيلات بانكي، ماليات‌هاي حوزه مسكن، نرخ رشد نقدينگي و اثرات آن بر تورم عمومي اشاره كرد. كرباسيان گفت: وقتي آمار و ارقام سال جاري را مي‌بينيم به اعدادي مي‌رسيم كه مي‌تواند تا حدودي افق بازار مسكن در سال آينده را به تصوير بكشد. امسال تورم ۴۵ درصدي مصالح ساختماني را داشتيم. با تورم عمومي ۴۳ درصد مواجه بوديم و قيمت مسكن شهر تهران نيز تقريبا در همين محدوده به ميزان ۴۶ درصد افزايش داشت. لذا مي‌بينيم كه در اين سه حوزه اعداد و ارقام به هم نزديك است. وي با اشاره به نوسانات قيمت ارز در سال جاري گفت: نرخ دلار در بازار آزاد از حدود ۵۰ هزار تومان در ابتداي سال جاري به حدود ۶۰ هزار تومان در پايان سال رسيده كه رشد ۲۰ درصد را نشان مي‌دهد. يعني دلار كمتر از نصف تورم عمومي، نهاده‌هاي ساختماني و رشد قيمت مسكن افزايش داشت كه علت آن كنترل بازار ارز توسط بانك مركزي بود.
انتظارات تورمي را
نمي‌توان ناديده گرفت
نايب‌رييس كميسيون تخصصي مشاوران املاك اتاق اصناف ايران بيان كرد: درست است كه تحركات بازار ارز بر بازار مسكن اثرمي‌گذارد اما تنها مولفه براي ارزيابي اين بازار در سال آينده نيست. اثرات ساير بخش‌ها را نيز بايد در نظر گرفت. در اين خصوص علاوه بر آنكه با تورم بالاي ۴۰ درصد متغيرهاي اثرگذار بر بخش مسكن مواجهيم، انتظارات تورمي را نيز نمي‌توان ناديده گرفت. به گفته كرباسيان، رصد شرايط عمومي بازار مسكن در ماه‌هاي بهمن و اسفند نشان مي‌دهد علي‌رغم ركود معاملات، نرخ‌هاي پيشنهادي دچار تغيير شده كه از انتظارات تورمي نشأت گرفته است. بر اين اساس معتقدم دولت براي ايجاد آرامش در بازار مسكن بايد متغيرهاي اثرگذار بر تورم اين بازار را كنترل كند.
سامانه خودنويس اثر منفي بر امنيت معاملات دارد
وي با اشاره به نوسانات شديد بازار مسكن از سال ۱۳۹۶ تاكنون گفت: در شرايطي كه مشاوران املاك تاثيري بر افزايش قيمت نداشته و ندارند، نگاه‌هاي منفي به اين صنف آسيب زده است. مشاوران املاك به عنوان واسطه و دلالت‌كننده، عامل كاهنده قيمت هستند اما برخي تصميمات مثل كاهش حق‌الزحمه اين صنف و ايجاد سامانه خودنويس، فعاليت مشاوران را تحت تاثير قرار داد. معتقدم سامانه خودنويس، امنيت بازار مسكن را كاهش مي‌دهد كه پيامدهاي منفي براي خريداران و فروشندگان خواهد داشت. اثرات اين سامانه حدود يك سال ديگر نمايان مي‌شود.
