بهاره فلاحی |
دکترای سیاست‌گذاری مسکن |
مقدمه
مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوارهاست. دسترسی به مسکن مناسب بر کیفیت زندگی افراد تاثیر مستقیم می‌گذارد و میزان رضایتمندی از زندگی را افزایش می‌دهد. تامین مسکن مناسب برای همه دهک‌های جامعه یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در حوزه سیاست‌گذاری مسکن در کشورهای درحال‌توسعه ازجمله ایران است. مسکن یکی از مسائل حاد در ایران است و رشد شهرنشینی مشکل مسکن را به یک مساله جدی تبدیل کرده است.
چالش‌های مسکن در ایران
1-افزایش واحدهای مسکن خالی و احتکار مسکن
یکی از عواملی که تهیه مسکن را مشکل می‌کند استفاده از مسکن به عنوان وسیله‌یی برای بورس‌بازی و خریدوفروش توسط سرمایه‌داران است، چراکه بسازوبفروش‌ها سود کلانی از این راه به دست می‌آورند و مسکن به عنوان یک پس‌انداز سودده مورد استفاده سرمایه‌داران قرار می‌گیرد و سبب تعدد تملک واحدهای مسکونی در میان این گروه می‌شود. نتایج آخرین سرشماری نفوس مسکن در سال۹۵ نشان می‌دهد که تعداد ۲میلیون و ۵۸۷هزار و ۶۰۷ واحد مسکونی در کشور خالی است که دراین‌میان استان خراسان‌رضوی با ۱۹۴هزار و ۴۸۰ خانه خالی در جمع ۳رکورددار بیشترین خانه خالی کشور وجود دارد. استان تهران با ۴۸۹هزار و ۹۸۶ واحد و اصفهان با ۲۴۲هزار و۹۰ واحد نیز رتبه اول و دوم را از آنِ خود کرده‌اند. این تعداد واحد خالی در حالی برای سرشماری نفوس و مسکن سال۹۵ ثبت شد که نسبت به سرشماری سال۹۰ آمار خانه‌های خالی افزایش یافته است و آنگونه که مرکز آمار ایران، آمار داده است، ظرف ۵ سال گذشته (از سال۹۰ تا ۹۵) خانه‌های خالی در کشور یک میلیون بیشتر شده است. با این تعداد خانه خالی، هنوز هم بسیاری از افراد، توانایی خرید نداشته و احتکار این خانه‌ها به دست بسازوبفروش‌ها، بازار مسکن را با چالش‌هایی مثل افزایش تقاضا و کاهش عرضه مواجه کرده است. نکته مهم این است که در گذشته تعداد خانه کمتر از خانوار بوده و به همین دلیل مسکن همواره رشد قیمتی داشته و این امر مسکن را به ابزاری برای پس‌انداز و سوداگری در شرایط تورمی تبدیل کرده است گرفتن مالیات از خانه‌های خالی و بدون سکنه، طرح عاقلانه‌یی برای رونق بازار مسکن و کاهش نرخ اجاره‌بهاست و می‌تواند، بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی را به بازار بیاورد. طرح گرفتن مالیات از خانه‌های بدون سکنه هم مثل خیلی از طرح‌هایی است که تابه‌حال شکست خورده‌اند. درحالی که گرفتن مالیات خانه خالی کار ساده‌یی است زیرا از چرخیدن یا نچرخیدن کنتورهای نصب‌شده به رقم خانه‌های خالی رسیده‌اند.
2- وام مسکن
افزایش بالای قیمت مسکن در بین سال‌های 90 و 91 باعث گردید قدرت خرید متقاضیان در سال‌های جاری کاهش یابد. بنابراین کاهش قدرت خرید متقاضیان و بالا بودن نرخ سود بانکی موجب رکود بازار مسکن گردیده است. از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مسکن باعث گردیده تا سازندگان مسکن با اشاره به این نکته که سود چندانی از بابت ساخت‌وساز نصیبشان نمی‌شود سرمایه خود را نزد بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند. در این میان افزایش وام مسکن از 35 به 60 و از 60 به 80 میلیون تومان برای زوجین خانه اولی تا حدودی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد اگرچه نرخ وام مسکن بالا نیست و ظاهرا معوقات وام مسکن بسیار کم است لذا خانوارها مشکل جدی در پرداخت اقساط آن ندارند. مشکل اصلی وام مسکن کم بودن این وام است که دلیل آن سرمایه کم بانک مسکن بوده است.
