گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
با توجه به رکود بی‌سابقه بازار مسکن در چند سال اخیر شاهد آن هستیم که برخی سازندگان و شرکت‌های ساختمانی برای تامین نیاز و سرمایه مادی خود دست به فروش واحد خود قبل از آماده شدن می‌زنند که این نوع معاملات بعضا دچار مشکلاتی برای خریداران شده و در برخی موارد حتی سرمایه خریدار را به باد می‌دهد. در حال حاضر مساله پیش‌فروش درگیر مسائلی مانند ارائه شناسنامه فنی، ثبت در دفتر اسناد وتضامین پر پیچ و خم سازندگان به خریداران است. در جدیدترین قانون پیش‌فروش که به تازگی توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده است، دستور العمل صدور شناسنامه فنی ساختمان ابلاغ شده است. بر اساس این قانون، واحدی که می‌خواهد پیش‌فروش شود باید شناسنامه فنی داشته باشد و برای تبلیغ این واحدها، شرایطی در نظر گرفته شده است. جدای این مباحث انجام قرارداد پیش‌فروش در ثبت اسناد چالش دیگری است که برخی از فعالان صنعت ساختمان با این قوانین به وضوح مخالفت کرده و معتقدند اجرای تمام قوانین پیش‌فروش یعنی رکود بیشتر مسکن و زمین گیر‌تر شدن تمام انبوه‌سازان است.
بازار پیش‌فروش قفل شده است
محمد مهدی شرافت، رییس انجمن انبوه‌سازان استان یزد با بیان اینکه انبوه‌سازان به دلایل مختلف به غیر از پیش‌فروش راهکار دیگری ندارند گفت: زیرا تسهیلات به هیچ عنوان جوابگوی افزایش قدرت خرید متقاضیان نیست. قانون جدید پیش‌فروش به دلیل تضامین سخت سازندگان قابل اجرا نیست. وی با اشاره به اینکه نباید خطای یک عده از سازندگان و انبوه‌سازانی که در حق خریداران اجحاف کردن به پای همگان نوشته شود گفت: با این قوانین پیچیده بازار پیش‌فروش قفل و پیش‌فروش انجام نخواهد شد.
وی افزود: هدف از قانون پیش‌فروش، دادن امتیاز به خریدار یا انبوه‌ساز نیست. هدف نهایی پیش‌فروش ارائه یک خانه خوب و ایمن است تا جامعه شاهد اجرا و ارائه طرح‌هایی مانند مسکن مهر نباشد.
شرافت اظهار کرد: در مورد ارائه قوانین پیش‌فروش باید منافع دو جانبه (انبوه‌ساز و خریدار) در آن لحاظ شود. زیرا این قوانین باید سود دو طرفه لحاظ شود و انبوه‌سازان برای ورود به این عرصه، انگیزه کامل و جامعی داشته باشند.
بی‌میلی بانک‌ها به یاری انبوه‌سازان
علاوه بر این، کسری امیری راد، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مرکزی با بیان اینکه متاسفانه قوانین پیش‌فروش یک طرفه تدوین و لحاظ شده است، گفت: اگرچه نهاد این قوانین مثبت است، اما اجرای بند بند این قوانین باعث قفل شدن تمام فعالیت‌های انبوه‌سازان می‌شود.
امیری‌راد افزود: به نظر می‌رسد، رویکرد و هدف غایی وزارت راه و شهرسازی در اعمال قوانین پیش‌فروش و تصویب مالیات، کنار گذاشتن سازندگان از میدان تولید مسکن است.
وی گفت: وزیر راه و شهرسازی مکررا به مبحث فروش امانی اشاره می‌کند، در حالی که برای فروش امانی باید سه وجه مثلث یعنی سازنده خریدار و تسهیلات به وضوح حضور داشته باشند، اما وجه تسهیلات این مثلث همچنان مغفول یا غیرعملیاتی است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مرکزی با اشاره به اینکه انبوه‌سازان در دوران رکود مشکلات عدیده‌یی دارند، افزود: عنوان می‌شود که درآمد حاصل از پیش‌فروش باید به بانک سپرده و از بانک درخواست وام شود که به نظر امر منطقی نیست.
