گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در شرایطی که با جهش قیمت مسکن طی یک و نیم سال گذشته توان خریداران مسکن کاهش چشمگیری داشته اما سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن رشدی نداشته است و همین موضوع موجب شده که تسهیلات مربوط به صندوق پس‌انداز مسکن یکم که بالاترین سقف پرداختی در میان وام‌های خرید را دارد در مرداد ماه سال جاری تنها هزینه خرید 12مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش دهد. این در حالی است که در فروردین سال گذشته این تسهیلات قادر به پوشش‌دهی 38 درصد از هزینه خرید یک واحد متوسط متراژ بود.
البته این افت توان اقتصادی فقط مربوط به متقاضیان خرید مسکن نبود بلکه سازندگان مسکن هم با مشکل رشد قیمت زمین، جهش قیمت مصالح، افزایش دستمزد نیروی انسانی و... مواجه شدند موضوعی که قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را طی 18 ماهه گذشته دوبرابر کرده است.
بررسی وضعیت خرید و فروش همچنین ساخت و ساز مسکن، حکایت از کاهش بیش از پیش توان اقتصادی خریداران مسکن و سازندگان دارد، عاملی که تداوم آن می‌تواند به تشدید رکود بازار مسکن منجر شود و در این میان کم اثر بودن تسهیلات پرداختی بانک‌ها در رکود کنونی بازار بهانه‌ای شد تا کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور در هفته جاری طی نامه‌ای به سرپرست معاونت ساختمان وزارت راه خواستار سقف تسهیلات خرید به‌صورت انفرادی و با سپرده‌گذاری حداقل تا مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و مدت بازپرداخت آن متناسب افزایش داده شود.
همچنین برای متقاضیان خرید بدون سپرده‌گذاری، تسهیلات خرید تا سقف ۲۵۰میلیون تومان و با سود تسهیلات حداکثر ۱۲درصد پیش‌بینی شود.
البته خواسته آنها تنها در افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت محدود نشد بلکه آنها افزایش دوره بازپرداخت را هم برای بهبود بازار ضروری دانستند.
در این نامه پیشنهاد شده است که برای تأمین قدرت خرید متقاضیان و خانه‌دار شدن افراد بدون مسکن، افزایش آن حداقل به ۲۵۰ میلیون تومان برای انبوه‌سازان و تولید‌کنندگان حرفه‌ای مسکن، آن هم مشروط به اجازه فروش اقساطی و انتقال آن به خریداران با کاهش نرخ سود تسهیلات پیشنهاد می‌شود.
ضمن اینکه تسهیلات بانکی برای بافت فرسوده به مبلغ ۵۰ میلیون تومان که مصوب سال ۹۳ است، حداقل به ۱۵۰میلیون تومان تعدیل شود و سود تسهیلات آن تا مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان از همان محل یارانه دولتی مورد محاسبه قرار گیرد و برای مازاد آن با تصویب شورای پول و اعتبار، سقف سود تسهیلات، از ۱۸درصد کنونی حداکثر به ۱۲درصد کاهش یابد.
این پیشنهاد انبوه‌سازان هنوز واکنشی از سوی وزارت راه و شهرسازی به همراه نداشته است اما با توجه به موضع‌گیری‌های یک‌سال گذشته وزیرراه و شهرسازی مبنی بر عدم افزایش سقف تسهیلات مسکن و کمبود منابع بانکی برای اجرای این پیشنهاد پیش بینی می‌شود که این درخواست نتیجه‌ای به همراه نداشته باشد.
البته جدا از اجرایی شدن یا نشدن این پیشنهاد انبوه‌سازان، اغلب کارشناسان بخش مسکن معتقدند که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راهکاری کوتاه‌مدت است و موجب تحریک تقاضا می‌شود و پس از آن قیمت‌ها دوباره روندی صعودی می‌یابد که همین موضوع موجب بازگشت رکود به بخش مسکن می‌شود، کارشناسان پیشنهاد می‌دهند که عوامل اصلی رکود بازار مسکن باید شناسایی و رفع شوند که این عوامل را نباید در درون بازار جست‌وجو کرد بلکه ریشه آن در اقتصاد کلان کشور است.
