قيمت مسكن رشد افسارگسيخته‌اي داشته و همين موضوع باعث شده كه خريد خانه تبديل به يك رويا براي تمامي اقشار جامعه شود. اين رويا باعث شده كه برخي از سرمايه‌گذاران به دنبال تحقق روياي خود باشند و با اندك سرمايه خود به دنبال سرمايه‌گذاري در اين حوزه باشند. به همين دلیل صندوق‌هاي املاك و مستغلات تشكيل شد تا سرمايه‌گذاري خرد مردم را در حوزه مسكن سهل كند و به نوعي با سرمايه‌هاي خرد خود سود قابل قبولي كسب كنند.
صندوق املاك و مستغلات مزاياي متنوعي دارد و همين موضوع باعث شده كه استقبال از اين صندوق‌ها افزايش يابد. براي نمونه معافيت مالياتي، نقدشوندگي سهل، تنوع در سرمايه‌گذاري، مديريت حرفه‌اي، توزيع منظم سود، دسترسي به بازار بزرگ املاك و... تنها برخي از مزاياي اين صندوق‌هاست. در اصل اين قبيل از صندوق‌ها سرمايه افراد را جمع‌آوري و براي خريد املاك متنوع استفاده مي‌كنند. واضح است كه سرمايه‌گذاران از سود بازار مسكن بهره‌مند مي‌شوند؛ بدون اينكه هيچ دخالتي در فرآيند آن داشته باشند. حتي به واسطه ورود به اين صندوق‌ها، مي‌توان بازدهي بازار مسكن را بدون داشتن دانش و تجربه كسب كرد. بازدهي اين صندوق‌ها به واسطه نوسات بازار مسكن نيست و مديران با اجاره و جابه‌جايي املاك سود كسب مي‌كنند وصندوق‌هاي املاك و مستغلات براي متنوع‌سازي پرتفوي سهام و سرمايه‌گذاري‌هاي جايگزين در واحدهاي صندوق‌هاي سهامي و درآمد ثابت و طلا ريسك پرتفوي خود را كاهش دهند. در اصل بايد حداقل ۷۰ درصد از دارايي خود را به خريد، فروش و اجاره املاك اختصاص دهند و ۳۰ درصد باقي‌مانده را در ساير ابزارهاي سرمايه‌گذاري مانند صندوق‌هاي درآمد ثابت، سپرده‌هاي بانكي، اوراق رهني و ساير ابزارها سرمايه‌گذاري كنند. البته اين قانون ممكن است تغييراتي داشته باشد؛ چراكه پيش از اين قوانين صندوق‌هاي درآمد ثابت بورسي تغيير كرد و همين موضوع كسب سود سرمايه‌گذاران را نيز تغيير داد.
البته خريد و اجاره مسكن قوانين خاص خود را دارد و براي نمونه خريد ملك بايد گواهي پايان كار معتبر داشته باشد، كاربري مشخص داشته باشند، املاك نبايد در رهن يا وثيقه باشد و... كه اين موضوع ريسك ورشكستگي، ريسك مديريت، نقدشوندگي و امثال اين موارد را كاهش مي‌دهد.
حامد فقرايي، كارشناس بازار سرمايه در خصوص صندوق املاك نوشت: «حفظ ارزش دارايي در برابر نوسانات بازار را اولين مزيت توسعه صندوق‌هاي املاك و مستغلات برشمرد و توضيح داد: با توجه به اينكه تعداد خانه‌هاي خالي در كشور ما قابل تامل است، در صورت عرضه اين املاك از طريق صندوق‌هاي املاك و مستغلات، مي‌توان هم نياز سرمايه‌گذاران خرد را پاسخ داد و هم نقدشوندگي بازار املاك را افزايش داد. در كشور ما بحث اجاره‌داري آنطور كه بايد مورد توجه سرمايه‌گذاران قرار نگرفته اما بزرگ‌ترين شركت ساختماني امارات (العمار) بخشي از درآمد خود را در دوران ركود حوزه املاك، از محل اجاره‌داري تامين كرده است. با توجه به ماهيت صندوق‌هاي املاك و مستغلات، سرمايه‌گذاران در اين صندوق‌ها علاوه بر آنكه از نوسانات بازار ملك بهره‌مند خواهند شد، امكان استفاده از درآمد اجاره را هم دارند.»
صندوق املاك در ايران
صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات (Real Estate Investment Trust) يا REIT، يك ابزار مالي است كه به منظور جمع‌آوري سرمايه از سرمايه‌گذاران متعدد و سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات طراحي شده است REITs به‌صورت صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشترك عمل مي‌كنند و سرمايه‌گذاران خرد را قادر مي‌سازند تا از سود حاصل از بازار ملك بهره‌مند شوند، بدون اينكه خودشان ملك را خريداري، مديريت يا تامين مالي كنند REITs به عنوان سپر سرمايه‌گذاري در املاك و مستغلات در برابر تورم عمل مي‌كنند.
