افت معاملات ملک در شیب صعودی قیمت‌ها
گروه راه و شهرسازی|
با انتشار آمارهای رسمی بازار مسکن تهران در فروردین ۹۷ بیش از پیش واگرایی قیمت‌ها و تعداد معاملات ملک هویدا شد و این فرضیه قوت گرفت که شیب صعودی قیمت ها، نفس معاملات را تا حدی به شماره انداخته است. در پی اوج‌گیری معاملات ملک در آذرماه سال گذشته نسبت به ماه قبل (معادل ۲۰,۴درصد) و ماه مشابه سال قبل از آن (معادل ۵۰.۲درصد) از دی ماه سال گذشته به واسطه افزایش نرخ ارز و انتظارات تورمی، روند افزایشی قیمت‌ها که تقریبا از ابتدای سال ۹۶ کلید خورده بود، با شیب تندتری ادامه یافت و همین مساله منجر به تکرار کاهش تعداد معاملات طی ۴ ماهه گذشته شد به گونه‌یی که در دی، بهمن، اسفند و فروردین تعداد معاملات نسبت به ماه قبل از خود به ترتیب به ۶.۹، ۳.۲- ،۳۳.۱- و ۵۹- رسید. در عین حال تعداد معاملات مسکن در ۳ماهه پایانی سال گذشته نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل از آن روندی مثبت داشت، اما سرانجام این شاخص در فروردین امسال به منفی ۶.۳ درصد افت کرد. سوی دیگر کاهش تعداد معاملات اما افزایش قیمت‌ها طی ۴ماهه گذشته نسبت به ماه‌های مشابه آنها در سال قبل بود به گونه‌یی که متوسط قیمت خرید یک مترمربع مسکن در دی، بهمن، اسفند و فروردین به ترتیب ۱۶.۷، ۲۲.۳،۲۶.۱ و ۲۹.۵ درصد رشد را تجربه کردند.
ریزش معاملات در فروردین
آن گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در فروردین ۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹ و ۶,۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. اگر چه بانک مرکزی بر این باور است که « حجم معاملات در فروردین ماه طبق روال هر ساله و تحت تاثیر تعطیلات نوروز در سطحی بسیار پایین‌تر از سایر ماه‌های سال رقم خورده لذا کاهش تعداد معاملات ثبت شده در این ماه نسبت به ماه قبل عمدتا ناشی از این موضوع است»، اما بی‌گمان نوسان‌های نرخ ارز در فروردین و در نتیجه افزایش انتظارات تورمی همچنین ریسک ترامپ (فرارسیدن موعد ۳ماهه تایید یا رد برجام توسط ترامپ) تا حدی احتیاط فروشندگان ملک را در عرضه واحدهای مسکونی افزایش داده و همزمان منجر به افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان نیز شده است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، بررسی توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین ۹۷ حاکی از آن است که از مجموع ۵ هزار و ۴۶ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال با سهم ۴۲,۵درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این سهم در مقایسه با فروردین سال قبل ۳.۲درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵سال افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ۹۷ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۳,۵درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ هر یک به سهم یکسان ۸.۴درصد در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۱.۱درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۸، ۷، ۱۵، ۱۱ و ۱) بوده و ۱۲منطقه باقیمانده ۲۸.۹درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تعداد معاملات کمتر از متوسط ۴ سال
بررسی‌های «تعادل» از آمار معاملات انجام شده در فروردین سال‌های قبل حاکی از آن است که هیچ سالی، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن با این افت شدید نسبت به اسفندماه سال قبل مواجه نبوده است، ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم در فروردین سال ۹۷ به اوج خود رسیده است.
در فروردین ماه سال ۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۵ هزار و۴۰۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸,۵درصد کاهش داشته است، در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴.۳۷میلیون تومان بوده است.
اما در فروردین ماه سال ١٣٩٥ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٥ هزار و ۹۱۸ واحد مسکونی بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۰,۴درصد افزایش نشان می دهد، در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳.۹۹ میلیون تومان بوده است.
نگاهی به معاملات انجام شده در فروردین ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از این است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳,۷۴میلیون تومان بوده است و تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۴هزار و ۹۱۵ واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل با ۳۱.۹درصد کاهش مواجه بوده است.
در این میان اوج حجم معاملات انجام شده به فروردین ماه سال ۹۳ با ثبت ۷ هزار و ۲۲۱ معامله خرید و فروش باز می‌گردد. ضمن اینکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین این سال ۳میلیون و ۵۹۰هزار تومان بوده است اما متوسط حجم معاملات انجام شده در فروردین سال‌های ۹۴ تا ۹۷، ۵ هزار و ۸۶۳ معامله بوده که نشان می‌دهد حجم معاملات در فروردین ۹۷ (۵ هزار و ۴۶ مورد) کمتر از متوسط معاملات انجام شده در ۴ سال گذشته بوده است.
رویش شدید قیمت در ثلث اول بهار
به گزارش بانک مرکزی در فروردین ۹۷، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۵,۵۳میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲درصد کاهش و ۲۹.۵درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشتر رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ (معادل ۴۶.۷درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۹ (معادل ۴درصد) تعلق دارد.در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۱.۶۴میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲.۶۴میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۳.۹ و ۳۳.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در فروردین ماه سال ۹۷ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲,۵ تا ۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا به سهم ۱۰.۷درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۳ تا ۳.۵ و ۳.۵ تا ۴ میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های ۱۰.۲ و ۸.۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده که ۵۷.۷درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵.۵۳میلیون تومان) معامله شده‌اند.
کوچک متراژهای همچنان پرتقاضا
بر اساس گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین سال ۹۷ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵,۷درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا
۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۵,۵ و ۱۱.۷درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از
۸۰ مترمربع، ۵۶,۲درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.بر اساس این گزارش در فروردین ۹۷ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۲۰۰میلیون تومان با اختصاص ۲۳.۳درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۲۰۰ تا ۳۰۰میلیون و ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومان نیز هر یک با اختصاص سهم ۱۷.۳ و ۱۱.۴درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود ۵۴.۶درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از
۴۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.