به عبارت دیگر تا زمانی که شاخص‌های کلان اقتصادی بهبود نیابد نمی‌توان در انتظار رونق بازار مسکن بود و ارایه راهکارهایی درون‌بخشی اثرگذاری کوتاه‌مدت و کمرنگی بر بازار خواهد داشت.
بازار مسکن نیازمند بسته‌ای جامع
بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه افزایش سقف تسهیلات خرید و همچنین ساخت مسکن را راهکاری کوتاه‌مدت برای بهبود بازار مسکن می‌داند و معتقد است که برای ساماندهی و رونق بازار یک بسته کامل از راهکارهای متعدد اجرایی شود، ستاریان به «تعادل» می‌گوید: افزایش تسهیلات یا تحریک تقاضا یکی از ابزارهای کوتاه‌مدت رونق بخشی بازار مسکن است.
او ادامه می‌دهد: با رشد سقف وام خرید و ساخت یا ارایه تسهیلاتی دیگر به متقاضیان خرید مسکن همچنین سازندگان، ساخت و ساز و همچنین خرید و فروش رونق می‌گیرد اما سوال این است که این رونق چقدر ادامه می‌یابد؟ به گفته این استاد دانشگاه، سوال اصلی در زمان پرداخت افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن این است که سقف این وام تا چه میزان باید رشد کند یا اینکه به چه تعدادی از متقاضیان باید تسهیلات ارایه شود تا اینکه بازار رونق بگیرد؟ این سوالات از مهم‌ترین سوالاتی است که در نخستین گام از اجرای سیاست افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن مطرح می‌شود. ستاریان بیان می‌کند: پاسخ به این سوالات مهم، میزان عملیاتی بودن یا موثر بودن افزایش سقف تسهیلات را تعیین می‌کند البته افزایش سقف تسهیلات خرید می‌تواند تا حدودی بخش تقاضا را تحریک کند. او اظهار می‌کند: با تحریک تقاضا با رشد قیمت مواجه می‌شویم که این افزایش قیمت منجر به کاهش توان اقتصادی خانوارها و افت قدرت خرید مسکن از سوی متقاضیان می‌شود که منجر به بازگشت دوباره رکود می‌شود.
این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه رکود بازار مسکن باید ریشه‌ای درمان شود، می‌گوید: برای ساماندهی و رونق مسکن باید برنامه‌ای جامع و کامل اجرایی شود و با یک یا دو راهکار نمی‌توان بهبود را به بازار مسکن بازگرداند.
ستاریان تصریح می‌کند: پرداخت تسهیلات ساخت و ساز مسکن می‌تواند تا حدودی مشکل چندماهه انبوه‌سازان را با توجه به افزایش قیمت‌ها حل کند، اما تاثیری عمقی و درازمدت بر بخش ساخت و ساز نخواهد داشت.
راهکارهایی برای خروج از رکود
این استاد دانشگاه درباره راهکارهای پیش رو برای بازگشت رونق به بازار مسکن می‌گوید: ساماندهی و بهبود بازار مسکن نیازمند اجرای بسته‌ای کامل و جامع از راهکارهای مختلف است.
او اظهار می‌کند: مشکلات مربوط به بازار مسکن عوارض و معلول تصمیم‌های اشتباهی است که در حوزه اقتصادی و سیاسی کشور اجرایی شده است.
ستاریان معتقد است: رکود بازار مسکن معلول سیاست‌های اشتباه است و معلول و عارضه را فقط می‌توان با مُسکن درمان کرد و برای درمان اصلی باید علت را پیدا کرد و برای حل آن راهکار ارایه داد.