امیری راد همچنین گفت: در حال حاضر بانک‌ها تمایلی به ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان ندارند. در حال حاضر تسهیلات پرداخت شده به انبوه‌سازان ماجرای جالبی دارد، به این نحو که در مرحله پیشرفت 40 درصدی ساختمان، تنها 10درصد وام پرداخت می‌شود که این میزان نه از لحاظ فنی و نه از لحاظ عملی جوابگوی مشکلات انبوه‌سازان نیست.
زیرساخت‌های لازم فراهم نیست
همچنین شهاب‌الدین شهبازی، رییس سابق انجمن انبوه‌سازان استان اردبیل در این رابطه با بیان اینکه عملکرد قوانین پیش‌فروش وابستگی تنگاتنگی با زیرساخت‌های اجرای دارد، گفت: در حال حاضر زیر ساخت‌های بندهای قوانین پیش‌فروش از جمله صدور شناسنامه فنی ساختمان در کشور وجود ندارد.
شهاب الدین شهبازی افزود: مسوولان قبل از اجباری کردن قوانین پیش‌فروش باید زیر ساخت‌های اجرایی آن را عملیاتی کنند. در حال حاضر این قوانین بدون وجود زیرساخت‌ها ابتر و غیر عملیاتی است.
وی با بیان اینکه سازندگان حرفه‌یی و متخصص به دنبال فریب خریداران نیستند، گفت: فعالیت سازندگان حرفه‌یی در گرو اعتماد و اطمینان خریداران است.
شهبازی تاکید کرد: ارائه شناسنامه فنی می‌تواند نوعی از اعتماد را به مردم ارائه کند. هم‌اکنون شناسنامه فنی وجود خارجی ندارد و اگرچه برای شهرداری‌ها لازم‌الاجرا شده، اما شهرداری‌ها از آن خبری ندارند.
وی گفت: در حال حاضر متولی اصلی شناسنامه فنی شناخته نشده و وظایف به صورت واضح و آشکار نیست در این مورد سوال اصلی اینکه است که مسوولیت شناسنامه فنی برعهده دفاتر اسناد است یا بر عهده بنگاه‌های املاک.
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان استان اردبیل با اشاره به اینکه وظایف نامشخص یک عامل بازدارنده فعالیت‌های انبوه‌سازان است و به همین دلیل وارد معرکه پیش‌فروش نمی‌شوند.
شهبازی گفت: در حال حاضر وضعیت پیش‌فروش هم مطلوب نیست و این مورد باعث عمیق‌تر شدن رکود مسکن شده است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان اردبیل گفت: قوانینی که در این رابطه وضع شده اجرایی نیست و باید بررسی کارشناسانه انجام شود تا مردم به مساله پیش‌فروش اطمینان داشته باشند و بتوانند به راحتی پیش‌خرید کنند.
تنظیم قوانین پیش‌فروش ایراد دارد
حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک تهران و کشور با بیان اینکه قوانین پیش‌فروش قابلیت اجرا ندارد، گفت: این قوانین تاکنون عملکرد مطلوبی نداشته و به نوعی بازدارنده 100 درصدی کلاهبرداری حوزه ساختمان نبوده است.
عقبایی گفت: تنظیم قوانین پیش‌فروش ایرادات جدی دارد و نیازمند بازنگری فوری است.
وی با بیان اینکه در این قوانین مباحث بازدارنده زیادی لحاظ شده گفت: اما به دلیل تنظیم یک جانبه نتوانسته عامل بازدارنده جرم در کشور باشد.
عقبایی با انتقاد از نقش کم رنگ کمیسیون عمران در تنظیم قوانین پیش‌فروش اظهار کرد: این قوانین به نحوی تنظیم شده که رویکرد قضایی پر رنگ‌تری دارد. زیرا کمیسیون قضایی در این مورد فعال‌تر از کمیسیون عمران عمل کرده است. در حال حاضر ایرادات این قانون در بخش عمرانی ملموس‌تر است.
عقبایی با اشاره به اینکه این قانون در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اظهار کرد: بر اساس این قانون باید شش ماه پس از تصویب ایین نامه اجرایی قانون مزبور نوشته می‌شد اما این کار پنج سال پس از آن انجام و حدود یک سال پیش ابلاغ شده است.
