گروه راه و شهرسازي|
در حالي كه طي هفته‌هاي اخير، برخي رسانه‌ها اثر افزايش نرخ ارز در ديماه و اوايل بهمن ماه روي قيمت مسكن را «متفاوت» از روال سال‌هاي اخير گزارش كردند، ديروز دبير اتحاديه مشاوران املاك اظهار كرد كه «اگر افزايش نرخ دلار ادامه‌دار باشد، با افزايش قيمت مصالح ساختماني، قيمت مسكن دوباره افزايش پيدا مي‌كند.» اين اظهارنظر به نوعي مويد پيش بيني «تعادل» از آينده قيمت مسكن در صورت تداوم رشد نرخ دلار ارزيابي مي‌شود. پيش‌بيني يادشده در چهارم بهمن سال جاري در روزنامه تعادل منتشر شد. بررسي‌هاي «تعادل» حاكي از اين است كه آرامش نسبي در بازار مسكن پايتخت يا به‌طور دقيق‌تر، كاهش قيمت اسمي مسكن طي ماه‌هاي آبان و آذر سال جاري به علت برقراري آرامش نسبي در بازار دلار ايجاد شده است. در آذرماه سال جاري، نرخ هر دلار امريكا در كانال 50 هزار تومان نوسان اندكي را تجربه كرده است و از همين رو، تا حد زيادي انتظارات تورمي در جامعه و در ميان فعالان بازارها تعديل شده است. در چنين شرايطي، از آنجا كه طي چند سال اخير، بازار مسكن تحت سيطره كامل شاخص‌هاي كلان و فضاي اقتصاد كلان كشور بوده، طبيعي است كه با بهبود يا ثبات نسبي نرخ ارز كه اهرم انتظارات تورمي و موجد نوسان در ساير بازارها به شمار مي‌رود، قيمت اسمي مسكن نيز تعديل بسيار اندكي را تجربه كند. از آنجا كه اين افت قيمت با كاهش حجم معاملات ملكي نيز همزمان بوده، مي‌توان گفت كه ركود در اين بازار تعميق شده است. در اين شرايط، نه فروشندگان و نه خريداران حاضر به فعاليت در بازار مسكن نيستند و به نوعي از اين بازار خارج شده‌اند.
قيمت مسكن جهش مي‌يابد؟
در حالي كه هنوز گزارش تحولات بازار مسكن طي ديماه سال جاري از سوي بانك مركزي و مركز آمار منتشر نشده است، در نتيجه نمي‌توان بدون داده‌هاي آماري درباره اثرگذاري احتمالي افزايش نرخ ارز روي قيمت مسكن به‌طور دقيق، داوري كرد.
به گزارش «تعادل»، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 9 ماهه نخست سال جاري و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401 و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت. بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال جاري، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد.
قيمت مسكن در پايان آذر 1402
گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن شهر تهران طي آذرماه سال جاري حاكي از تورم نقطه‌اي 54.1 درصدي و افت 65.1 درصدي حجم معاملات ملكي در قياس با آذر سال گذشته است. دور شدن اين دو آمار از هم به خوبي وضعيت بحراني بازار مسكن را نشان مي‌دهد. وضعيتي كه ركود- ابرتورمي نام گرفته است. وضعيتي كه تعداد معاملات ملكي را در ابرشهر تهران با بيش از يك ميليون پلاك، در ماه به 3 هزار و 550 فقره رسانده است و از سوي ديگر، متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني را از متري 48 ميليون و 73 هزار تومان به 74 ميليون و 88 هزار تومان بالغ كرده است. به عبارت ديگر، طي 12 ماهه آذر 1401 تا آذر 1402، متوسط قيمت هر متر مربع ملك بيش از 26 ميليون تومان رشد داشته است.
قيمت مصالح افزايش مي‌يابد
آنگونه كه دبير اتحاديه مشاوران املاك گفته است، «اگر افزايش نرخ دلار ادامه‌دار باشد با افزايش قيمت مصالح ساختماني قيمت مسكن دوباره افزايش پيدا مي‌كند.» اين گزاره اگر چه تا حدي درست به نظر مي‌رسد، اما مي‌توان گفت، بي‌گمان، با نرخ دلار به عنوان اهرم انتظارات تورمي، نه تنها مصالح ساختماني كه همه كالاها و خدمات و از جمله مسكن دچار رشد قيمت خواهند شد. در اين حال، سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك در گفت‌وگو با ايلنا با بيان اينكه با استمرار افزايش نرخ دلار قيمت‌ها در بازار مسكن هم افزايش پيدا مي‌كند، اظهار كرد: نكته مهم اين است كه شايد با ادامه افزايش نرخ دلار، قيمت‌ها در بازار مسكن هم افزايش پيدا كند اما مردم توان خريد ندارند و بازار مسكن كشش قيمت‌هاي فعلي را هم ندارد. وي ادامه داد: شايد افزايش نرخ دلار هيجاني را هم وارد بازار مسكن كند اما مقطعي بوده و بايد ديد رفتار دلار چگونه خواهد بود و آيا اين روند افزايش نرخ دلار ادامه‌دار است يا اينكه با ورود دولت قيمت‌ها كنترل مي‌شود. دبير اتحاديه مشاوران املاك گفت: تجربه نشان داده وقتي نرخ دلار بالا مي‌رود، به دنبال آن قيمت مسكن هم افزايش پيدا مي‌كند چراكه نهادهاي ساختماني گران مي‌شوند و در قيمت تمام شده مسكن اثرگذار است. لطفي درباره افزايش آني قيمت‌ها در بازار مسكن پس از افزايش نرخ دلار در بازار اظهار كرد: بعيد مي‌دانم كه مانند سال گذشته قيمت‌ها در بازار مسكن همپاي قيمت دلار افزايش پيدا كند چراكه مردم قدرت خريد ندارند و معامله‌اي انجام نمي‌شود و بازار مسكن كشش افزايش قيمت را ندارد.
وي افزود: قدرت خريد مردم در بخش مسكن به‌شدت كاهش پيدا كرده و تقريبا معاملات خريد خانه اول نداريم و معاملات مسكن به صورت تهاتر انجام مي‌شود يا اينكه افراد دارايي كه از قبل داشته‌اند را مي‌فروشند و از اين طريق نسبت به خريد مسكن يا تبديل به احسن آن اقدام مي‌كنند. دبير اتحاديه مشاوران املاك تاكيد كرد: در همين شرايط اگر افزايش نرخ دلار ادامه‌دار باشد با افزايش قيمت مصالح ساختماني قيمت مسكن دوباره افزايش پيدا مي‌كند. لطفي تاكيد كرد: اين افزايش قيمت دلار اگر مقطعي باشد و با دخالت دولت كنترل شود، خريد هيجاني در بازار مسكن هم نخواهيم داشت چراكه واقعا مردم توان خريد مسكن ندارند كمااينكه حتي مانند سال‌هاي گذشته كه معاملات مسكن در آستانه پايان سال افزايش پيدا مي‌كرد تا خريد‌ها مشمول تورم سال آينده نشوند، شاهد معاملات نزديك به پايان سال هم نيستيم.
