گروه راه و شهرسازي|
مسوولان اتحاديه مشاوران املاك تحليل‌هاي «تعادل» از تازه‌ترين آمارهاي رسمي تحولات بازار مسكن تهران را تاييد كردند. به باور فعالان بازار معاملاتي مسكن، اين بازار در «ركود كامل» به سر مي‌برد و وضعيت نرمالي ندارد، به گونه‌اي كه نرخ معاملاتي برخي از واحدهاي مسكوني تهران در برخي از مناطق اين شهر، هم اينك با هزينه ساخت همان واحد برابري مي‌كند كه يك زنگ خطر به شمار مي‌رود. چرا كه اين وضعيت نشانه‌اي آشكار از سودصفر خانه‌سازي در پايتخت به شمار مي‌رود كه مانع فعاليت سازندگان و در واقع نوعي دافعه بازار است.
همانطور كه بارها و بارها، «تعادل» تاكيد كرده است، نه تنها آمارهاي ماهانه كه حتي آمارهاي فصلي از تحولات بازار مسكن، معيار و ملاك دقيقي براي ارزيابي روند اين بازار نيست و نمي‌تواند تحولات بازار مسكن را نمايندگي كند.
آخرين گزارش بانك مركزي از تحولات مسكن نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن در شهر تهران در آذرماه نسبت به ماه گذشته آن 2.2 درصد كاهش پيدا كرده است. در همين رابطه، سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك به ايلنا گفته است: ركود كامل در بازار مسكن حاكم است. در حالي كه در سال‌هاي گذشته در ماه‌هاي پاياني سال خريد و فروش مسكن افزايش پيدا مي‌كرد اما حالا كه حدود دو ماه مانده به پايان سال خريد و فروشي نداريم.
وي ادامه داد: نرخ دلار تقريبا ثابت مانده و طبق گزارش دولت هم كه نرخ مسكن از تير ماه رو به كاهش است، بنابراين چرا بازار مسكن بايد راكد بماند؟ موضوع اين است اگر بپذيريم قيمت مسكن كاهش هم پيدا كرده اما طبق گزارش رسمي منتشر شده متوسط قيمت هر مترمربع مسكن در تهران بيش از 74 ميليون تومان است آيا با اين قيمت‌ها مردم توان خريد دارند؟
بازي با اعداد در گزارش‌هاي آماري
دبير اتحاديه مشاوران املاك تاكيد كرد: در اين گزارش‌ها با اعداد بازي مي‌شود تا به مردم بگويند قيمت‌ها كاهش پيدا كرده، وگرنه اين كاهش 2 درصدي قيمت مسكن در آذر ماه نسبت به آبان ماه را نشان مي‌دهد. چرا در اين گزارش تغيير قيمتي آذر ماه امسال نسبت به آذر ماه سال گذشته اعلام نمي‌شود؟ چرا تغيير قيمت‌ها در دو سال گذشته را اعلام نمي‌كنند؟ لطفي با تاكيد بر اينكه در بازار مسكن هيچ معامله‌اي براي خانه اولي‌ها انجام نمي‌شود يا تعداد معاملات بسيار اندك و جزیي است، گفت: همين ميزان معاملات محدود هم درباره معاملات تبديل به احسن يا تهاتر است، يعني كساني كه دارايي از قبل داشتند مي‌توانند با تهاتر يا فروش آن وارد معامله ديگري شوند و معامله خريد مسكن اول و خانه اولي نداريم. با اين روند شرايط ركود در بازار مسكن ادامه‌‍دار خواهد بود. وي ادامه داد: همچنان بيشترين معامله مربوط به معاملات منطقه 5 تهران است چراكه وسعت منطقه 5 زياد و متراژ واحدهاي مسكوني در اين منطقه بسيار متفاوت و متنوع است.
برابري قيمت آپارتمان با هزينه ساخت
در اين حال، نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران با تاكيد بر ركود بازار مسكن گفت: در برخي از مناطق تهران قيمت مسكن با قيمت توليد آن برابري مي‌كند كه در نتيجه موجب كاهش ميزان معاملات مي‌شود.
