انتظارات تورمی و آینده بازار مسکن

 مجید اعزازی   

دبیر گروه مسکن و شهرسازی

«سکته خفیف» معاملات با رشد منفی ۳,۲درصد و شارژ «قیمت» ملک با رشد مثبت ۵.۱ درصد در بهمن نسبت به ماه قبل از آن هر چند مظهر واگرایی رشد قیمت و معاملات است و پایان روزهای خوش متقاضیان مصرفی را نوید می‌دهد اما همزمان موجب ایجاد بارقه‌های امید در میان سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن نیز شده است.

با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال جاری، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به شمار می‌رود از لاک رکود ۴ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در چند ماهه اخیر به ویژه در بهمن ماه در اثر التهاب نرخ ارز از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام‌آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان(در برخی موارد تا ۵۰ درصد) تعداد معاملات به‌ طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال همواره داغ بوده است، کاهش یافت.

اگرچه نرخ ارز عوامل درونی بازار مسکن(دستمزد کارگران، نرخ مصالح متعارف و نه لوکس ساختمانی و...) را به ‌طور مستقیم تحت تاثیر قرار نمی‌دهد اما نوسان‌های ارزی اثر مستقیمی بر انتظارات تورمی و ایجاد هیجان در میان فعالان بازارهای مختلف دارد. از این رو هیجان بازار ارز در بهمن ماه تا حدودی در بازار مسکن نیز بازتاب یافت و برای همگان مشخص شد که در شرایط کنونی ‌تحولات مسکن بیشتر از عوامل اثرگذار فضای کلی اقتصاد متاثر می‌شود تا عوامل اختصاصی این بازار.

در عین حال، باور کارشناسان اقتصاد مسکن این است که افزایش‌های اخیر قیمت مسکن به دلیل اینکه این بازار طی ۴,۵سال گذشته درگیر رکود و از ثبات قیمتی برخوردار بوده، واقعی و بدون حباب است.

اینک این سوال مطرح است که آینده بازار مسکن در اسفند ماه و در سال ۹۷ به چه شکلی رقم خواهد خورد؟ پاسخ به این سوال مستلزم پیش‌بینی تحولات بازار ارز و نرخ تورم در سال ۹۷ است.

کارشناسان اقتصادی از عقب‌ماندگی ۱۰تا ۱۵درصدی نرخ ارز از تورم داخلی، رشد نقدینگی بیش از ۲۵درصد، خطر بازگشت تحریم‌ها، افزایش سطح تنش‌های داخلی و منطقه‌یی همچنین سوداگری و سفته‌بازی در بازار ارز به عنوان ریسک‌هایی نام می‌برند که در سال آینده موجب افزایش حدود ۱۰۰۰تومانی نرخ دلار خواهد شد.

حرکت صعودی نقطه به نقطه تورم تولید‌کننده(پیش‌نگر) و تورم عمومی نیز طی ماه‌های گذشته موجب شده تحلیلگران اقتصادی پیش‌بینی افزایش نرخ تورم به ۱۲تا ۱۵درصد را مطرح کنند.  در همین حال، کارشناسان مسکن با اشاره به رویکرد دولت در شیوه کنترل نرخ ارز پیش‌بینی می‌کنند که در سال ۹۷ نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کند و موجب افزایش قیمت‌ها در این بازار شود. دولت افزون بر بگیر و ببند دلالان ارز از ۲۸بهمن یک بسته سیاستی را به مدت دو هفته به اجرا گذاشته است که شاه بیت آن فروش اوراق گواهی سپرده با نرخ ۲۰درصد است. به گفته مقام‌های بانک مرکزی تا کنون حدود ۱۰۰هزارمیلیارد تومان از این طریق جذب نظام بانکی شده که با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور رقم بسیار چشمگیری به شمار نمی‌رود.

بی‌گمان از دل این شرایط است که برخی پیش‌بینی‌های کارشناسی از نرخ تورم مسکن به ۸ درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی در سال ۹۷ بیرون آمده است. ماهیت اقتصاد نفت سوز ایران و بیماری هلندی همزاد آن نیز چنین پیش‌بینی‌ها را باورپذیرتر می‌کنند. بررسی آمارهای ۲۳ساله بازار مسکن(از سال ۶۸ تا ۹۱) نشان می‌دهد در این دوره ‌تورم مسکن حدود ۱۳هزار و ٧٠٠درصد بوده است. کجا چنین ارزش افزوده هنگفتی را می‌توان یافت؟