شيب نزولي قيمت‌ها يا شكنجه آمارها؟
عبارت «شكنجه آمارها» اصطلاحي است كه در ميان برخي از اقتصاد خوانده‌هاي وطني رايج است. اين اصطلاح، مانند يك تيغ جراحي مي‌تواند كاربرد و كاركرد مثبت و منفي داشته باشد. مي‌تواند باعث نجات يك انسان شود يا بر عكس، جان يك انسان را بگيرد. آمارها در صورتي كه مبتني بر چهارچوبي نظري و علمي، بررسي و تحليل شوند يا به قول اقتصادخوانده‌ها زير شكنجه قرار بگيرند، به‌طور قطع تصوير يا تصاويري را براي مخاطب خود به نمايش مي‌گذارند كه واقعي است و به عبارت ديگر، واقعيت را به درستي بازنمايي مي‌كنند.
گروه راه و شهرسازي|
عبارت «شكنجه آمارها» اصطلاحي است كه در ميان برخي از اقتصاد خوانده‌هاي وطني رايج است. اين اصطلاح، مانند يك تيغ جراحي مي‌تواند كاربرد و كاركرد مثبت و منفي داشته باشد. مي‌تواند باعث نجات يك انسان شود يا بر عكس، جان يك انسان را بگيرد. آمارها در صورتي كه مبتني بر چهارچوبي نظري و علمي، بررسي و تحليل شوند يا به قول اقتصادخوانده‌ها زير شكنجه قرار بگيرند، به‌طور قطع تصوير يا تصاويري را براي مخاطب خود به نمايش مي‌گذارند كه واقعي است و به عبارت ديگر، واقعيت را به درستي بازنمايي مي‌كنند. در عين حال، آمارها، اگر بدون چهارچوب نظري و بدون منطق علمي يا به عبارتي با هدف پوشش اهداف فرد يا افراد خاصي مورد پرسش قرار گيرد، به‌طور قطع، تصويري مخدوش از واقعيت را به مخاطب خود ارايه خواهد كرد. به گزارش «تعادل»، در اين حال، انتخاب چهارچوب زماني مناسب براي بررسي و تحليل آمارها از اهميت بالايي برخوردار است و منجر به نتايج متفاوتي خواهد شد. معمولا براي بازارهاي پرمعامله و پرنوسان و حساس به تحولات سياسي و اقتصادي، فريم‌هاي زماني كوتاه‌تر، مانند فريم‌هاي ساعتي و روزانه كاربرد بيشتري دارند اما براي بازار سنگين و سختي همچون بازار مسكن چنين فريم‌هايي كاربرد ندارند. حتي برخي از اقتصاددانان و كارشناسان اقتصاد مسكن استفاده از فريم‌هاي زماني يك ماهه يا فصلي را نيز براي تحليل بازار مسكن توصيه نمي‌كنند. اين همه در حالي است كه برخي از دولتمردان يا كارشناسان دولتي يا حتي برخي از رسانه‌ها تمايل بيشتري به استفاده از فريم‌هاي زماني كوتاه‌مدت براي تحليل بازار مسكن دارند كه مخاطب را دچار خطا مي‌كند. به گزارش «تعادل»، بهترين چهارچوب زماني كوتاه‌مدت براي تحولات اخير بازار مسكن، از نقطه آغاز آخرين جهش قيمتي مسكن در آبان سال گذشته شروع مي‌شود و تا پايان مهر ماه سال جاري (آخرين آمار رسمي موجود) را در برمي‌گيرد. چرا اين چهارچوب، به خوبي فراز زمستاني و سپس كاهش ارتفاع در بهار و در نهايت فرود قيمت‌ها در تابستان سال جاري را به نمايش مي‌گذارد و مخاطب مي‌تواند برآيند اين افت و خيز را به عينه ببيند. از اين رو، در صورتي كه چهارچوب زماني كوتاه‌تري انتخاب شود، بخشي از واقعيت حذف شده و تصوير اصلي و واقعي مخدوش مي‌شود. با وجود اين، متاسفانه يكي از خبرگزاري‌ها داخلي، با انتشار گزارشي از تحولات 5 ماهه اخير مناطق تهران به تصوير مخدوشي از وضعيت قيمت مسكن در مناطق پايتخت دست پيدا كرده و آن را منتشر كرده است. در اين گزارش نتيجه گرفته شده كه قيمت‌ها در 11 منطقه تهران افت كرده است اما واقعيت اين است كه قيمت مسكن در اين مناطق، نسبت به نقطه آغاز جهش قيمت‌ها در آبان سال گذشته، همچنان بالاتر است و در واقع كاهش قيمتي رخ نداده است. (تحولات متوسط قيمت مسكن در شهر تهران را در جدول «متوسط قيمت هر متر مسكن در پايتخت طي 11 ماهه اخير» مشاهده مي‌كنيد.)