کاهش تعداد با افزایش سقف تسهیلات
این استاد دانشگاه با اشاره به کاهش اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن طی یک‌سال و نیم گذشته می‌گوید: اگرچه افزایش سقف تسهیلات خرید می‌تواند به تحریک تقاضا و بهبود توان اقتصادی متقاضیان خرید منجر شود اما این موضوع را هم باید در نظرگرفت که رشد سقف تسهیلات نباید به گونه‌ای باشد که وام‌گیرنده نتواند آن را پرداخت کند. او ادامه می‌دهد: برخی کارشناسان پیشنهاد می‌دهند که با افزایش دوره بازپرداخت می‌توان مشکل توان اقتصادی خانوارها را حل کرد اما بحث بر سر این است که بانک‌ها توان پرداخت وام‌هایی با دوره بازپرداخت بالا را ندارند. ستاریان اظهار می‌کند: اگر بتوانیم مدت بازپرداخت را هم افزایش دهیم و بانک‌ها هم توان مالی پرداخت چنین تسهیلاتی را داشته باشند اما با توجه به اینکه افراد زیادی نیاز به دریافت چنین وام‌هایی دارند، تأمین هزینه خرید مسکن برای این متقاضیان بسیار زیاد است. به گفته این استاد دانشگاه، سالانه نیاز به ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی وجود دارد که این به معنای تأمین هزینه خرید مسکن برای اغلب این متقاضیان است که تأمین چنین هزینه‌ای از توان بانک‌ها خارج است. او ادامه می‌دهد: برای افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن باید توان بانک‌ها را هم درنظر گرفت و با توجه به اینکه این توان تعریف شده و مشخص است افزایش سقف تسهیلات به معنای کاهش تعداد تسهیلات است.
الگوبرداری از سایر کشورها ممنوع
این استاد دانشگاه با اشاره به تجربه سایر کشورها در پرداخت تسهیلات خرید مسکن می‌گوید: در کشورهای دیگر، وام خرید سهم بالایی از هزینه مسکن را پوشش می‌دهد اما در ایران با توجه به اینکه تعداد متقاضیان خرید مسکن بالاست بسیاری از آنها توان بازپرداخت وام را ندارند.
ستاریان اضافه می‌کند: همچنین بانک‌ها بودجه کافی برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان ندارند بنابراین نمی‌توان از کشورهای دیگر در این زمینه الگوبرداری کرد.
او ادامه می‌دهد: الگوبرداری از سایر کشورها درست نیست چون به عنوان نمونه در امریکا که مدت بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن 30 ساله است، مشکل مسکن وجود ندارد و فقط پایین‌ترین دهک‌های اقتصادی در این کشور با مشکل خرید مسکن مواجهند اما در ایران، دهک‌های بالای درآمدی هم با مشکل خرید مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند.
به گفته ستاریان، پرداخت وام مسکن فقط 4 تا 5 درصد از مشکلات مسکن را در ایران حل می‌کند بنابراین درصورت افزایش سقف تسهیلات هم نمی‌توان به رونق و بهبود بازار مسکن در کشورمان دل بست.
حرکتی رو به جلو
عباس اکبرپور، استاد دانشگاه هم با ستاریان هم عقیده است و اثرگذاری افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را بر بازار کوتاه‌مدت می‌داند. البته اکبرپور این اقدام را حرکتی مثبت و رو به جلو ارزیابی می‌کند. درحالی که ستاریان، این اقدام را عاملی برای تحریک تقاضا معرفی می‌کند که پس از مدتی، نتیجه‌ای جز رکود به همراه ندارد.
اکبرپور در گفت‌وگو با «تعادل» درباره نامه درخواست انبوه‌سازان برای افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن می‌گوید: افزایش سقف تسهیلات تاثیر چشمگیری در بهبود توان اقتصادی خانوارهای متقاضی خرید مسکن ندارد چون در شرایط کنونی قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در منطقه متوسط شهر تهران، متری 15 میلیون تومان است.
