گروه راه و شهرسازي|
در حالي كه بنا بر فقه شيعه، مكتوب كردن مفاد يك معامله كالاي غيرمنقول ميان دو نفر به انجام آن از نظر شرع رسميت مي‌دهد، گروهي از كارشناسان بر اين باورند كه اين اصل در زمان كنوني كارآيي ندارد و معاملات ملكي اعم از زمين و مستغلات بايد زيرنظر دولت انجام شود تا از نظر قانوني رسميت پيدا كند. به عبارت روشن‌تر، معاملات بايد نزد دولت يا همان حاكميت ثبت و ضبط شود و صرفا داشتن قولنامه يا سندي شبيه به آن، به معني انجام معامله نيست. بر همين اساس نيز گفته مي‌شود كه نيمي از ورودي‌هاي دستگاه قضا و تا ۷۰درصد پرونده‌هاي حقوقي محاكم و دادگاه‌هاي كشورمان به‌دليل اعتبار «اسناد عادي» در كشورمان است! به‌عبارتي پايه ثابت تمام مفاسد و جرايم در ايران اسناد عادي محسوب مي‌شود. به گزارش تسنيم، كارشناسان امر با شناخت آسيب‌هاي متعدد اعتبار اسناد عادي، مدتي است موضوع را در دستور كار قرار داده‌اند و هزاران ساعت وقت صرف اين شد تا طرحي جامع براي سلب اعتبار از اسناد عادي به تصويب برسد يعني آنجا كه سند رسمي در دست است ديگر سند عادي مستند تلقي نشود و سند تك‌برگ نوشته‌شده در دفاتر اسناد رسمي در دعواي حقوقي در مقابل سند نوشته روي كاغذهاي سفيد، بازنده نشود. كارشناسان و حقوقدانان بر اينكه اسناد عادي بايد اعتبار خود را مقابل اسناد رسمي از دست بدهند اصرار دارند و قوه قضاييه و مجلس و دولت هم اين مساله را در دستور كار خود قرار داده‌اند تا جايي كه يكصدايي درباره لزوم اعتبارزدايي از اسناد عادي ايجاد شده است.
اين مصوبه در مجلس رأي آورد اما شوراي نگهبان قانون اساسي بارها مصوبه مجلس را درباره اعتبارزدايي از اسناد عادي تأييد نكرد و صرفاً بر اساس يك حكم اوليه فقهي به آن ايراد گرفت. اصرار مجلس براي به سرانجام رساندن اين مهم، سرانجام، مصوبه را به مجمع تشخيص مصلحت نظام فرستاد تا آنجا تعيين تكليف شود اما بعد از آن مقام معظم رهبري در ديداري كه با مسوولان قوه قضاييه در ششم تيرماه امسال داشتند، اعلام كردند: خيلي از فسادها در مورد اموال غيرمنقول از همين معاملات غيررسمي و معاملات عادي به وجود مي‌آيد؛ بايد جلوي اين گرفته بشود و واقعاً اين‌جوري است كه اگر حالا به‌فرض از ديدگاه شوراي محترم نگهبان يك اشكالي هم اين قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعي نظام و كشور در اين است كه اين قانون بايد دنبال بشود، يعني اين شيوه‌اي كه الآن رايج است كه دو خط بنويسند، منتقل كنند و مانند به اينها، منشأ فسادهاي بزرگ است. ايشان به‌صراحت آنچه را درباره اسناد عادي مصلحت هست، بيان كردند اما ظاهراً برخي در مجمع تشخيص مصلحت نظام، سوداي ديگري در سر دارند و همچنان مقابل درمان و علاج شدن اين زخم چركين و كهنه، مقاومت مي‌كنند.
براي اينكه بدانيم چرا اعتبارزدايي از اسناد عادي مهم است و در زمان حاضر وضعيت اين مصوبه حياتي و كليدي به‌چه‌صورت است، نشستي با مجيد انصاري؛ عضو مجمع تشخيص مصلحت نظام و نيزسيد صادق سعادتيان؛ معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشوربرگزار كرديم.
