گروه راه و شهرسازی|
رشد تورم، احتمال طولانی شدن روند احیای برجام، ورود قیمت دلار به کانال ۲۸ و حتی لمس کانال ۲۹ هزار تومان در مقطعی کوتاه، پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی و تلقی عمومی از مسکن به عنوان یک دارایی امن از جمله دلایل اقبال به بازار مسکن در شهریورماه ۱۴۰۰ تلقی می‌شوند. دلایلی که منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن شده است و از همین رو، تا حدودی افزایش تعداد معاملات را در پی داشته است. در این حال، حدود ۴۸ درصد خرید و فروش‌های بازار مسکن تهران در پنج منطقه انجام شده است که در شهریورماه با رشد تا ۶۰ درصدی معاملات نسبت به مرداد مواجه بودند؛ از دلایل تحرک بازار در این ماه می‌توان به آخرین مهلت جابه‌جایی، انتظارات تورمی و افزایش خریدهای سرمایه‌ای اشاره کرد. به گزارش ایسنا، حدود نیمی از معاملات مسکن کلانشهر تهران تنها در پنج منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران انجام می‌شود. مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴ و ۱۴ در شهریور امسال ۴۸ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در پایتخت را به خود اختصاص دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد هریک از این مناطق از ویژگی‌های مخصوص به خود برخوردار است که جذابیت سفته بازی در آن را بالا برده است. به‌طور مثال، خصوصیت منطقه ۵ جمعیت بیش از ۸۵۰ هزارنفری، وسعت، برخورداری از سرانه‌های خدماتی و خطوط ارتباطی ریلی و آزادراهی آن است. در منطقه ۱۴ که عنوان پنجمین منطقه پرتقاضا در شهریورماه را به خود اختصاص داد ویژگی غالب، هماهنگی قیمت مسکن با توان خرید اقشار متوسط و پایین است. منطقه ۱۰ نیز به دلیل قرارگیری در مرکز شهر، وجود واحدهای کوچک متراژ و قیمت مناسب، هدف خریدهای مصرفی است. در هر پنج منطقه مذکور حضور سفته‌بازان، سرمایه‌گذاران و بخر و بفروش‌ها پررنگ دیده می‌شود. در بین مناطق یاد شده منطقه ۲ با حدود ۷۰۱ هزار نفر جمعیت، بیشترین قیمت مسکن را با میانگین ۴۹.۸ میلیون تومان در هر متر مربع به خود اختصاص می‌دهد. متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه ۵ بالغ بر ۳۷.۶ میلیون تومان، منطقه ۴ به میزان ۳۳.۷ میلیون تومان، منطقه ۱۴ به میزان ۲۲.۸ میلیون تومان و منطقه ۱۰ بالغ بر ۲۰.۶ میلیون تومان است. مناطق پرتقاضای شهر تهران در شهریورماه ۱۴۰۰ با رشد معاملات مواجه شدند. خرید و فروش‌ها طی یک ماه گذشته در منطقه ۲ به میزان ۳۹ درصد، منطقه ۵ بالغ بر ۲۴ درصد، منطقه ۴ به میزان ۵۵ درصد، منطقه ۱۴ بالغ بر ۶۰ درصد و منطقه ۱۰ به میزان ۳۲ درصد رشد یافت. قیمتها نیز به جز در منطقه ۱۴ که حدود نیم درصد درمقایسه با مرداد کاهش پیدا کرد، در چهار منطقه دیگر افزایشی بود؛ به‌طوری که در یک ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه ۲ به میزان ۴ درصد، منطقه ۵ بالغ بر ۱.۶ درصد، منطقه ۴ به میزان ۱.۵ درصد و منطقه ۱۰ بالغ بر ۳.۷ درصد افزایش پیدا کرد. در کل شهر تهران نیز معاملات ۴۲ درصد و قیمت ۲.۴ درصد نسبت به مرداد رشد کرد. کارشناسان از عوامل رونق نسبی معاملات در شهریور را خرید و فروش‌های سرمایه‌گذاری می‌دانند. عواملی همچون آخرین فرصت در فصل جابه‌جایی، رشد تورم، احتمال طولانی شدن روند احیای برجام، ورود قیمت دلار به کانال ۲۸ و حتی لمس کانال ۲۹ هزار تومان در مقطعی کوتاه، پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی و تلقی عمومی از مسکن به عنوان یک دارایی امن از جمله دلایل اقبال به بازار مسکن در شهریورماه ۱۴۰۰ بود. عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن درباره آخرین تحولات این بازار در شهریورماه ۱۴۰۰ گفت: فعال اقتصادی وقتی بررسی می‌کند می‌بیند که هیچکدام از بازارهای موازی به اندازه مسکن اطمینان بخشی یا سودآوری مورد انتظار را ندارند. نیاز به مسکن در جامعه کماکان وجود دارد و سرمایه‌گذار به خوبی از ایجاد فاصله بین عرضه و تقاضا مطلع است. زینعلی تاکید کرد: بازارهای دیگر مثل طلا یا ارز بعضا سرمایه‌ها را دچار آسیب می‌کنند. در نتیجه مردم سراغ مطمئن‌ترین بخش برای حفظ داریی‌های خود می‌روند که آن هم خرید واحدهای مسکونی، تجاری و اداری است. به خصوص در واحدهای مسکونی تقاضای موثری در کشور ما همواره وجود دارد. این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی قیمت خانه در نیمه دوم سال گفت: با اینکه همه‌چیز بستگی به اجرای سیاست‌های دولت دارد اما بیش از یک رشد ملایم برای بازار مسکن نمی‌توان متصور بود. ممکن است اواخر سال جاری به دلیل نیاز سنتی بازار، قیمتها یک عدد کوچکی جابه‌جا شود اما قطعا جهشی نخواهد بود؛ زیرا عامل محرک آنچنانی دیده نمی‌شود.
