افت شدید تمایل به ساخت در پایتخت

 مجید اعزازی|

فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران طی سال ۱۴۰۰ به کمترین میزان خود در دهه ۱۳۹۰ رسید. در سال گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال ۱۳۹۹ با رشد منفی ۱۸,۵۷ درصدی ۵ هزار و ۸۰۲ فقره ثبت شد. به گزارش «تعادل»، میزان ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ از نظر تعداد واحد مسکونی افت ۷۹ درصد و از نظر تعداد پروانه کاهش ۸۰ درصدی یافته است. ۱۰ سال قبل به‌طور میانگین در هر ماه ۲۴۸۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده و حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ خانه جدید در تهران ساخته می‌شد. تعداد کل پروانه‌های سال ۱۳۹۰ به میزان ۲۹ هزار و ۷۶۳ فقره و تعداد واحدهای مسکونی احداثی ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد بوده است. به این ترتیب، با وجود رشد تولید مسکن در کل کشور، میزان ساخت و ساز در تهران چنگی به دل نمی‌زند. رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان و افت بازده سرمایه از مهم‌ترین عوامل تردید سازندگان در تعریف پروژه‌های جدید در پایتخت ارزیابی می‌شود.

در تازه‌ترین تحول، حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از صدور ۵ هزار و ۸۰۲ مورد پروانه ساختمانی طی سال۱۴۰۰ خبر داده و گفته است: مناطق ۲۱، ۲۲ و ۳ در صدر جدول بیشترین درصد تعداد صدور پروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه قرار گرفتند.

به گزارش تسنیم، صارمی با مقایسه آمار صدور پروانه ۱۲ ماهه سال گذشته با مدت مشابه در سال ۹۹، گفت: از ابتدای فروردین تا پایان اسفندماه سال گذشته، ۵ هزار و ۸۰۲ مورد پروانه ساختمانی صادر شده که این آمار در مدت مشابه سال ۹۹، ۷ هزار و ۱۲۶ مورد بوده است. وی ادامه داد: از لحاظ متراژ ساخت ‌و ساز نیز در سال ۱۴۰۰، مجوز ساخت برای حدود ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار مترمربع صادر شده؛ این عدد در مدت مشابه سال ۹۹ حدود ۱۰ میلیون و ۶۸۰ هزار مترمربع بوده است.

صارمی تصریح کرد: از تعداد پروانه‌های صادره در سال گذشته، ۵ هزار و ۳۰۳ مورد در پهنه R (مسکونی)، ۳۵۵ مورد در پهنه M (مختلط تجاری، اداری و مسکونی)، ۱۳۸ مورد در پهنه S (کار و فعالیت) قرار دارند. از مجموع پروانه‌های صادر شده در سال ۹۹ نیز ۶ هزار و ۵۸۹ مورد در پهنه مسکونی، ۳۹۸ مورد در پهنه مختلط و ۱۳۸ مورد در پهنه کار و فعالیت بوده است.

معاون شهرداری تهران با اشاره به فراوانی درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل هر منطقه در سال۱۴۰۰ اظهار کرد: در ۱۲ ماه سال گذشته، منطقه ۲۱ با صدور پروانه برای ۱,۰۹ درصد املاک منطقه، بیشترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را دارد و سپس منطقه ۲۲ با ۱.۰۱ درصد و منطقه ۳ با ۰.۸۳ درصد به ترتیب در ردیف دوم و سوم قرار دارند. منطقه ۱۲ نیز با ۰.۳۵ درصد، کمترین درصد تعداد صدور پروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را داشته است.

وی ادامه داد: همچنین در سال ۹۹، بیشترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل هر منطقه مربوط به منطقه ۲۲ با ۱,۹۷ درصد، سپس منطقه ۲۱ با ۱.۶۳ درصد و منطقه ۱۵ با ۱.۲۱ درصد بوده است که در همین سال، منطقه ۱۲ با ۰.۴۶ درصد کمترین درصد تعداد صدورپروانه نسبت به تعداد پارسل‌های کل منطقه را به خود اختصاص داده است. 