3-حاشیه‌نشینی و مسکن
افزایش میزان مهاجرت از روستاها به شهرها در بیشتر کشورهای درحال‌توسعه سبب پیدایش روند زیانمند تمرکز و تجمع افراد در شهرها می‌شود و این شهرها دچار تورم جمعیتی می‌شوند. تامین مسکن و رشد و توسعه صنعت و وسایل حمل‌ونقل در چنین شهرهایی به علت بیش جمعیتی عقب می‌ماند و بر تعداد جمعیت حاشیه‌نشین افزوده می‌شود. در نتیجه حاشیه‌نشینی یکی از نمودهای فضایی و فیزیکی جریان مهاجرت روستا-شهری در کشورهای درحال‌توسعه ازجمله ایران به شمار می‌رود و حاصل اشتغال حاشیه‌یی این گروه است که دستمزد آنها تکافوی زندگی درون‌شهری را به آنها نمی‌دهد.
4-عمر مفید مسکن
عمر مفید مسکن در کشور حدود 30 سال است. این در حالی است که این رقم در کشورهای توسعه‌یافته بالغ‌بر 100 سال است. اهم عوامل تاثیرگذار بر عمر پایین مسکن شامل نظارت غیرموثر، حضور سازندگان غیرحرفه‌ای، استفاده از مصالح ساختمانی غیراستاندارد در مصالحی چون آجر، شن و ماسه، پایین بودن تکنولوژی ساخت و تخریب بسیاری از مسکن‌های بادوام جهت افزایش تراکم است.
همچنین از چالش‌های صنعت ساختمان که اتلاف فراوان منابع مالی و نقایص فنی فراوان به دنبال دارد این است که مالک زمین (ساختمان) به عنوان مجری و سازنده عمل می‌کند که باید از این امر جلوگیری گردد و احداث هر گونه مسکنی حتی یک ساختمان یک واحدی به سازندگان مجرب که در مراجع ذی‌صلاح تایید صلاحیت شده‌اند واگذار شود.
5-بافت فرسوده
اغلب واحدهای ساختمانی در بافت‌های فرسوده شهری فاقد سیستم سازه‌یی و محاسبات فنی برای مقاومت در برابر سوانح طبیعی ازجمله زلزله هستند و واحدهای فرسوده مزبور، به لحاظ زیبایی بصری، دچار ناهنجاری‌های متعدد بوده و روح جست‌وجوگر زیبایی شهروندان را متناسب با سلیقه‌های امروزی سیراب نمی‌کند و باعث رویگردانی آنها می‌شود. همچنین این بافت‌ها از کمبود و ناکافی بودن سطح شبکه‌ها و معابر دسترسی به خدمات شهری رنج می‌برند بافت‌های فرسوده شهری از فقدان برخی خدمات فرهنگی، آموزشی و شهری به لحاظ کمی و کیفی رنج می‌برد و در برخی خدمات نیز دچار نقص است. حتی در بیشتر این مناطق فضای سبز مناسب نیز به چشم نمی‌خورد، در حقیقت از آنجا که معماری این مناطق سنتی است، اساسا وجود چنین امکانات شهری در آن پیش‌بینی نشده است. موانع و مشکلات متعددی بر سر راه احیا و نوسازی این بافت‌ها وجود دارد که عبارتند از:
- قیمت‌گذاری نامناسب و پایین واحدهای مسکونی و در نتیجه عدم تمایل صاحبان ملک به فروش.
- عدم توجه برنامه‌ریزان شهری و شهرسازان به ظرفیت‌های بلااستفاده در محدوده‌های قبلی شهرها و اولویت نیافتن توسعه درون‌شهری و اسکان سرریز جمعیت در محدوده‌های مزبور.
موضوع بافت‌های فرسوده و پایدار کردن بافت‌های قدیمی شهر یک مساله اصلی در حوزه مدیریت شهری است و از آنجا که بافت‌های فرسوده هم یک تهدید بالفعل و هم یک تهدید بالقوه برای یک شهر و شهروندان آن است، ضرورت نگاه تخصصی و برنامه‌ریزی کارشناسی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در هر مقطع زمانی مدیریت شهر بسیار حائز اهمیت است، لذا بافت‌های فرسوده یک مساله مهم و به‌نوعی از مولفه‌های مساله‌ساز مدیریت شهری است.
اقدامات مفید انجام‌شده در بازار مسکن
صندوق پس‌انداز یکم
یکی از راه‌هایی که برای ایجاد رونق در حوزه مسکن از سوی متولیان دنبال می‌شود پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت و خرید خانه است. از ابتدای دولت یازدهم در همین راستا انواع مختلفی از وام‌های خرید و ساخت پیشنهاد و تعریف‌شده است. اعطای تسهیلات خرید مسکن در قالب صندوق پس‌انداز یکم یکی از مهم‌ترین روش‌هایی بود که از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن برای کمک به قدرت خرید متقاضیان مسکن تعریف شد. این راه منجر به تقویت طرف تقاضا می‌شود. اجرای این سیاست با ورود تقاضا اثراتی را بر بازار بر جای خواهد گذاشت اما با توجه به محدود بودن تقاضا و پایین بودن نسبت آن به کل جامعه این اثرات به‌گونه‌یی نیست که انتظار جهش قیمت را داشت ولی می‌توان از آن به عنوان یک گام موثر در حوزه مسکن یاد کرد.
