به گفته معاون توسعه مسكن شركت عمران شهرهاي جديد، با فرض استقرار حدود ۸.۵ ميليون نفر در هر دهك، تقريبا ۶ دهك جامعه (51 ميليون نفر) توانايي خريد مسكن را ندارند و حتي بعضي از ساكنان آپارتمان‌ها توانايي پرداخت شارژ ساختمان و هزينه‌هاي آن را ندارند. به گزارش «تعادل»، اگر چه «دهك‌هاي درآمدي» بر اساس «جمعيت» تقسيم‌بندي نمي‌شوند بلكه بر پايه «درآمد» افراد استوار است، با وجود اين، ساير آمارهاي رسمي نيز حاكي از اين است كه حدود 51 درصد از جمعيت كشور (38 درصد از جمعيت تهران) مستاجر هستند و در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند. با اين حال، بايد اذعان كرد كه خريد خانه حتي براي دهك‌هاي درآمدي 7و 8 نيز به سختي انجام مي‌شود. چون اساسا قدرت درآمدها در كوره تورم ذوب مي‌شود و مبلغ قابل توجهي براي خانه‌دار شدن براي خانوار باقي نمي‌ماند. ضمن اينكه در شرايط تورمي كنوني، مكانيزم پس انداز و دريافت وام بانكي به علت بزرگ شدن عددها در بازار مسكن كارايي لازم را ندارد. اين همه در حالي است كه طي 17 سال گذشته، در پي هر جهش قيمت مسكن (در سال‌هاي 1386، 1389، 1391و92، و 1397 تاكنون) از قدرت مالي مستاجران كاسته شده است و مستاجران كمتري توانسته‌اند از ديوار مالكيت ملك مطلوب خود بالا روند و صاحب خانه شوند. به همين نسبت طي اين سال‌ها، هر چه به زمان حال نزديك‌تر مي‌شويم، همزمان با تورم مسكن، تورم عمومي نيز رشدهاي بالايي را تجربه كرده است و به همين نسبت، فشار مالي بيشتري به قشر مستاجر وارد شده است، به گونه‌اي كه نه تنها خانه‌دار شدن كه تامين حداقل معيشت آنان در معرض آسيب قرار گرفته است. تازه‌ترين آمارها نيز حاكي از سبقت تورم اجاره از تورم عمومي در سال جاري بوده است و به همين دليل شرايط اجاره‌نشيني بيش از پيش براي مستاجران سخت شده است.
روياي خانه‌دار شدن براي 6 دهك درآمدي
ناصر رضايي، معاون توسعه مسكن و شهرسازي شركت مادرتخصصي عمران شهرهاي جديد در نشست علمي-تخصصي مركز پژوهش‌هاي توسعه و آينده نگري با عنوان «عملكرد دولت در اجراي قانون جهش توليد مسكن» گفت: با فرض استقرار حدود 8.5 ميليون نفر در هر دهك، تقريبا 6 دهك جامعه توانايي خريد مسكن را ندارند و حتي در برخي موارد بعضي از ساكنين آپارتمان‌ها نيز توانايي پرداخت شارژ ساختمان و هزينه‌هاي آسانسور را ندارند. از اين رو، بررسي‌ها نشان مي‌دهند بخش زيادي هزينه‌هاي سبد خانوار مختص به تأمين مسكن است و تعداد زيادي از افراد جامعه حتي اگر توان خريد مسكن را هم داشته باشند، توان پرداخت هزينه‌هاي نگهداري از ساختمان را ندارند.
به گزارش تسنيم، رضايي با اشاره به ضعف عملكردي شهرهاي جديد نسل اول كه در ابتدا با هدف جذب جمعيت سرريز شهرهاي مادر ساخته شدند اما در نهايت به سكونتگاه‌هاي خوابگاهي تبديل شدند افزود: دولت سعي دارد با برنامه‌ريزي و ساخت شهركهاي مولد و تخصص محور، فضايي را فراهم آورد تا افراد جامعه بتوانند ضمن سكونت در محيط با كيفيت، فعاليت‌هاي خود را بر اساس تخصصي كه دارند در همان جايي كه اسكان پيدا مي‌كنند، انجام دهند. معاون توسعه مسكن و شهرسازي شركت مادرتخصصي عمران شهرهاي جديد اظهار كرد: امكان تأمين اقتصاد و امرار معاش خانواده و استقرار فعاليت در سكونتگاه‌هاي جديد موضوع بسيار مهمي است كه بايد به آن توجه ويژه داشت و بايد بدانيم كه در كنار سكونت، اقتصاد هم بايد مورد توجه واقع شود. به همين جهت ما به سمت ايجاد سكونتگاه‌هايي رفتيم كه بتوانيم اقتصاد محلي را متناسب با اقتصاد روز دنيا در حوزه‌هايي نظير اقتصاد دانش بنيان، اقتصاد دريامحور و اقتصاد سلامت فعال كنيم و بتوانيم در كنار توجه به اين ابعاد، سكونتگاه‌هاي مولد كشاورزي ايجاد كنيم.