انصاري در بخش نخست اين نشست گفت: «متأسفانه اعتبار اسناد عادي در كشورمان باعث شده است امروز از ميان 129كشور ارزيابي‌شده در نظام حقوق مالكيت، ايران رتبه120 را كسب كند! اما كشوري مانند امارات، رتبه بيستم را در اختيار دارد! اين موجب تحقير ملي و سرشكستگي نظام حقوقي كشورمان است.» سعادتيان نيز در بخش دوم اين ميزگرد اظهار كرد: سال 1393 قانون حدنگار يا كاداستر مصوب شد كه بر اساس آن مالكيت و حدود جزو به جزو عرصه كشور ما مشخص مي‌شود. ما نسبت به اجراي اين قانون عقب بوده و هستيم كه البته در دو سال اخير سازمان ثبت اسناد و املاك كشور خيلي جدي به‌دنبال تحقق اين قانون است تا هم نوع كاربري زمين و هم مالك آن شناسايي شود و روي آن در حال سرمايه‌گذاري هستيم. اگر به اين نقطه برسيم كه مالكيت حتي اين يك متر زمين براي چه‌كسي است، عرصه كشور از نظر مالكيت مشخص خواهد شد؛ اينكه ملك متعلق به چه‌كسي هست با چه كاربري و چه حدودي، اگر به اين نقطه برسيم آسيب‌هاي اختلافات حقوقي ما به حداقل ممكن خواهد رسيد. حالا براي آنكه اين نظم شناسايي مالكان زمين در كشور به هم نخورد، بايد در بحث املاك هم آن را پيش ببريم. ممكن است همين فردا، كاداستر و حدنگاري به اتمام برسد اما زماني كه معامله عادي رواج و سند عادي اعتبار دارد، ممكن است در يك دعواي حقوقي، سند كاداستري هم با يك سند عادي باطل شود! او افزود: در سند كاداستري جزييات ملك وجود دارد اما مالك آن كيست؟ در شرايط فعلي، قولنامه عادي مي‌آيد و به‌راحتي سند رسمي را نقض مي‌كند و در فرآيند دست به دست شدن، امكان اينكه يك ملك به‌صورت عادي به چند نفر واگذار شود، وجود دارد. در اين حالت معاملات معارض هست، كلاهبرداري هست، جعل هست، تضييع حقوق دولتي اعم از عوارض‌ها، فرار مالياتي، پولشويي، فساد اقتصادي و... هست، دعوا و نزاع دسته‌جمعي هست. مشكلات ديگري مانند نزاع دو نفر معامل و متعامل، ورود پرونده به محاكم و مراجع قضايي، هزينه كردن از اعتبارات دولت براي رسيدگي به اين اختلاف هم هست. سر اين مال شايد شاهد برادركشي و همسايه‌كشي و هموطن‌كشي هم باشيم! به گفته سعادتيان، پس اگر امروز اين قانون يا نظام معاملاتي را ساماندهي نكنيم، آسيب‌هاي فراواني بر آن مترتب و در نتيجه با شرايط فعلي و به‌واسطه اعتبار اسناد عادي، سرمايه‌گذاري براي كاداستر يك امر بيهوده است! به‌طوركلي بدانيد كه اثرات منفي اعتبار داشتن اسناد عادي در قبال اسناد رسمي كه در جامعه وجود دارد خيلي فراتر از اين حرف‌هاست. او اظهار كرد: نه به عنوان معاون سازمان ثبت بلكه به عنوان يك كارشناس و يك ايراني مي‌گويم اعتبارزدايي از اسناد عادي در قبال اسناد رسمي جزو ملزومات و ضروريات كشور است كه بايد اجرا شود. اگر از من با تجربه سال‌ها خدمت و مديريت در سازمان ثبت اسناد و املاك بپرسيد يكي از ضروري‌ترين كارها كه امروز بايد به آن پرداخت و براي تحقق آن كارهاي ديگر را تعطيل كرد، چيست؟ مي‌گويم همين طرح الزام به تنظيم سند رسمي در معاملات غيرمنقول است كه بايد تعيين تكليف و به قانون تبديل شود. اين طرح كه حالا پس از اختلافات بين شوراي محترم نگهبان و مجلس شوراي اسلامي به مجمع تشخيص مصلحت نظام فرستاده شده است كه در آن فقهاي بزرگ و حقوقدانان بزرگي حضور دارند و انتظار بر اين است كه هرچه زودتر اين طرح تعيين تكليف شود؛ من اين را به عنوان يك ايراني و يك شخص حقيقي مطرح مي‌كنم نه به عنوان يك مسوول! چون با اعتبارزدايي از اسناد عادي خيلي از مشكلات اجتماعي ما پيشگيري خواهد شد.
آسيب جعل اسناد
به گفته او، يكي از آسيب‌هاي اجتماعي كه وضعيت موجود در بحث اسناد براي ما ايجاد كرده، جعل اسناد است. علي‌رغم اينكه سازمان ثبت زحمت كشيده و بانك جامع املاك راه انداخته است، سند الكترونيكي صادر مي‌كند، نظم معاملاتي را در دفاتر رسمي ايجاد مي‌كند، هزينه تنظيم سند را در دفاتر اسناد رسمي پايين مي‌آورد و شبانه‌روز تلاش مي‌كند كه مالكيت‌ها مشخص باشد، 30 درصد فرآيندهاي جعل در كشور همين اسناد عادي است.
سعادتيان افزود: اگر ما امروز اين طرح اعتبارزدايي از اسناد عادي را تعيين تكليف و عملياتي كنيم، اين جعل‌ها نزديك به صفر خواهد شد؛ نمي‌گويم به صفر مي‌رسد چون در تمام دنيا امكان ندارد كه جعل به صفر برسد اما جعل در حوزه مالكيت به حداقل ممكن مي‌رسد.