او ادامه می‌دهد: برای خرید یک واحد مسکونی 80 متری که یک ملک متوسط متراژ است باید یک میلیارد و 200 میلیون تومان هزینه کنید که افزایش وام به 150 میلیون تومان یعنی پرداخت تنها یک هشتم از هزینه خرید یک واحد مسکونی است. به گفته این استاد دانشگاه، پرداخت یک هشتم از هزینه خرید مسکن آن هم درصورت افزایش سقف تسهیلات درحالی است که در عرف جهانی حدود 90 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را وام می‌دهند آن هم وام‌های دراز مدت با بهره 1.5 تا 2 درصد.
پرداخت هزینه خرید اعیانی در جهان
اکبرپور اظهار می‌کند: با پذیرش افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن اگرچه تاحدودی توان مالی خریداران مسکن افزایش می‌یابد اما با توجه به افزایش بیش از 100 درصدی قیمت مسکن طی یکی دوسال گذشته، این رشد سقف تسهیلات نمی‌تواند کمک چندانی به خریداران مسکن کند.
او اضافه می‌کند: پیشنهاد می‌شود بررسی جامع و میدانی درباره چگونگی اعطای وام در کشورهای توسعه‌یافته، جهان سوم و ایران انجام و از شیوه‌های قابل اجرای وام‌دهی این کشورها برای تسهیلات‌دهی در ایران استفاده شود. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه در اغلب کشورها، خریداران مسکن حق السهم زمین را نمی‌دهند، می‌گوید: در بسیاری از کشورها زمین متعلق به دولت است و متقاضیان فقط هزینه مربوط به اعیانی را پرداخت می‌کنند که این موضوع احتمال خرید مسکن در این کشورها توسط متقاضیان را افزایش می‌دهد. اکبرپور بیان می‌کند: البته ناگفته نماند که درآمد مردم در سایر کشورها نسبت به ایران بیشتر است اما بحث نقش نداشتن قیمت زمین در هزینه تمام شده یک واحد مسکونی هم به تسهیل خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند.
پرداخت 90 درصد قیمت آپارتمان
او اضافه می‌کند: در بسیاری از کشورها تا 90 درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی با توجه به درآمد سال گذشته و وضعیت پرداخت مالیات متقاضی مشخص می‌شود و حداکثر تا 5 برابر حقوق سالانه فرد و تا سقف 5 برابر به متقاضی تسهیلات خرید پرداخت می‌شود.
این استاد دانشگاه با اشاره به تجربه سایر کشورها در وام دهی خرید مسکن می‌گوید: باید بررسی دقیقی درباره نحوه و میزان پرداخت تسهیلات به خریداران مسکن در کشور انجام شود و افزایش سقف تسهیلات به 150 تا 250 میلیون تومان نمی‌تواند راهگشا باشد.
اکبرپور ادامه می‌دهد: در شرایط کنونی و با پرداخت بیشترین میزان سقف تسهیلات در صورت افزایش، یک زوج جوان که هر دو شاغل هستند باید 10 تا 12 سال تمام حقوق سالانه خود را برای خرید مسکن پس‌انداز کنند.
اجرای طرح‌هایی بدون مطالعه
او با انتقاد از تصویب و اجرای بدون مطالعه برخی طرح‌ها می‌گوید: متاسفانه طی سال‌های گذشته طرح‌هایی مانند مسکن مهر، مسکن اجتماعی و ... اجرایی شد درحالی که در زمان عملیاتی شدن این طرح‌ها، مطالعه جامعی در این زمینه انجام نشد و نیاز مردم به مسکن در هر شهری سنجیده نشد.
