گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|
اواسط اردیبهشت سال جاری، وزارت راه و شهرسازی با همکاری بانک مسکن از بسته جدید رونق در بازار مسکن رونمایی کرد تا پس از تصویب و اجرای دستورالعمل‌های ذکر شده در این بسته، شاهد بازگشت رونق به بازار مسکن باشیم. به گفته معاون وزیرراه و شهرسازی، دستورالعمل‌های این بسته متکی به ابزارهای مالیاتی است و قرار است با به‌کارگیری این ابزار شاهد ساماندهی بازار مسکن و به‌تبع آن بازگشت رونق باشیم اما از سوی دیگر، تجربه رونمایی از بسته‌های دولتی در دوران جهش قیمت مسکن نشان می‌دهد که این بسته‌ها نه کارایی لازم را دارند و نه اینکه عملیاتی می‌شوند. طی سال‌های اخیرهر زمان که بازار مسکن با رشد قیمت‌ها و ایجاد نابسامانی مواجه شده است، دولت‌ها، راهکارها و بسته‌هایی را برای نظارت بر بازار مسکن تدوین و رونمایی کرده‌اند که در انتها بی‌نتیجه به دست فراموشی سپرده شده است. اوایل تیر سال گذشته بود که عباس آخوندی، وزیرسابق راه وشهرسازی ازبسته رونق بازار مسکن رونمایی کرد، این بسته حاوی 9 راهکار برای ساماندهی بازار بود که ارایه بسته مالیاتی تشویقی هم یکی از راهکارهای پیشنهادی بود. ابزار مالیات در این بسته هم نقش پررنگی داشت و از 9 بند ارایه شده، 3 راهکار بطور ویژه به بحث دریافت مالیات و تاثیر آن بر کنترل بازار و به تبع آن رونق مسکن بود، در نخستین بند این بسته به عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف درقالب استیجاری و ملکی اشاره شده بود ضمن اینکه این بسته می‌تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر نقل و انتقالات براجاره باشد که در بسته جدید وزارت راه وشهرسازی هم این بند دوباره تکرار شده است.
اما سومین راهکار ارایه شده از سوی وزارت راه وشهرسازی (که در سال گذشته رونمایی شد) هم در حوزه مالیات قرار می‌گیرد. براساس این بند، انتقال ماموریت وصول مالیات برخانه‌های خالی از سازمان امورمالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن براساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده دولت از خانه‌های خالی مالیات دریافت کند و باتوجه به اینکه امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات توسط شهرداری‌ها آسان‌تر است.
اما تکیه بر ابزار مالیات در بسته سابق وزارت راه و شهرسازی به این دو بند خلاصه نمی‌شود و براساس پنجمین راهکار ارایه شده، باید کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده ازابزارهای مالیاتی از جمله مالیات برعائدی سرمایه ناشی از زمین انجام شود؛ همچنین باید از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و معافیت‌های مالیاتی حمایت شود چون در شرایط کنونی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزو قابل توجهی از ساخت و سازهای کشور با الگوی غالب تقاضا تطابق ندارد به همین دلیل تقویت ساخت و سازهای متناسب با الگوی تقاضا ضروری است.
نگاهی به بسته سال گذشته وزارت راه وشهرسازی نشان می‌دهد که سه راهکار از نه راهکارارایه شده توسط این وزارتخانه برپایه ابزار مالیاتی بوده است، اما با گذشت حدود یکسال از رونمایی این بسته هنوز اجرای آن در هاله‌ای از ابهام است و با وجود تاکید بسیار آخوندی بر اجرای این دستورالعمل‌ها، عملیاتی شدن آن با استعفای وی از تصدی وزارت راه و شهرسازی فراموش شد؛ البته در بسته جدید رونمایی شده توسط وزارت راه و شهرسازی هم یکی از دستورالعمل‌ها معافیت مالیاتی برای موجران قانونمند است و قرار است که برهمین اساس اگر شخصی در چارچوب یک کمیته تخصصی، نرخ اجاره‌بها را تعیین کند از معافیت مالیاتی بهره ببرد اما به نظر می‌رسد که این بسته هم اجرایی نشود. البته به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی قرار است که این دستورالعمل‌ها در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار بگیرد و اجرایی شود اما با توجه به اینکه سایر مالیات‌های بخش مسکن با وجود اینکه در نص قانون ذکر شده‌اند اجرایی نمی‌شوند نمی‌توان به این بسته هم دل خوش کرد.
نرخ مالیات در بازار اجاره؟
در همین راستا فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت که از موافقان به کارگیری ابزار مالیاتی برای کنترل بازار مسکن است و از تصویب و اجرای چنین بسته‌هایی استقبال می‌کند، درباره یکی از دستورالعمل‌های موجود در بسته جدید رونق بازار مسکن که معافیت مالیاتی برای موجران قانونمند است، به «تعادل» می‌گوید: مالیات در بازار اجاره چندان بالا نیست که بتوان به آن به عنوان ابزار یا راهکار برای ساماندهی بازارمسکن به آن نگاه کنیم مگر اینکه رقم دریافت مالیات در بازار اجاره را واقعی کنیم که این اقدام هم اثرات منفی دیگری به همراه دارد.
بیضایی اظهار می‌کند: اما بهترین ابزار در بازار اجاره برای کنترل بازار، دریافت مالیات از خانه‌های خالی است و دولت باید تلاش کند تا عرضه واحدهای استیجاری را با اجرای این مالیات افزایش دهد.
او ادامه می‌دهد: در بازار خرید وفروش هم دریافت مالیات برعایدی سرمایه ناشی از زمین می‌تواند کمک‌کننده باشد ضمن اینکه مالیات برخانه‌های خالی هم در بازار خرید و فروش اثرگذار است و هر دوی این مالیات‌ها از سوداگری در بازار مسکن جلوگیری می‌کنند یا حداقل آن را کاهش می‌دهند. به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، بهره‌گیری از مالیات‌ها در بخش مسکن نیازمند وجود سامانه‌های اطلاعاتی به روز است، سامانه‌ای که در ایران فعالیت نمی‌کند. بیضایی بیان می‌کند: براساس آمار، درحالی که
25 درصد از نیروهای سازمان امورمالیاتی در بخش املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند اما تنها 2 درصد از درآمد مالیاتی مربوط به بخش مسکن است که علت آن هم شیوه دریافت مالیات است. او اضافه می‌کند: با توجه به اینکه دریافت مالیات در بخش مسکن به صورت سنتی انجام می‌شود و اطلاعات دقیقی در این باره وجود ندارد و شفاف‌سازی هم انجام نشده است بررسی کارشناسان مالیات نمی‌تواند دقیق باشد ضمن اینکه فعالیت‌های سوداگری و دلالی را هم دولت شناسایی نمی‌کند. مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت تصریح می‌کند: برای دریافت دقیق مالیات در بخش مسکن نمی‌توان تعداد نیروهای مالیاتی را چند برابر کرد بلکه باید سامانه املاک و مستغلات را به‌طور کامل راه‌اندازی کنیم.