مردم فهمیده‌اند دیگر امیدی به کاهش قیمتها نیست
در همین ارتباط، خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: در اسفند سال ۹۹ وقتی که گزارشات تحولات بازار مسکن منتشره از سوی بانک مرکزی را بررسی می‌کردیم مشاهده می‌شد که قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایش حدوداً ۱۰۰ درصدی داشته، اما میزان اجاره‌بها در آن زمان فقط چیزی حدود ۳۰ تا ۳۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش را نشان می‌داد. وی افزود: این اتفاق بیانگر آن بود که نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به رشد اجاره مسکن خیلی بیشتر و سریع‌تر است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن سه برابر یا بیشتر بود. همان موقع به این نتیجه رسیدیم که خرید مسکن به نیت کسب درآمد از محل اجاره دیگر توجیهی ندارد چرا که سرمایه‌گذار باید دو برابر قبل، پول برای خرید واحد مسکونی پرداخت کند اما فقط ۱.۳ برابر دارایی، اجاره اخذ می‌کند.
۶ ماه رشد قیمت با شیب بسیار کم
باقرپور ادامه داد: در حال حاضر پس از گذشت ۶ ماه از سال ۱۴۰۰، پیش‌بینی‌هایی که در خصوص بازار مسکن مبنی بر حفظ نرخ رشد فعلی بازار مسکن اما با یک شیب خیلی کم یک تا ۳ درصدی اعلام شده بود، عملاً در تمامی ۶ ماه گذشته محقق شده است؛ به‌طور متوسط، قیمت مسکن در هر ماه حدود ۲.۵ درصد افزایش داشته است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، این نرخ افزایش قیمت مسکن هیچ همخوانی با افزایش هزینه‌های تولید مسکن نداشته است به این معنا که هزینه‌های تولید مسکن متناسب با نرخ تورم رایج که حدوداً ۴۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند اما خود مسکن با یک شیب خیلی کندتر حرکت کرده است که علت آن، کاهش شدید قدرت خرید مسکن است و این شاخص (قدرت خرید مسکن) نمی‌تواند موازی با نمودار رشد قیمت مسکن، افزایش یابد.
ساخت و ساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد
فعال صنعت ساخت و ساز با بیان اینکه سود بخش ساخت نیز حد فاصل بین دو نمودار قیمت مسکن و قدرت خرید است، گفت: هر چه جلوتر می‌رویم می‌بینیم که سود ساخت کمتر می‌شود و اتفاقی که می‌افتد همین است که الان داریم در بازار می‌بینیم. به این صورت که در بخش خصوصی انبوه‌ساز و حتی در تعاونی‌ها، پروژه مسکونی جدیدی استارت نمی‌خورد چون می‌بینند که هزینه تولید به‌شدت افزایش یافته است؛ نتیجه این خواهد شد که سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن یا ساخت و ساز به تدریج در حال خارج شدن بوده و فقط خود دولت و تعهدات و اهدافی که تعیین کرده باقی می‌ماند؛ از سوی دیگر دولت به تنهایی نمی‌تواند از پس این هدف گذاری‌ها بربیاید؛ چون نه خطوط اعتباری وجود دارد و نه بودجه آن موجود است که بخواهد این کار را انجام دهد.
وی خاطرنشان کرد: پدیده بعدی که در حال مشاهده آن هستیم، این است که در چند ماه اخیر حجم و تعداد معاملات هر ماه نسبت به ماه قبل ۳۰ تا ۴۵ درصد افزایش پیدا می‌کند که به این معنی است که مصرف‌کننده این واقعیت را پذیرفته است که قیمت بازار همین است و لذا امید به کاهش قیمتها را از دست می‌دهد.
اثر امید به حذف ترامپ روی مسکن
باقرپور یادآور شد: اگر حجم معاملات شهریور ماه امسال را با حجم معاملات ماه مشابه سال گذشته (شهریور ۱۳۹۹- زمانی که هنوز انتخابات امریکا برگزار نشده بود و بسیاری از خریداران مسکن، امید داشتند تا با رفتن ترامپ و آمدن بایدن، دلار سقوط سریع می‌کند و درنتیجه قیمت مسکن پایین می‌آید- مقایسه کنیم می‌بینیم که در ماه‌های آبان و آذر سال گذشته شاهد افت بسیار سنگین تعداد معاملات مسکن بودیم ولی شهریور سال گذشته اوج معاملات این بخش بود ما می‌بینیم در حالی که تعداد معاملات شهریور ۱۴۰۰ فقط ۸ درصد کمتر از حجم معاملات شهریور ۱۳۹۹ است؛ بنابراین بازار قیمتها را پذیرفته و این قیمتها را باور کرده و امیدش به کاهش قیمت را از دست داده است.