داوود بيگي‌نژاد نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران در گفت‌وگو با مهر با تاكيد بر اينكه بازار مسكن به خواب زمستاني «ركود» فرو رفته است، گفت: در مقايسه وضعيت آذرماه امسال نسبت به سال گذشته حدود ۶۵ درصد كاهش تعداد معاملات در بازار داشتيم و ۳ هزار و ۵۰۰ قرارداد در آذرماه سال جاري در سامانه املاك و مستغلات به ثبت رسيده است. نايب‌رييس اتحاديه املاك تاكيد كرد: البته بايد توجه داشت كه اين آمار نسبت به آبان ماه امسال نيز متأسفانه روند كاهشي را طي كرده و بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد و هرچه به سمت عيد نوروز حركت مي‌كنيم بايد ميزان قراردادها افزايشي شود.
اين مقام مسوول اظهار كرد: در مقايسه آذرماه با آبان‌ماه سال جاري هم حدود ۱.۵ درصد كاهش معاملات داشتيم كه بايد اين روند در جهش رو به رشد حركت كند.
وي تصريح كرد: روند بازار مسكن نرمال نيست؛ اين بازار بايد طبق دهه‌هاي اخير هر مقدار كه به سمت عيد نوروز حركت مي‌كرديم در مقابل ميزان سرمايه‌گذاري، خريد و فروش مسكن توسط مردم افزايش پيدا مي‌كرد اما وضعيت بازار مسكن در سال جاري چنين به نظر نمي‌رسد.
بيگي‌نژاد ادامه داد: با توجه به افزايش قيمت مسكن در بازار، چنين قيمتي قطعاً در توان مصرف‌كننده نخواهد بود؛ حتي قيمت مسكن در برخي از نقاط تهران با قيمت توليد برابري مي‌كند كه چنين روندي قطعاً در آينده نزديك بسيار شرايط اين بازار را قرمز خواهد كرد.
وي ميانگين قيمت مسكن در «استان تهران» را متري ۷۵ ميليون تومان برآورد كرد.
اين مسوول در پايان تاكيد كرد: البته بايد توجه داشت كه سال آتي با عرضه واحدهاي مسكوني نهضت ملي مسكن در بازار شاهد كاهش قيمت مسكن خواهيم بود و اين بخش با رفع موانع، رو به جلو حركت خواهد كرد؛ زيرا دولت سيزدهم عزم جدي براي كاهش قيمت مسكن در بازار دارند.
سبقت تورم مسكن از تورم عمومي
به گزارش «تعادل»، اگر چه در آذر ١٤٠٢ تورم ماهانه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ٢.٩- درصد بوده است، اما تورم نقطه به نقطه اين شاخص در آذر ماه ١٤٠٢ به عدد ٥٧.٥ درصد رسيد. نرخ تورم سالانه آذر ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز ٨٥.٧ درصد ثبت شده است. دو شاخص تورم نقطه به نقطه و تورم سالانه به خوبي وضعيت قيمت‌ها در بازار مسكن را نشان مي‌دهد به ويژه اينكه نرخ تورم نقطه به نقطه عمومي 40.2 درصد و تورم سالانه عمومي44.4 درصد است. مقايسه تورم مسكن با تورم عمومي نشان مي‌دهد كه به واسطه جهش انتظارات تورمي طي سال‌هاي اخير و به ويژه در 5 ماهه انتهايي سال گذشته، بيشترين تورم در بازار مسكن جذب شده است. از اين رو، مي‌توان گفت، در حالي كه طي ماه‌هاي اخير نرخ دلار به عنوان اهرم رشد انتظارات تورمي به نوعي كنترل شده و به ثبات نسبي رسيده است، اما موجي كه اين شاخص تورم ساز در نيمه دوم سال گذشته به راه انداخت، همچنان قيمت‌هاي اسمي مسكن را در اوج نگه داشته است. بي‌ترديد، با جهش‌هاي قيمتي مسكن طي سال‌هاي پس از ارديبهشت سال 1397 و به ويژه با جهش‌هاي قيمتي آپارتمان طي 5 ماهه آخر سال 1401، قدرت خريد متقاضيان مصرفي به‌شدت كاهش يافته و اين دسته از تقاضاها از بازار مسكن خارج شده است. در عين حال از آنجا كه تحولات و جريان‌هاي اصلي بازار مسكن طي سال‌ها و بلكه طي يكي دو دهه اخير، تحت تاثير فضا و جو اقتصاد كلان و شاخص‌هايي همچون رشد نقدينگي و پايه پولي و نرخ ارز بوده است، انتظار مي‌رود، قيمت‌هاي اسمي مسكن با جهش‌هاي احتمالي بعدي نرخ ارز، قله‌هاي تازه‌اي را فتح كند.