بنابراين صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات در بخش مسكن سرمايه‌گذاري مي‌كند و عمده فعاليت آن خريد و فروش املاك و مستغلات درآمدزا است. علاوه بر املاك و مستغلات، صندوق مي‌تواند در ديگر فعاليت‌هاي فرعي نيز سرمايه‌گذاري كند. همچنين، صندوق مي‌تواند بخشي از منابع مالي خود را در سپرده‌هاي بانكي و گواهي‌هاي سپرده سرمايه‌گذاري كند تا ريسك سرمايه‌گذاري را كاهش دهد.
صندوق املاك و مستغلات در دنيا
املاك و مستغلات يك طبقه دارايي قابل اعتماد است كه معمولاً در پرتفوي‌هاي سرمايه‌گذاري متنوع يافت مي‌شود. در حالي كه صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشترك املاك و مستغلات در افزايش قيمت يا درآمدزايي در ميان دسته‌هاي صندوق مورنينگ استار پيشرو نيستند، آنها تعادل عالي هر دو را در طول زمان فراهم مي‌كنند. در حال حاضر، متوسط بازده سود سهام دسته صندوق املاك و مستغلات 3.23 درصد است. اين بيش از دو برابر سود 1.45 درصدي است كه توسط بازار سهام گسترده ارايه شده است، كه توسط طبقه سهام Admiral Fund Index Vanguard 500 (VFIAX) ارايه مي‌شود، يك نماينده محبوب براي شاخص S&P 500 كه به‌طور گسترده دنبال مي‌شود.
با اين حال، دسته صندوق املاك و مستغلات داراي ميانگين بازده سالانه 6.91 درصدي در 10 سال گذشته در مقابل 12.07% براي S&P 500 است. اين در حالي است كه گروه املاك و مستغلات در صدر گروه‌هاي رقيب مانند منابع طبيعي قرار دارد كه شامل سهام انرژي داغ است.، صندوق‌هاي اوراق قرضه پربازده و صندوق‌هاي بازنشستگي با تاريخ هدف. بسياري از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري بدون بار املاك و مستغلات فقط از طريق برنامه بازنشستگي، كارگزاري يا مشاور مالي در دسترس هستند. با اين حال، اغلب مي‌توانيد با هزينه كمي بالاتر و بازدهي جزئي كمتر به سهام كلاس A آنها به تنهايي دسترسي داشته باشيد.
بازده همه صندوق‌هاي ما برابر يا بالاتر از ميانگين‌هاي دسته مورنينگ استار آنها در 10 سال گذشته است، و همه به جز يك ورزش هزينه‌هاي كمتر از متوسط را دارند. يك نقطه پرت فقط چند نقطه پايه بالاتر از ميانگين است. سرمايه‌گذاراني كه پرداخت‌هاي سود سهام عادي را به عنوان بخشي از بازده كل مناسب دوست دارند، از خريد از فهرست صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري متقابل متنوع و برتر ما از طيف وسيعي از ارايه‌دهندگان لذت خواهند برد.
بازار در آخرين روز معاملات
شاخص كل بورس در آخرين روز كاري هفته يعني چهارشنبه 27 دي ماه، دو روند معكوس را تجربه كرد و شاخص كل منفي و شاخص هم وزن منفي شدند. شاخص كل بورس روز گذشته با كاهش 990 هزار واحدي به محدوده دو ميليون و 185 هزار واحدي رسيد و شاخص كل هم‌وزن نيز با رشد 698 واحدي به محدوده 762 هزارواحدي رسيد. شاخص فرابورس 37 واحد كاهش يافت تا محدوده 26 هزار و 294 واحدي برسد.
ارزش معاملات بورس در اين روز نيز شرايط خوبي نداشت و به 3 هزار و 816 ميليارد تومان رسيد و 52 ميليارد تومان نقدينگي از بازار خارج شد. ارزش دلاري بازار نيز 243 ميليارد دلار رسيد كه نسبت به روزهاي اخير كاهشي بود. در اين روز 34 نماد صف خريد بودند و 11 نماد نيز در صف فروش قرار گرفتند.
از سوي ديگر تمادهاي داتام، پرديس، خودرو، شپنا، ثشاهد، آباد و خسگتر در ليست نمادهاي پرتراكنش فرابورس قرار گرفتند و نمادهاي فولاد، فملي، حكشتي، اخابر، شتران، شستا، وتجارت و كگل نيز تاثير منفي روي شاخص كل داشتند.
نمادهاي فصبا، آريا، بپاس، وسپهر، شگويا، نيان، خديزل، شپاس و شاوان تاثير منفي روي شاخص فرابورس داشتند و از سوي نخريس، فصبا، كرمان، حآسا، كمرجان، ثپرديس و نيان نيز تاثير مثبتي روي شاخص كل فرابورس گذاشتيد.
از سوي ديگر نمادهاي ولپارس، ثبهساز، شگستر، وكبهمن، ولانا، بهپاك، خبنيان، دشيري نيز بيشترين فشار تقاضا را داشتند.