وی گفت: این قوانین قابلیت اجرای مطلوبی در جامعه نخواهد داشت و بدون تردید مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی سردرگم اجرای این قوانین خواهند بود و نهایت اجرای آن به صورت عملی امکان‌پذیر نیست.
رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور با بیان اینکه ارائه ابزار‌های بازدارنده برای پیش‌فروش مسکن غیرمنطقی است، اظهار کرد: ارائه شناسنامه فنی در کشور هنوز به صورت جدی نیست و مردم در این مورد اطلاعات و شناخت کافی ندارند.
وی در این خصوص تصریح کرد: قوانین پیش‌فروش به گونه‌یی تدوین شده است که املاک که فاقد سند رسمی هستند، نمی‌توانند در قانون پیش‌فروش ساختمان مشارکت کنند در حالی که بیش از 50درصد املاک کشور سند عادی دارند و بر این اساس اجرای قوانین پیش‌فروش با چالش‌های بزرگی روبه‌رو است.
عقبایی با بیان اینکه تنظیم قراردادهای پیش‌فروش حق مسلم و قانونی مشاوران املاک است، تاکید کرد: در قانون پیش‌فروش ساختمان این حق از مشاوران املاک اخذ شده در حالی که ما در کل کشور حدود 120 هزار اتحادیه مشاور املاک و 650 هزار مشاور املاک داریم که در امر خرید، فروش و عقد قرارداد بازوی اصلی صنعت ساختمان محسوب می‌شوند. در حقیقت دفاتر ثبت اسناد نمی‌توانند به اندازه مشاوران املاک در این خصوص به صورت جدی ورود پیدا کنند.
نقش پیش‌فروش در خروج از رکود
در همین حال، حسن محتشم، رییس کانون انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه قوانین پیش‌فروش مانع جدی ورود سرمایه‌گذاران و سازندگان به عرصه ساخت و ساز است گفت: این قوانین نمی‌تواند عملکرد مطلوبی در کاهش رکود مسکن داشته باشد.
محتشم گفت: حق و حقوق سازندگان در این قوانین نادیده گرفته شده، در حالی که این قانون یک طرفه و فقط به خریداران توجه دارد.
وی گفت: بدون تردید تعداد کمی از سازندگان به این قوانین بسنده خواهند کرد. زیرا ارائه تضامین سخت‌گیرانه باعث ترک این افراد متخصص از میدان ساخت وساز خواهد شد.
محتشم تاکید کرد: تضامین سخت‌گیرانه باید دوسوی باشد، این تضامین باید از طرف خریدار نیز لحاظ شود.
محتشم با بیان اینکه وجود قانون، بهتر از نبود قانون است، گفت: درصد میزان تخلفات در بخش ساخت و ساز نسبت به میزان ساخت و ساز، آمار فروش و پیش‌فروش در کشور بالا نیست و قانون پیش‌فروش ساختمان که به تازگی ابلاغ شده حقوق خریدار و فروشنده در این قانون به صورت مساوی رعایت نشده و بازدارندگی و محدودیت مفاد این قانون بیشتر برای فروشندگان است.
رییس کانون انبوه‌سازان تهران گفت: مقطع فعلی زمان مناسبی به دلیل وجود رکود عمیق برای ابلاغ قوانین پیش‌فروش نیست.
وی با بیان اینکه متاسفانه در تدوین قوانین از افراد متخصص و فعالان این صنعت مشورت به عمل نمی‌آید، اظهار کرد: مسوولان باید بدانند سهم 15درصدی ساختمان در اقتصاد غیر قابل انکار و نیازمند مشورت با فعالان درگیر این صنعت است.
محتشم با اشاره به این جمله که صنعت ساختمان در باتلاق رکود فرورفته است، افزود: ابلاغ آیین نامه قانون پیش‌فروش ساختمان قبل از بازنگری و اصلاح واقعی و اعمال دیدگاه‌های منطقی و اصولی سازندگان صرف ابلاغ آیین‌نامه مربوطه به نظر می‌رسد، در شرایط فعلی نه تنها کمک به خروج از رکود مسکن نخواهد کرد بلکه مانعی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود.
وی گفت: قوانین پیش‌فروش باید با حفظ حق و حقوق دو طرف (سازندگان و خریداران) بازنگری شود.