این استاد دانشگاه اظهار می‌کند: بررسی تصمیمات اجرا شده در بخش مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌های این بخش بدون مطالعه بوده و اغلب تصمیمات بدون بررسی انجام شده است. او بیان می‌کند: یکی از مشکلات بخش مسکن عدم استفاده از دانش دانشگاهیان است. اکبرپور درباره افزایش وام ساخت مسکن می‌گوید: این اقدام مثبت است و ساخت‌و‌ساز مسکن باید به سمت انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی حرکت کند و بهبود شرایط سازندگان باید در دستور کار قرار گیرد. او اضافه می‌کند: پیشنهاد می‌شود سقف تسهیلات ساخت هم متناسب با نیاز سازندگان افزایش یابد و یک چهارم هزینه ساخت توسط انبوه‌ساز و مابقی با کمک دولت تأمین شود. به گفته این استاد دانشگاه، در صورت اجرای چنین پیشنهادی، شاهد بهبود ساخت وساز و رونق بازار مسکن خواهیم بود ضمن اینکه موجب اشتغالزایی هم می‌شود چون صنعت ساختمان صنایع وابسته گستردهای دارد چون 75 درصد از صنایع به بخش ساختمان وابسته هستند و بهبود در این بخش می‌تواند به سایر صنایع هم کمک کند.
در پرداخت تسهیلات خرید مسکن تلاش دولت‌ها بر این است تا تناسبی بین درآمد مردم و قیمت مسکن برقرار کنند و به همین جهت در بیشتر کشورها وام مسکن تقریباً بین 70 تا 100 درصد هزینه مسکن را پوشش می‌دهد. در ایران نیز تأمین مسکن در قانون بر عهده دولت گذاشته شده و دولت‌های مختلف برنامه‌هایی برای خانه‌دار کردن مردم اجرا کرده‌اند. پرداخت تسهیلات مسکن نیز جزء لاینفک این برنامه‌ها بوده و در دوره‌های مختلف با توجه به شرایط اقتصادی هزینه‌ای برای تأمین مسکن به‌صورت وام به مردم پرداخت شده است.
بررسی وام خرید در سال‌های گذشته
درحالی که در دو، سه دهه گذشته تسهیلات 12، 18و 20 میلیون تومانی خرید مسکن تا 80درصد ارزش یک واحد مسکونی را تأمین می‌کرد اما جهش‌های رخ داده در بازار مسکن طی سال 91 و 92 موجب شد که وام خرید 35 میلیون تومانی که تا سال‌های نخست دهه 90 هم پرداخت می‌شد کمتر از 10 درصد هزینه خرید خانه در شهرهای بزرگ را پوشش دهد و وزارت راه و شهرسازی را به افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن سوق دهد.
تصمیم وزارت راه و شهرسازی از سال 92 تا اواسط 97 بر حمایت از طرف تقاضا و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بود سیاستی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم با پرداخت 160 میلیون تومان به زوج‌های خانه اولی رقم زد اما با روی کارآمدن محمد اسلامی از مهر سال گذشته، شرایط متفاوت شد.
اسلامی رشد سقف تسهیلات را عاملی برای افزایش تقاضای سفته بازی می‌داند و معتقد است باید روش‌های دیگری را برای ساماندهی بازار اجرایی کرد او روند ساخت و ساز و تکمیل طرح مسکن مهر را تسریع کرد و طرح‌های مختلفی در دوره وزارت او از جمله تام فاز، تام کاد؛ تام اج رونمایی شدند اما هیچ کدام از این طرح‌ها به مرحله اجرا نرسید و متقاضی خرید مسکن با مشکلات مالی و اقتصادی خود در بازار نابسامان مسکن رها شد.
وام خرید ملک در انگلستان
اما در شرایطی که تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که دولت حمایت چندانی از خریداران مسکن نداشته است و تنها در برخی سال‌ها، تسهیلات پرداخت شده توانسته بیش از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش دهد در سایر کشورها، بانک‌ها همکاری خوبی با خریداران مسکن داشته‌اند به عنوان نمونه در گزارشی که چندی پیش در روزنامه «تعادل» به چاپ رسید تجربه‌ای از وام دهی دولت انگلیس به خریداران مسکن مطرح شد که نگاهی دوباره به این تجربه خالی از لطف نیست.
دولت انگلیس با همکاری نظام بانکی و سایر نهادهای تامین مالی توانسته است تا 95درصد از منابع مالی مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کند، دولت بریتانیا به دنبال افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، برنامه گستردهای برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط جامعه انگلیس ارایه کرده است. دولت در برنامه‌یی تحت عنوان کمک به خرید مسکن
«help to buy» از ابزارهای حمایتی مختلف برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن ملکی بهره می‌گیرد.