صارمی در خصوص فراوانی متراژ ساخت ‌و ساز در مناطق ۲۲گانه نیز، گفت: در ۱۲ ماه سال ۱۴۰۰ مناطق ۴، ۲۲ و یک، مجوز بیشترین متراژ ساخت ‌وساز را داشته و مناطق ۱۹ و ۹ مجوز کمترین متراژ ساخت‌ وساز را گرفته‌اند، این در حالی است که در مدت مشابه سال ۹۹، مناطق ۴، ۵ و یک بیشترین و منطقه ۱۰ کمترین متراژ ساخت‌ و ساز را داشته‌اند. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به فراوانی تعداد پروانه‌های صادره در مناطق ۲۲ گانه، افزود: در ۱۲ ماه سال ۱۴۰۰ بیشترین تعداد صدور پروانه، ۶۱۹ مورد در منطقه ۱۵، ۵۵۸ مورد در منطقه ۴ و ۳۷۲ مورد در منطقه ۲ بوده است، همچنین منطقه ۲۲ با ۱۳۷ مورد، کم‌ترین میزان صدور پروانه در این مدت را داشته‌اند.

وی ادامه داد: در ۱۲ ماه سال ۹۹ نیز، بیشترین فراوانی تعداد صدور پروانه مربوط به منطقه ۱۵ با ۹۴۶ مورد، منطقه ۴ با ۶۰۰ مورد و منطقه ۱۴ با ۴۵۸ مورد بوده است؛ کم‌ترین میزان صدور پروانه نیز به ترتیب در منطقه ۹ با ۱۲۹ مورد اتفاق افتاد.

صارمی در خصوص پروانه‌های صادره به تفکیک مناطق ۲۲گانه، اظهار کرد: در سال ۱۴۰۰ برای منطقه یک (۲۹۶ فقره)، منطقه دو (۳۷۲ فقره)، منطقه سه (۲۵۵ فقره)، منطقه چهار (۵۵۸ فقره)، منطقه پنج (۲۵۸ فقره)، منطقه شش (۱۵۷ فقره)، منطقه هفت (۲۹۰ فقره)، منطقه هشت (۳۳۱ فقره)، منطقه نه (۱۵۳ فقره)، منطقه ده (۲۰۳ فقره)، منطقه یازده (۲۰۹ فقره)، منطقه دوازده (۱۵۸ فقره)، منطقه سیزده (۲۲۰ فقره)، منطقه چهارده (۳۰۹ فقره)، منطقه پانزده (۶۱۹ فقره)، منطقه شانزده (۲۳۲ فقره)، منطقه هفده (۲۷۲ فقره)، منطقه هجده (۱۸۶ فقره)، منطقه نوزده (۱۶۴ فقره)، منطقه بیست (۲۳۷ فقره)، منطقه بیست ‌ویک (۱۸۶ فقره) و منطقه بیست‌ودو (۱۳۷ فقره) پروانه صادر شده است.

وی تأکید کرد: آمار ارایه شده با توجه به تنوع و تعداد املاک واقع در محدوده جغرافیایی مناطق ۲۲ گانه بوده و ملاک برتری و ارزشیابی مناطق ۲۲ گانه در صدور پروانه نیست.

   افت و خیز ساخت و ساز در کشور 

آنگونه که پیش از این، مرکز آمار ایران گزارش کرده است، از سال ۱۳۹۲ ساخت و ساز در کشور روند نزولی به خود گرفته تا اینکه در ۱۳۹۷ همزمان با آغاز برنامه‌ریزی برای طرح اقدام ملی و جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، ساخت و ساز نیز افزایش یافته است.

در ۹ سال نخست دهه ۱۳۹۰ اوج تولید مسکن در سال ۱۳۹۲ بوده که برای ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد مسکونی پروانه صادر شده است. در همان مقطع قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با ۸ سال قبل از آن ۵۰۰ درصد افزایش یافت. اگرچه بخشی از رونق ساخت و ساز در سال ۹۲ می‌تواند به پروژه مسکن مهر مربوط باشد اما طبق بررسی‌ها سهم مسکن مهر از پروانه‌های صادره در آن مقطع حدود ۱۱۵ هزار واحد در سال بوده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد دولت دهم در پایان کار خود ۶۹۰ هزار واحد مسکن مهر را تحویل داد که به‌طور میانگین سالانه ۱۱۵ هزار واحد را شامل می‌شود.