بر اساس گزارش اين خبرگزاري، بازار ملك طي پنج ماه اخير در ۱۱ منطقه شهر تهران كه عمدتا از مناطق مصرفي محسوب مي‌شوند دچار افت قيمت شده است. در بازه زماني مذكور كاهش محسوس معاملات از نوع سرمايه‌گذاري، محو انتظارات تورمي و افت توان خريد در سمت تقاضاي مصرفي به ثبات بازار مسكن پايتخت انجاميد. بررسي‌ها از افت قيمت در دو محدوه پرمعامله شهر تهران يعني مناطق ۵ و ۱۰ حكايت دارد.
به گزارش ايسنا، بازار مسكن، هفت ماه پياپي را در ثبات قيمت و ركود معاملات سپري كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد به جز ارديبهشت و مهر، تعداد معاملات در ساير ماه‌هاي سال جاري در كانال ۲۰۰۰ فقره قرار داشته است. تحليل‌گران، عمده دليل كسادي معاملات را پايين بودن توان خريد و كاهش انتظارات تورمي مي‌دانند. نمودارهاي منتشر شده توسط بانك مركزي نشان مي‌دهد رشد سالانه قيمت مسكن از خرداد به بعد روند كاهشي به خود گرفته است. رشد ماهيانه نيز از خرداد به بعد رو به كاهش گذاشته است. پس از آنكه ارديبهشت امسال قيمت مسكن در پايتخت ۱۳.۴ درصد نسبت به فروردين افزايش پيدا كرد، در ماه‌هاي بعد از شدت اين رشد به‌طور محسوسي كاسته شد؛ به‌طوري كه نرخ رشد ماهيانه قيمت در خرداد، تير، مرداد، شهريور و مهر به ترتيب ۴، ۲.۲-، ۱-، ۰.۶- و ۱ درصد بوده است. ارديبهشت امسال متوسط قيمت هر متر خانه در تهران ۷۵.۳ ميليون تومان بوده كه طي يك روند خطي در مهرماه به ۷۶.۶ ميليون تومان رسيده است.
نكته قابل توجه كاهش قيمت مسكن در مناطق مصرفي و جنوبي شهر تهران است؛ به‌طوري كه متوسط قيمت هر متر آپارتمان در منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترين منطقه شهر تهران از ۹۹ ميليون تومان در ارديبهشت به ۹۳ ميليون تومان در مهرماه رسيده است. در منطقه ۷ ميانگين قيمت از ۷۸ ميليون تومان به ۷۲ ميليون تومان كاهش يافته، در منطقه ۸ متوسط قيمت هر متر خانه در ارديبهشت ۷۵ ميليون تومان بوده كه در مهرماه به ۷۰ ميليون تومان رسيده، در منطقه ۹ نرخ متوسط در ماه‌هاي ارديبهشت و مهر به ترتيب ۶۰ و ۵۸ ميليون تومان در هر متر مربع بوده است. در منطقه ۱۰ كه دومين محدوده پرتقاضا محسوب مي‌شود قيمت هر متر آپارتمان در ارديبهشت ۶۱ ميليون تومان بوده كه در مهرماه به ۵۵ ميليون تومان رسيده، در منطقه ۱۱ نرخ متوسط در ماه‌هاي ارديبهشت و مهر به ترتيب ۵۶ و ۵۳ ميليون تومان در هر متر مربع بوده است، در منطقه ۱۳ قيمت هر متر خانه به‌طور ميانگين از ۷۲ ميليون تومان در ارديبهشت به ۶۹ ميليون تومان در مهرماه رسيده، در منطقه ۱۶ نيز كه متوسط قيمت هر متر مسكن در ارديبهشت ۴۵ ميليون تومان بوده در مهرماه به ۴۴ ميليون تومان كاهش يافته، در منطقه ۱۸ كه ارزان‌ترين منطقه تهران محسوب مي‌شود متوسط قيمت آپارتمان از متري ۳۷ ميليون تومان در ارديبهشت به ۳۲ ميليون تومان در مهرماه رسيده است. در منطقه ۲۱ قيمت خانه در ارديبهشت امسال متري ۵۹ ميليون تومان بوده كه در مهرماه به ۵۲ ميليون تومان رسيده است. در منطقه ۲۲ نيز متوسط قيمت مسكن از ۷۰ ميليون تومان در ارديبهشت به ۵۹.۹ ميليون تومان در مهرماه كاهش يافته كه بيشترين افت قيمت طي بازه زماني پنج ماهه با ۱۴ درصد كاهش را در بين مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده است. البته با توجه به پايين بودن تعداد معاملات در اين منطقه، نوسانات قيمت آن نمي‌تواند ملاك ارزيابي وضعيت كلي آن باشد. در ۱۰ منطقه ديگر شهر تهران شامل ۱، ۲، ۳، ۴، ۶، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ نرخ‌ها افزايش نسبي داشته است.
