رشد مهاجرت سازندگان با سوخت دلار

گروه راه و شهرسازی|

آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، بررسی روند ارزش ریالی قیمت مسکن در ایران هیچگاه در چرخه‌های رونق و رکود نرخ دلار متوقف نشده و نمی‌شود، بلکه شدت و ضعف نوسان ارزش دلاری قیمت ملک با اوج و حضیض نرخ دلار وضعیت تازه‌ای پیدا می‌کند.

طبیعی است که در هر فراز نرخ دلار، که منجر به افزایش ارزش دلاری مسکن می‌شود، انگیزه سازندگان یا مالکان برای فروش ملک خود و تبدیل آن به دلار یا دارایی‌هایی که به‌طور مستقیم از دلار اثر می‌پذیرند، بیشتر می‌شود. در این حالت، انگیزه برای خروج سرمایه از کشور نیز افزایش می‌یابد. به گفته این دسته از کارشناسان، در این نقطه است که سازندگان و مالکان ترجیح می‌دهند، سرمایه خود را در بازارهای مسکن سایر کشورها از ترکیه، گرجستان و کشورهای حاشیه جنوبی خلیج فارس گرفته تا اسپانیا و کانادا سرمایه‌گذاری کنند.

در چنین شرایطی است که به گفته فعالان بازار مسکن، تمایل به کوچ «سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی» به خارج از کشور طی دو سال گذشته افزایش یافته است.

حدود یک ماه پیش، داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک برای نخستین‌بار در این باره به رسانه‌ها توضیحاتی ارایه کرد. حالا اما ایرج رهبر، رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران که از جایگاه بهتر و نزدیکتری با سازندگان در تعامل است، این مساله را تایید کرده و گفته، سرمایه‌گذاران بخش مسکن به ترکیه و کشورهای خلیج فارس رفتند. به‌طور مشهود مهاجرت مهندسان از ایران افزایش پیدا کرده‌ است.

رهبر در عین حال، تصریح کرده، اگر چه ساخت و ساز مسکن حمایتی تا حدودی افزایش یافته اما ساخت و سازهای بخش خصوصی نه تنها افزایش پیدا نکرده بلکه روند کاهشی نیز داشته ‌است.

وی در گفت‌وگو با ایلنا ادامه داد: با توجه به اینکه اراضی پروژه جهش تولید مسکن و نهضت ملی مسکن تامین شده، شاهد روند ساخت‌و سازها در این بخش هستیم. اما از آنجایی که سرمایه بخش خصوصی در رکود خرید و فروش مسکن قفل شده، ساخت وسازهای بخش خصوصی هم کاهش پیدا کرده چراکه با کاهش خرید و فروش‌ها، سرمایه آنها برای ساخت کاهش پیدا کرده است.

رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با اشاره به مهاجرت سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان در دو سال گذشته گفت: از دو سال گذشته شاهد مهاجرت مشهود سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان و سازندگان مسکن به کشورهایی از جمله ترکیه و کشورهای حاشیه خلیج فارس هستیم و انگیزه برای مهاجرت این اقشار افزایش پیدا کرده در حالی که در کشورمان به تولید مسکن نیاز داریم و باید شرایط افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش را افزایش دهند و انگیزه سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن در کشور را بالا ببرند.

رهبر افزود: شاهد این هستیم که کشورهایی مانند ترکیه و حاشیه خلیج فارس شرایط بهتر و تسهیلات بیشتری برای ساخت مسکن فراهم کرده‌اند و به‌شدت از جذب سرمایه‌داران و سازندگان خارجی از جمله ایرانیان استقبال می‌کنند و امکانات بهتری در اختیار سرمایه‌گذاران این بخش قرار می‌دهند. از این رو، مهاجرت سازندگان از ایران هم افزایش پیدا کرده است.

وی با بیان اینکه به‌طور مشهود مهاجرت مهندسان از ایران افزایش پیدا کرده است، گفت: علاوه بر افزایش مهاجرت پزشکان و پرستاران، شاهد افزایش مهندسان بخش ساختمان هستیم و مهاجرت مهندسان به آلمان و کانادا افزایش پیدا کرده است.

رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: واقعیت این است که دلیل افزایش مهاجرت مهندس‌های ساختمان درآمد و شرایط کار است و در این شرایط حاکم در کشورمان، مهندس‌های ایرانی مهاجرت را ترجیح می‌دهند. 

   علت افزایش مهاجرت سازندگان؟

پیش از این، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در روز دوم تیرماه سال جاری با بیان اینکه تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن ایران به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند، گفته بود: دلیل مهاجرت سازندگان این بود که در کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند. در این شرایط اگر سرمایه سازنده به اندازه مهاجرت برسد، مهاجر خواهد شد و امکانات و سرمایه خود را در سایر کشورها به کار می‌گیرد. در غیر این صورت وارد بازارهای موازی و دلالی می‌شود، بازارهایی که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند. 

   گام اول کوچ سرمایه به بازار معاملاتی

بر اساس آمارهای منتشرشده توسط دولت ترکیه، از سال ۲۰۱۵ تا آوریل ۲۰۲۳ در مجموع ۳۸ هزار و ۵۶۴ واحد مسکن در ترکیه توسط اتباع ایرانی خریداری شده و پس از عراق و روسیه، بیشترین میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه از سوی شهروندان ایرانی صورت گرفته است.

به گزارش «تعادل»، طی ۵ ماهه نخست سال ۲۰۲۳، شهروندان ایران ۲ هزار و ۳۲۴ واحد مسکونی ترکیه را خریداری کرده‌اند. بر این اساس، ایرانی‌ها در ماه‌های ژانویه، فوریه، مارس، آوریل و مه ‌به ترتیب، ۵۲۶؛ ۴۴۶؛ ۴۷۲؛ ۳۷۷ و ۵۰۳ واحد مسکونی در کشور همسایه شمال غربی خریده‌اند. از آنجا که حداقل میزان لازم برای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای کسب تابعیت از ۱۳ ژوئن سال ۲۰۲۲ به ۴۰۰ هزار دلار افزایش داده شد، حداقل ۹۳۰ میلیون دلار طی ۵ ماهه نخست سال جاری میلادی برای خرید ملک در ترکیه از کشور خارج شده است. با توجه به هزینه‌های جانبی و با توجه به علل پیدا و پنهان دیگر، به‌طور قطع این رقم بیش از یک میلیارد دلار بوده است.

این در حالی است که شهروندان ایرانی در سال ۲۰۲ نیز ۸ هزار و ۲۲۳ خانه خریداری کردند که با در نظر گرفتن حداقل ۴۰۰ هزار دلار بابت تامین هزینه خرید از این واحدهای مسکونی، هزینه صرف شده توسط ایرانی‌ها در سال گذشته میلادی دستکم به عدد ۳ میلیارد و ۲۸۹ میلیون دلار رسیده است.