آمار‌ها نشان می‌دهد از سال 2010 سال 2018، 380هزار خانوار در انگلیس از طریق این طرح‌ها، صاحب خانه شده‌اند. دولت انگلیس به دلیل استقبال روزافزون مردم از این برنامه به تنوع طرح‌های حمایتی خود افزوده است و هم‌اکنون ابزارهای حمایتی خود را در قالب 13طرح مختلف برای اقشار گوناگون جامعه از سالمندان و معلولان گرفته تا نظامیان ارایه می‌دهد.
در واقع هدف اصلی این برنامه کمک به خانه‌دار شدن آن افرادی است که پول اولیه لازم برای خرید مسکن را ندارند اما از درآمد ماهانه کافی برای پرداخت اقساط وام بهره‌مند هستند. بدین منظور در اجرای این برنامه‌ها برای احراز شرایط دریافت تسهیلات سقف مشخصی از درآمد ماهانه خانوارها در نظر گرفته شده است. نکته مهم اینکه این برنامه شامل خانه‌هایی با حداکثر قیمت ۶۰۰ هزار پوند است، خانه‌هایی که برنامه کمک خرید مسکن شامل آنها می‌شود در هر بخش باید شرایط جداگانه‌‌ای داشته باشند. این برنامه طیف وسیع و متنوعی از طرح‌های حمایتی در قالب 13طرح مختلف را شامل می‌شود که در ادامه به 2 نمونه از این طرح‌ها اشاره می‌کنیم:
طرح وام- سهام
دولت انگلیس در این طرح به جای پرداخت یارانه، روشی بازگشت‌پذیر برای منابع حمایتی از بخش مسکن انتخاب کرده است. در این روش دولت به میزان تسهیلات اعطایی در واحد مسکونی خریداری شده سهام‌دار خواهد بود. ماهیت برنامه به صورتی است که دولت 20درصد از قیمت خانه نوساز را به صورت دولتی تامین می‌کند.
75درصد از مابقی قیمت مسکن از طریق تسهیلات بلندمدت خرید مسکن و تنها 5 درصد از طریق آورده نقدی خانوار تامین می‌شود و تسهیلات پرداختی به خانوارها با توجه به درآمد آنها در نظر گرفته می‌شود به‌‌طوری که در نظام بانکی بریتانیا، تسهیلات رهنی معادل 4.5برابر درآمد سالانه کل خانوار تعیین می‌شود در ضمن اقساط بازپرداخت تسهیلات نباید بیش از 45درصد خالص درآمد خانوار باشد. دوره بازپرداخت وام دولتی 25ساله است و در 5 سال اول هیچ گونه کارمزدی به آن تعلق نمی‌گیرد. لازم به ذکر است که دولت از سال 2016 برای پوشش قیمت بالای مسکن در لندن با تغییر در سقف تسهیلات پرداختی، سهم وام دولتی را در محدوده لندن بزرگ از 20درصد به 40درصد افزایش داده است.
طرح مالکیت اشتراکی
در این طرح متقاضی بخشی از سهم واحد مسکونی را (مثلا بین 25تا 75درصد) خریداری می‌کند و برای آن سهم باقیمانده از ارزش خانه اجاره پرداخت می‌کند. متقاضی می‌تواند در طول زمان سهم بیشتری از ارزش خانه را خریداری کرده و به مرور به سهم خریداری شده خود اضافه کند. البته کسانی که به این شیوه می‌توانند صاحب مسکن شوند باید شرایط زیر را داشته باشند: درآمد سالانه80 هزار پوند یا کمتر (90هزار پوند در لندن)، خانه اولی‌ها و افراد سالمند و معلول. این طرح شامل 3 زیر شاخه: فروش مجدد «Resale»، مالکیت خانه برای معلولین «HOLD» و مالکیت خانه برای سالمندان «OPS» می‌شود.