در مناطق جنوبي سرمايه‌گذاري
شكل نمي‌گيرد
سعيد لطفي، عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك در تحليل علت ثبات بازار مسكن به ايسنا گفت: بازار ملك بين سال‌هاي ۱۳۹۷ تا اوايل ۱۴۰۲ تحت تاثير شرايط عمومي اقتصاد و بازار ارز قرار گرفت و دچار رشدهاي هيجاني شد. در مقاطعي كه معاملات كاهش پيدا كرد نيز قيمت‌ها پايين نيامد؛ چرا كه نوسانات قيمت از انتظارات تورمي و خريدهاي سرمايه‌اي نشأت مي‌گرفت. از خرداد امسال به دليل ثبات نسبي اقتصاد كلان، بازار مسكن وارد فاز استراحت شده است.
به گفته لطفي، منطقه ۲۲ را شايد بتوان مديوم كوچكي از بازار مسكن تهران دانست كه هم‌اكنون معاملات در آن به‌شدت پايين است. از حدود يك دهه اخير در مناطقي مثل منطقه۲۲ ساخت و سازهاي گسترده‌اي صورت گرفت و ارزش افزوده‌اي براي پيش‌خريداران ايجاد شد كه به عنوان بورس بازار مسكن شناخته مي‌شد و به همين دليل رشد قيمت در اين منطقه قابل توجه بود. در حال حاضر با توجه به نوسانات قيمت مصالح ساختماني عمده سازندگان و تعاوني‌هاي مسكن كه در منطقه ۲۲ فعاليت دارند با مشكل نقدينگي مواجه شده‌اند و قيمت‌ها را مقداري كاهش داده‌اند. وي افزود: حدود دو سال قبل بعضي از تعاوني‌ها در منطقه ۲۲ با دريافت مبالغي بين ۴۰۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان و اقساط ماهيانه ۱۰ تا ۱۵ ميليون تومان، آپارتمان‌ها را به فروش مي‌رسانند. هم‌اكنون به دليل نوسانات قيمت نهاده‌هاي ساختماني، رقم پيش‌پرداخت و اقساط تقريبا دو برابر شده و اين عامل در ركود معاملات تاثيرگذار است. در سال‌هاي گذشته برخي سرمايه‌گذاران با متري ۴۰ ميليون تومان در منطقه ۲۲ آپارتمان خريداري كرده بودند كه قيمت‌ها تا بيش از ۸۰ ميليون تومان افزايش يافت اما به دليل كسادي خريد و فروش، بعضا واحدها را كمتر از عرف منطقه به فروش مي‌رسانند. در واقع بخر و بفروش‌ها هنوز روي سود هستند اما در مقايسه با نقطه اوج بازار، تخفيف‌هايي ارايه مي‌دهند. در حال حاضر به عرضه بيش از حد با ۴۵ هزار واحد مسكوني خالي در منطقه ۲۲ مواجه هستيم. عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك تصريح كرد: به‌طور كلي بازار مسكن شهر تهران در ركود به سر مي‌برد و حتي مي‌توان گفت اين كسادي در مناطق جنوبي تهران عميق‌تر است؛ زيرا ركود از دو ناحيه سرمايه‌گذاري و مصرفي نشأت گرفته است. عموما در مناطق جنوبي تهران، سرمايه‌گذاري چنداني در بازار ملك شكل نمي‌گيرد و بيشتر سفته‌بازان در مناطق شمالي تهران فعاليت دارند. در حال حاضر نيز سرمايه‌گذاران در كوتاه‌مدت رشد هيجاني در بازار نمي‌بينند و به همين دليل عقب نشسته‌اند. خريداران مصرفي نيز توان چنداني براي ورود بازار ملك ندارند.