   واگذاری رتبه اول خرید ملک از ترکیه 

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در سال ۲۰۲۲ ایرانی‌ها، رتبه اولی خرید ملک در ترکیه را به روس‌ها واگذار کرده‌اند. بر این اساس، طی ۱۰ سال اخیر، روند فروش املاک ترکیه به خارجی‌ها همواره صعودی بوده و حتی در این دوره زمانی دچار جهش نیز شده است به گونه‌ای که تعداد فروش ملک به خارجی‌ها از ۱۲ هزار و ۱۸۱ فقره در سال ۲۰۱۳ با رشد ۴۵۴ درصدی، به ۶۷ هزار و ۴۹۰ فقره در سال ۲۰۲۲ رسیده است. این در حالی است که بازار مسکن ترکیه در سال گذشته میلادی، به میزان ۰,۴ درصد افت معاملات را تجربه کرده و این شاخص به یک میلیون و ۴۵۸ هزار ۶۲۲ فقره رسیده است. علی‌رغم این افت ۰.۴ درصدی، میزان فروش املاک به خارجی‌ها در سال ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل از آن، ۱۵.۲ درصد رشد یافته و از ۵۸ هزار و ۵۷۶ فقره در سال ۲۰۲۱ به ۶۷ هزار و ۴۹۰ فقره در سال گذشته میلادی رسیده است.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های ۲۰۱۹، ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ ایرانی‌ها در صدر خریداران بازار ملک ترکیه قرار داشته‌اند. طی این سال‌ها، عراقی‌ها و روس‌ها به ترتیب در جایگاه دوم و سوم بوده‌اند. در سال ۲۰۲۲ اما ناگهان روس‌ها با فاصله معناداری در جایگاه نخست خریداران بازار مسکن ترکیه قرار می‌گیرند و ایرانی‌ها و عراقی‌ها نیز به ترتیب به رتبه‌های دوم و سوم نزول می‌کنند. نکته جالب توجه این است که طی سال‌های مورد بررسی، عراقی‌ها تحت هر شرایطی، در رتبه دوم لیست خریداران خارجی ملک ترکیه قرار داشته‌اند. 

به گزارش «تعادل»، در سال میلادی گذشته، روس‌ها با خرید ۱۶ هزار و ۳۱۲ مسکن در ترکیه در صدر فهرست خریداران خارجی این بازار جای گرفته‌اند. ایرانی‌ها با ۸ هزار و ۲۲۳ باب منزل و عراقی‌ها نیز با ۶۴۲۱ باب منزل رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در سال ۲۰۲۱، ایرانی‌ها با ۱۰ هزار و ۵۶ باب منزل، عراقی‌ها با ۸ هزار و ۸۶۶۱ باب منزل و روس‌ها با ۵ هزار و ۳۷۹ باب منزل به ترتیب در رتبه‌های اول تا سوم قرار گرفته بودند. اینک این سئوال مطرح است که چرا روس‌ها در صدر فهرست خریداران خارجی ملک در ترکیه قرار گرفته‌اند؟ آیا ایرانی‌ها و عراقی‌ها در این بازار ضعیف ظاهر شدند یا پای علت دیگری در میان است؟ بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر، تعداد املاک خریداری شده توسط اتباع ایران و عراق با نوسان اندکی در زیر ۱۰ هزار فقره در سال بوده و این مساله در سال ۲۰۲۲ نیز تکرار شده است. 

همچنین روس‌ها سالانه در حدود ۵ هزار باب منزل از بازار ترکیه خریداری می‌کرده‌اند اما در سال گذشته به ناگهان تقاضای معاملاتی روس‌ها به بالای ۱۶ هزار فقره جهش کرده است. ریشه این مساله را می‌توان در آغاز جنگ روس‌ها علیه اوکراین جست‌وجو کرد. با شعله ور

 شدن جنگ اوکراین در ابتدای سال ۲۰۲۲ گویی اشتهای اتباع روسیه برای فرار از ناامنی احتمالی در کشور خود فزونی گرفته است و نتیجه این بوده است که آنها در سایر کشورها و از جمله در ترکیه اقدام به خرید ملک کرده‌اند. 

البته خرید ملک در ترکیه صرفا نوعی سرمایه‌گذاری اقتصادی نیست، بلکه به نوعی سرمایه‌گذاری سیاسی و اجتماعی نیز محسوب می‌شود. چه آنکه با خرید ملکی با حداقل قیمت ۴۰۰ هزار دلار در این کشور، می‌توان تابعیت ترکیه را به دست آورد. این رقم تا پیش از اردیبهشت سال ۱۴۰۱، حداقل ۲۵۰ هزار دلار بود اما در پی تغییر سیاست‌های کلان ترکیه به ۴۰۰ هزار دلار افزایش یافت. شاید همین افزایش نرخ دست یابی به تابعیت ترکیه منجر به افت توان خریداران ایران و در پی آن، کاهش حدود ۲ هزار معامله توسط ایرانی‌ها در سال ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل از آن شده باشد.