سال ۱۳۹۳ و پس از روی کار آمدن دولت یازدهم به دلیل جهش سنگین قیمت مسکن که پیش از آن رخ داده بود و پایین بودن قدرت خرید متقاضیان، ساخت و ساز به یک‌باره نصف شد. آمارها نشان می‌دهد در

سال ۹۳ برای تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد مسکونی پروانه صادر شده که از کاهش ۵۰.۵ درصد در مقایسه با سال قبل از آن حکایت دارد.

افت تولید مسکن در سال‌های پس از آن ادامه پیدا کرد تا اینکه در سال ۹۶ به حدود ۳۳۷ هزار واحد رسید. اما سال ۱۳۹۷ تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی با رشد مواجه شد. در آن سال تولید مسکن به ۳۷۶ هزار واحد رسید که احتمالا بخشی از این رشد ناشی از صدور پروانه برای واحدهای اقدام ملی مسکن بوده است. آمار ساخت وساز بر اساس پروانه‌های صادره طی ۹ سال منتهی به ۱۳۹۹ بدین شرح است: سال ۱۳۹۱ تعداد ۷۶۱ هزار و ۱۲۱، سال ۹۲ تعداد ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد، سال ۹۳ تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد، سال ۹۴ تعداد ۳۵۸ هزار و ۲۳۱ واحد، سال ۹۵ تعداد ۳۴۴ هزار و ۵۹۷ واحد، سال ۹۶ تعداد ۳۳۷ هزار و ۵۱۹ واحد، سال ۹۷ تعداد ۳۷۶ هزار و ۵۷۵ واحد، سال ۹۸ تعداد ۳۸۲ هزار و ۵۶۵، و سال ۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی. همانطور که آمار توضیح می‌دهد تولید مسکن در سال گذشته با رشد ۲۳ درصدی در مقایسه با سال ۱۳۹۸ و افزایش ۴۵ درصدی در مقایسه با پایین‌ترین میزان سالانه ساخت وساز یعنی سال ۹۶ همراه بوده است.

    دلایل رکود ساخت و ساز در دهه ۹۰

به گزارش «تعادل»، کارشناسان مسکن دلایل متعددی را برای افت ساخت و ساز در کشور و به ویژه در تهران طی دهه ۹۰ بر می‌شمارند. از آنجا که در اوایل دهه ۹۰ سرمایه‌گذاری‌های بیش از حدی در بازار مسکن شد، بازار مسکن با مازاد عرضه روبرو شد و در نهایت همین اضافه عرضه باعث شد تا از جذابیت‌های بازار مسکن کاسته شده و میزان خرید و فروش در این بازار کم شود. دلیل دیگر بروز رکود در بازار مسکن تاثیر بازارهای جایگزین بر بازار مسکن عنوان می‌شود. این بازارها از جمله طلا، ارز و بازار سهام در مقاطع مختلف دهه ۹۰ به دلیل سودده بودن، سرمایه‌های زیادی را به خود جذب کردند. به این ترتیب، این بازارها در مقاطع زمانی خاصی به دلیل سودده بودن موجب شدند تا سرمایه‌گذاران به جای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در این بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری کرده و کسب سود کنند. این روند موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان یک بازار مولد کاسته شود و سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولدی مانند طلا و ارز افزایش یابد. دلیل دیگری که بر کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی دهه ۹۰ تاثیر گذاشت و باعث ایجاد رکود در این بازار شد، افزایش نرخ سودهای بانکی بود. درست است که درحال حاضر میزان نرخ سودی که بانک‌ها به سپرده‌های مردم پرداخت می‌کنند حدود ۱۵ درصد است، اما این نرخ سود در سال ۹۳ در برخی بانک‌ها (حتی بانک‌های دولتی) ۲۸درصد و در سال ۹۴، ۲۲درصد بود و همین امر موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به جای اینکه در بازار پردردسر ساخت و ساز مسکن برای دریافت سود ۳۵درصدی سرمایه‌گذاری کنند، پول‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند تا بدون زحمت از سودهای بالای این بانک‌ها استفاده کنند.  همین امر موجب شد تا بار دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کرده و جذابیت‌ این بازار کاسته و به سمت ورود به رکود رانده شود. سرمایه‌گذاری در مسکن مهر و بلوکه شدن مقادیر زیادی از پول‌های مردم و سرمایه‌های دولتی در این بخش (رقمی حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار میلیارد تومان) نیز موجب شد تا از میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن کاسته شود و این بازار به سمت رکود هدایت شود.