حباب 23 درصدي در قيمت مسكن

مجيد اعزازي|

اگرچه برآيند آمار تحولات بازار مسكن طي دو ماه گذشته نشان از «پايان تابستانِ سرد مسكن» دارد و دو شاخص كليدي متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني و حجم معاملات ملكي روندي صعودي را در پيش گرفته‌اند، اما همچنان تغييرات قيمت مسكن طي يك سال گذشته نسبت به تورم عمومي بسيار زياد و قابل توجه است.

بر اساس تازه‌ترين گزارش آماري از تحولات بازار مسكن تهران كه مختص به آبان ماه سال جاري است و ديروز از سوي بانك مركزي منتشر شد، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 75 ميليون و 770 هزار تومان بود كه حاكي از كاهش 0.4 درصدي نسبت به ماه قبل مي‌باشد.

در آبان‌ماه سال 1402 همچنين تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.7 درصد افزايش و 55.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد.

اين در حالي است كه در مهرماه سال، ۱۴۰۲ متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شد كه از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه حكايت مي‌كرد. تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران نيزدر مهرماه سال جاري به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته بود.

تورم مسكن جلوتر از تورم عمومي

در عين حال، آنگونه كه بانك مركزي گزارش كرده است، تورم نقطه به نقطه مسكن (تغيير عدد شاخص قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل) از تورم عمومي كشور به ميزان 23 درصد جلوتر است كه حاكي از حبابي بودن قيمت مسكن است. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت هر متر مربع واحدمسكوني در آبان ماه سال گذشته 46 ميليون و 700 هزار تومان بوده است كه با رشد 62.2 درصدي (30 ميليون تومان در هر متر مربع!!) در پايان آبان سال جاري به 76 ميليون و 60 هزار تومان افزايش يافته است.

همزمان با اين افزايش قيمت، بازار مسكن تهران افت تقريبا شديد معاملات ملكي را شاهد بوده است به گونه‌اي كه تعداد معاملات مسكن در آبان سال گذشته 8 هزار و 5 فقره بوده (در حالت عادي، در بازار مسكن تهران ماهانه بيش از 10 هزار فقره معاملات ملكي ثبت مي‌شد) است اما با يك افت 55.1 درصدي به 3 هزار و 593 فقره نزول كرده است. واگرايي شاخص قيمت و حجم معاملات ملكي حاكي از تعميق ركود-تورمي در بازار مسكن است. به عبارت روشن‌تر، برآيند تحولات 8 ماهه گذشته بازار مسكن نه تنها منجر به رونق اين بازار نشده كه تغييري جدي در وضعيت حبابي اين بازار نيز ايجاد نكرده است.

به گزارش «تعادل»، تازه‌ترين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 8 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت.

بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال گذشته، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد.

در پي چنين شرايطي بود كه در آبان ماه سال جاري، اغلب بازار دارايي‌ها نوسان اندكي را تجربه كردند و به نوعي آرامش نسبي دست يافتند. در اين ميان، صرفا دلار و سكه طلا بازدهي مثبتي را از خود برجاي گذاشتند كه رقم اندكي به ميزان ۰.۲درصد بود. در آن سوي مرز صفر، اما هر گرم طلاي 18 عيار حدود منفي 0.61 درصد و هر قطعه ربع سكه منفي 3 درصد رشد را ثبت كرده‌اند. شاخص كل بازار سهام نيز حدود 0.6 درصد افت داشته است.

وضعيت مسكن در آبان 1402

آنگونه كه بانك مركزي اعلام كرده متوسط قيمت يك متر مربع بناي واحد مسكوني معامله شده در شهر تهران در آبان‌ امسال ۷۵ ميليون و ۷۷۰ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل ۰.۴ درصد كاهش را نشان مي‌دهد. افزايش ۱۴.۸ درصدي معاملات در اين ماه نسبت به مهرماه نيز داده كليدي ديگري است كه بانك مركزي به آن اشاره كرده است. اما همانطور كه بارها اشاره شده است، وضعيت بازار مسكن را نمي‌توان با توجه به آمارهاي يك، دو يا حتي سه ماه تحليل كرد. مهم‌ترين تغييرات در دور جديد بازار مسكن از آبان ماه سال گذشته آغاز شده و برآيند آن رشد 62.2 درصدي قيمت مسكن و افت 55 درصدي معاملات طي يك سال گذشته است.

به اين ترتيب، بنا به گزارش بانك مركزي، در آبان‌ماه سال ۱۴۰۲، تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳.۶ هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۴.۷ درصد افزايش و ۵۵.۱ درصد كاهش را نشان مي‌دهد.

چسبندگي قيمت‌ها در بازار مسكن

روندهاي آماري و تجربه‌هاي قيمتي طي دهه‌هاي اخير نشان داده است كه قيمت اسمي مسكن در اقتصاد ايران كاهش نمي‌يابد و به عبارت چسبنده است. با اين حال، قيمت واقعي (تعديل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش مي‌شود. از اين رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتي اقتصاد ايران، ثبات قيمت اسمي مسكن به معناي كاهش قيمت واقعي آن خواهد بود. در اين شرايط، يعني زماني كه قيمت‌هاي اسمي ثابت مي‌شوند، فرصت مناسبي براي خريد خانه براي متقاضيان فراهم مي‌شود. در حاضر كه چنين پديده‌اي در بازار مسكن حاكم است، مي‌توان گفت كه اين شرايط تا حدي فراهم است. اما از آنجا كه قيمت‌هاي مسكن طي 5 سال اخير به‌شدت جهش كرده است، توان متقاضيان مصرفي به‌شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسي به مسكن نيز به بالاي يك قرن افزايش يافته است. بديهي است، در چنين شرايطي، صرفا سرمايه‌گذاران و سفته بازان در بازار مسكن جولان مي‌دهند. به‌طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثير انتظارات تورمي، حجم معاملات به بالاي 10 هزار فقره پرواز كرد، برخي از سفته‌بازان، به بازار مسكن آمدند و شرايط رشد معاملات ملكي را فراهم آوردند.