واقعيت‌هاي بازار مسكن
غلامرضا كاظميان، عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي و صاحب نظر حوزه مسكن نيز در اين نشست تخصصي در مورد كميت واحدهاي مسكوني گفت: تعداد واحدهاي مسكوني ما از تعداد خانوارها بيشتر است. دوم اينكه موضوع مسكن يك موضوع چند بعدي است و براي ساخت مسكن بايد به ابعاد مختلف آن توجه شود و بدانيم كه مفهوم سرپناه و خانه با يكديگر متفاوت است و ما بايد براي مردم خانه بسازيم. وي گفت: مساله اول مسكن در كشور ما موضوع گران بودن مسكن نسبت به قدرت خريد مردم است و دوم اينكه در بسياري از موارد مسكن را آنجايي كه بايد نساخته‌ايم و مسكن در جاهايي كه تقاضا زياد بوده ساخته نشده است. مساله سوم در حوزه مسكن جابه‌جايي مسكن خانوار در طول زندگي بر اساس نوع نياز به مسكن است كه پس از خريد مسكن جابه‌جايي به لحاظ نياز خانوار صورت نمي‌گيرد. كاظميان اظهار كرد: زمين به عنوان فاكتور اصلي در ساخت مسكن مطرح است و گاهي به موارد ديگر در ساخت مسكن چندان توجه نمي‌شود. بايد توجه كرد كه زمين چه به عنوان يك منبع طبيعي و چه به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي، تلفيقي از موضوعات اجتماعي، اقتصادي، سياسي و عوامل قانوني و نهادي است. عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي ادامه داد: مواردي همچون امنيت تصرف زمين، سرمايه‌گذاري، زيبايي‌شناسي، هويت فرهنگي و اجتماعي، پايداري و انصاف از جمله ابعاد مختلفي است كه بايد در سياست‌گذاري ساخت زمين مورد توجه قرار گيرد و هيچ كدام را نبايد فداي موارد ديگر كنيم و بايد به همه ابعاد در ساخت زمين توجه كرد. اين صاحب‌نظر حوزه مسكن و شهرسازي گفت: خروجي‌هاي فرآيند پيشنهادي براي ساخت مسكن در هر شهر دو بعد دارد؛ اول، برآورد كميت و كيفيت نياز به الگوهاي مختلف ساخت مسكن (انفرادي، تعاوني، انبوه‌سازي، مجتمع‌سازي، شهرك‌سازي و...) و دوم، تشخيص قلمروهاي قابل تخصيص به توليد مسكن (اراضي قهوه‌اي، اراضي خالي، الحاق، پيراشهري) بر حسب نوع مالكيت است كه بايد به هر دو بعد توجه ويژه داشت. كاظميان با طرح سوالاتي نظير اينكه آيا عرضه زمين كم بوده، تخصيص زمين به زمين شهري و مسكوني چقدر اولويت دارد، آيا عرضه زمين منجر به كاهش قيمت مسكن شده و خواهد شد و آيا وسعت بيشتر اراضي شهري و مسكوني با شكل‌گيري و تكامل شهريت تناسب دارد به تحليل تحولات شهري، تغييرات اراضي كشاورزي و تراكم زيستي در كشور پرداخت.