فروش اقساطی مسکن
وزارت راه و شهرسازی به‌منظور برقراری رابطه مستقیم میان انبوه‌سازان و متقاضیان خرید مسکن طرح فروش قسطی مسکن را مطرح کرد. فروش قسطی مسکن به‌منظور هماهنگی میان انبوه‌سازان و بانک مسکن به عنوان یک اقدام اثرگذار در بازار مسکن صورت گرفت. در این طرح عرضه‌کننده‌ها با بانک مسکن توافق کرده‌اند تا واحدهایشان را عرضه کنند و بانک مسکن نیز پرداخت اقساط توسط خریداران به فروشنده را تضمین کند. این اقدام می‌تواند واحدهای تولیدشده را وارد بازار مسکن نماید. بانک مسکن نقش تضمین‌کننده پرداخت اقساط از سوی خریدار به عرضه‌کننده واحد را ایفا می‌کند.
مسکن اجتماعی
تهیه مسکن برای محرومان که خودشان نمی‌توانند اقدامی در زمینه تهیه مسکن کنند در دنیا تحت عنوان مسکن اجتماعی نامیده می‌شود. مسکن اجتماعی به نوع خاصی از شیوه تامین مسکن اطلاق می‌شود که ریشه تاریخی در قرن نوزدهم دارد و تعدادی از کشورهای صنعتی طی دهه‌های گذشته به‌ویژه در سال‌های بعد از جنگ جهانی دوم از این روش برای تامین مسکن افراد کم‌درآمد و میان درآمد استفاده کرده‌اند. از دیدگاه سیاست‌گذاران مسکن اجتماعی به واحدهایی اطلاق می‌شود که سطح زیربنای مفید آنها تا50 مترمربع بوده و به‌صورت انبوه ساخته می‌شوند، این واحدها به‌صورت اجاره یا اجاره به‌شرط تملیک در اختیار بهره‌برداران قرار می‌گیرد.
طرح مسکن اجتماعی مبتنی بر پرداخت اجاره یا ساختن در قالب طرحی در اسفندماه تصویب شد نخستین برش از مسکن اجتماعی است. در این طرح برنامه‌ریزی برای اجرای سالانه 100هزار واحد مسکونی طی سال‌های 1400-1396 صورت گرفته است که در این برنامه کمک‌هایی در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن ملکی، پرداخت تسهیلات به سازندگان مسکن استیجاری، ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن پیش‌بینی شده است. این طرح با هدف کمک به ساخت مسکن استیجاری و تقویت بازار اجاره و همچنین خرید مسکن ملکی تسهیلاتی به شرح ذیل را در نظر گرفته است:
- تامین تسهیلات جهت کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی از سوی بانک مرکزی
- تامین زمین در محدوده شهرها (دارای تاسیسات زیربنایی آب، برق و گاز) یا شهرهای جدید از سوی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت واحد استیجاری از طریق واگذاری به سازندگان به‌منظور ساخت مسکن ملکی ـ استیجاری
- پرداخت کمک‌هزینه اجاره به خانوارهای کم‌درآمد
- پرداخت وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن برای حمایت از خانوارهایی که توان بازپرداخت اقساط را دارند به‌ازای هر واحد هفتادوپنج میلیون ریال با بازپرداخت (۶۰) ماهه
راهکار
دولت‌ها در ژاپن، کره‌جنوبی و مالزی با به‌کارگیری مدل بهینه سیاست‌گذاری مسکن شامل «افزایش عرضه، مقابله مالیاتی با سوداگری و تامین مسکن کم‌درآمدها»، وضعیت «بدمسکنی» را تحت کنترل درآورده‌اند. به‌کارگیری سه سیاست افزایش عرضه، مقابله با سوداگری مسکن و همچنین تمرکز بر تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، می‌تواند مدل بهینه ساماندهی بازار املاک در ایران باشد. راهکار اساسی حل مشکل مسکن در ایران، ساخت خانه توسط دولت نیست بلکه دولت باید هزینه اجاره اقشار فقیر را بدهد. در این صورت، خود پیمانکاران به سمت اجاره‌داری سوق می‌یابند و از این طریق می‌توان مشکل مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد را حل نمود لذا دولت نباید به ساخت مسکن ورود پیدا کند.
منبع: شمس
