عباس اکبرپور
وقتی نوسان و گرانی در بازاری رخ می‌دهد، توجه افکار عمومی معمولا معطوف تکانه‌هایی می‌شود که در بازارهای روتین مصرفی شکل می‌گیرد. بنابراین گرانی دلار، گرانی سکه و کالاهای مصرفی بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرد. اما گرانی ارز و نوسانات، یک روی دیگری هم دارد که در زمانی بیشتر و افقی بلندتر شکل می‌گیرد. بلافاصله پس از گرانی در بازار ارز، بازار مصالح ساختمانی نسبت به نوسان بازار ارز واکنش نشان داده است، این نوسان در بازار مسکن نمودی عمیق خواهد داشت و بر آتش گرانی‌ها می‌دمد.
مبتنی بر این تحولات از همین امروز می‌توان احتمال داد که بازار مسکن کشور در دورنمای پیش رو با نوسانات فزاینده‌ای مواجه شود. مردم طی ماه‌های خرداد تا شهریور 1402 هم در بازار اجاره و هم در بازار خرید باید منتظر گرانی‌های فزاینده‌ای باشند. واقع آن است که کمر مردم زیر بار گرانی‌ها خم شده و دیگر تاب و توان تحمل فشار بیشتری در بخش مسکن را ندارند. اما بازار مسکن، جدا از مصالح به نیروی انسانی و منابع مالی لازم و گزاره‌های دیگری هم نیاز دارد. در شهرهای بزرگی مانند تهران، متوسط قیمت زمین کلنگی حدود 320 میلیون تومان برای هر متر است. این روند باعث می‌شود قیمت بالای زمین به عنوان بخشی از ارزش نهایی به خریدار منتقل شود.
از سوی دیگر این فشار بر رهن و اجاره هم سرازیر می‌شود. همچنین قیمت مصالح ساختمانی هم به دلیل افزایش نرخ ارز با افزایش قیمت مواجه می‌شود. در کنار این گزاره‌ها باید تورم 40 الی 60درصدی را هم به نرخ‌ها اضافه کرد. مصالح ساختمانی و زمین هم از این تورم سالانه تاثیر می‌گیرند. نهایتا هزینه ساخت متوسط یک متری مسکن بالا می‌رود. این فرآیند نشان می‌دهد که نرخ ساخت مسکن بر اساس مصالح برای هر مترمربع بین 25 تا 30میلیون تومان خواهد رسید. در کنار این رقم باید هزینه‌های نیروی انسانی لازم، کارگر و... را هم اضافه کرد. هزینه‌هایی که بابت طراحی، نظارت و اجرای ساخت و ساز باید پرداخت شود هم به هزینه‌ها اضافه می‌شوند. این رقم‌ها البته هنوز افزایش نجومی پیدا نکرده‌اند. اما مطابق تورم بالا رفته‌اند. معتقدم تصور قیمت ملک اگر به اندازه تورم 40 تا 60درصدی باشد، قابل تحمل است، اما خطر زمانی شکل می‌گیرد، که رقم‌ها بیشتر از این اعداد بالا برود.
تاثیر این گزاره‌ها بر بازار اجاره و رهن مسکن برای اقشار محروم و متوسط جامعه ویرانگر است. مردم طی سال‌های اخیر با افزایش فزاینده نرخ اجاره و رهن مواجه بوده‌اند. این روند باعث افزایش فرسودگی مالی خانواده‌ها شده است و نگرانی‌های فزاینده‌ای ایجاد کرده است. در حال حاضر بر اساس برخی روایت‌ها، حدود 50 تا 60درصد، حقوق افراد و خانواده‌ها صرف تهیه مسکن می‌شود. این نسبت در شهرها و کلان‌شهرها به مراتب بیشتر است.
اگر قرار باشد، باز هم در خردادماه 1402که فصل تغییر و تحول املاک اجاره‌ای است شاهد تغییرات قیمتی باشیم، بدون تردید فشار بیشتری متوجه خانواده‌ها خواهد شد. از سوی دیگر وعده‌های دولت برای ساخت 1میلیون مسکن سالانه و 4میلیون مسکن طی 4سال نشانه‌ای از تحقق ندارد. یعنی قسمت عرضه در حوزه مسکن نه تنها تقویت نمی‌شود بلکه با محدودیت‌های بیشتری همراه می‌شود.
یعنی تقاضای مسکن در شهرها بالا می‌رود، بدون اینکه عرضه بیشتری اتفاق افتاده باشد. در این شرایط، مردم ناچار خواهند بود برای رهن مسکن، هزینه‌های بیشتری را بپردازند. معتقدم دولت از همین امروز باید به فکر بهار و تابستان 1402 باشد. اگر برای بهبود وضعیت مسکن در تاریخ یاد شده فکری نشود، اعتراضات عمومی بیشتری شکل می‌گیرد. نباید فراموش کرد که داشتن مسکن به‌طور مستقیم امنیت روانی خانواده‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و خلأ در این حوزه گرفتاری‌های فراوانی به دنبال دارد. بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ علی‌رغم انتظارها و با وجود رکود، همچنان تورم جدی را احساس کرد؛ در تابستان 1402 ناگهان این تورم بیشتر احساس خواهد شد. تورمی که در بخش اجاره، نفس مستاجران را گرفته و آنها را بیش از پیش به حاشیه فرستاده و در بخش خرید با ناتوانی متقاضیان واقعی مسکن همراه خواهد بود.