چالش‌هاي حوزه مسكن
در ادامه اين نشست، سيد اميرحسين گركاني، عضو هيات علمي دانشگاه و رييس پژوهشكده سوانح طبيعي، به بيان مسائل و چالش‌هاي حوزه مسكن پرداخت و مواردي همچون عدم دسترسي تمام اقشار جامعه به خصوص دهك‌هاي پايين درآمدي به مسكن مناسب و قابل استطاعت، رشد بافت‌هاي ناكارآمد و در معرض خطر شهري، عدم توجه به الگوهاي زيست سنتي كشور، توسعه منفصل شهري و فرايند الحاق روستاها به شهرها، بستر ناكافي براي مشاركت بخش خصوصي، پايين بودن عمر مفيد مسكن در كشور، عدم برنامه‌ريزي براي كنترل مهاجرت‌هاي روستا به شهر، ساختار سنتي توليد و ساخت مسكن و عدم توجه كافي به روش‌هاي فناورانه و نوآورانه، توجه ناكافي به ضرورت‌هاي محيط زيستي و پايداري، توجه ناكافي به ابعاد كيفي مسكن و ايجاد جدايي گزيني سكونتي در شهرها و محلات را از جمله مسائل و چالش‌هاي حوزه مسكن عنوان كرد. سيد اميرحسين گركاني درباره آينده توسعه روستايي گفت: آينده توسعه روستايي متكي بر سازماندهي مجدد نواحي روستايي و حركت به سمت اقتصاد جديد، زيرساختهاي اجتماعي و اقتصادي و اتحاد روستا و شهر در برنامه‌ريزي استراتژيك است و استراتژي‌هاي توسعه نيازمند توانمندسازي نهادهاي حاكميتي منطقه‌اي و محلي و تشويق الگوهاي مشاركتي توسعه به گونه‌اي است كه تمامي ذينفعان قادر به همكاري با هم باشند. در پارادايم توسعه مشاركتي شهر و روستا منافع مشتركي با شكل‌گيري شبكه نواحي شهري و روستايي به وجود مي‌آيد. وي ادامه داد: تغيير نگاه در اقتصاد روستايي كشورهاي توسعه يافته در بردارنده يك رويكرد منطقه‌اي به توسعه اقتصادي روستا است. اين تغييرات شامل تغييرات تكنولوژيكي در كشاورزي، رشد بازار براي محصولات كشاورزي جديد (مانند محصولات با ويژگي خاص ارگانيك)، تمركز بر بازارهاي محلي محصولات به جاي عمده‌فروشي و پيشرفت در زمينه ارتباطات و حمل و نقل است كه به وسعت بازار محصولات كمك كرده است.
رييس پژوهشكده سوانح طبيعي افزود: به واسطه تداوم كاهش جمعيت شاغل در بخش كشاورزي و پيش بيني صاحبنظران درخصوص ادامه اين روند در دهه‌هاي آتي، چشم‌انداز جديدي براي آينده نواحي روستايي در حال ظهور است كه تمركز آن بر تنوع بخشي اقتصاد روستا مبتني بر دارايي‌هاي طبيعي و فرهنگي است.
مختصات بافت‌هاي ناكارآمد شهري
وي درباره بافت‌هاي ناكارآمد و در معرض خطر شهري گفت: مجموع بافت‌هاي ناكار آمد كشور 167 هزار هكتار است كه 74 هزار هكتار از اين محدوده بافت فرسوده مياني، 32 هزار هكتار بافت تاريخي و 59 هزار هكتار نيز بافت ناكارآمد در قالب سكونتگاه‌هاي غيررسمي است. 23 درصد سطح شهري كشور بافت فرسوده و ناكارآمد است و اين در حالي است كه بيش از 21 ميليون نفر در اين محله‌ها زندگي مي‌كنند در اين ميان 49 درصد واحدهاي مسكوني واقع در بافت‌هاي ناكارآمد شهري فاقد تاب آوري در برابر آسيب‌هاي مختلف هستند. سيد اميرحسين گركاني درباره ايده دهكده‌هاي شهري افزود: دهكده شهري (UrbanVillage) برخلاف تفكر رايج كه فقط دو شيوه زندگي شهري و زندگي روستايي وجود دارد راه‌حل سومي نيز هست كه مزاياي زندگي فعال و پرانرژي شهري را با زيبايي و لذت زندگي روستايي همراه مي‌كند. دهكده شهري به جمعيت روستايي اين فرصت را مي‌دهد تا از خدمات و زيرساختهاي شهري استفاده كنند و به فعاليت‌هاي اقتصادي شهري دسترسي داشته باشند و همزمان به جمعيت شهري فرصت مي‌دهد تا از فضاهاي باز و داراي آرامش روستاها لذت ببرند و به فعاليت‌هاي كشاورزي و ديگر فعاليت‌هاي مرتبط با طبيعت دسترسي داشته باشند.
