جیانی لا کاوا، اقتصاد‌دان استرالیایی
ترجمه از مجید اعزازی|
یکی از نکته‌های کلیدی در کتاب «سرمایه در قرن بیست و یکم» اثر توماس پیکیتی این است که سهم درآمد خالص ناشی از سرمایه در ایالات متحده امریکا در دهه‌های اخیر بطور ثابت در حال افزایش بوده است. اختلاف فزاینده میان درآمد ناشی از مزد نیروی کار و صاحبان سرمایه منجر به مداخله دولت شده است. اما برای اینکه چنین مداخلاتی مفید فایده باشند، پاسخ به اینکه صاحبان سرمایه چه کسانی هستند، بسیار مهم است.
تازه‌ترین تحقیق نشان داده است که افزایش طولانی مدت سهم درآمد خالص سرمایه بطور عمده ناشی از بخش مسکن بوده است. این پدیده منحصر به ایالات متحده نیست، و شواهد حاکی از این است که در اغلب کشورهای پیشرفته این اتفاق رخ داده است. این مساله نشانگر این است که این کارآفرینان یا سرمایه‌داران پیشرو نیستند که سهم فزاینده‌یی از اقتصاد و سرمایه را جذب می‌کنند، بلکه ملاکان و صاحبان مستغلات هستند که روز به روز درآمدهای‌شان افزایش می‌یابد.
از این رو، باید این سوال را پرسید که آیا شاهد برآمدن یک طبقه مرفه جدید هستیم؟ اگر چنین است، چه دلیلی می‌تواند این مساله را توجیه کند؟ مقالات متعدد منتشر شده در نشریات و وبسایت‌ها این فرضیه را مطرح کرده‌اند که افزایش طولانی مدت سهم درآمدهای حاصل از سرمایه مسکن ناشی از عواملی همچون نرخ‌های بهره پایین‌تر، بدهی‌های رهنی بالاتر، و افزایش محدودیت‌های جغرافیایی یا منطقه‌یی برای ساخت مسکن است. در عین حال، شواهد تجربی اندکی برای تایید این فرضیه‌ها وجود دارد.
در یک مقاله پژوهشی جدیدتر، عوامل موثر بر افزایش سهم درآمد حاصل از سرمایه مستغلات در ایالات متحده طی دهه‌های اخیر را توضیح داده‌ام. استدلال من مبتنی بر اصولی بود که توسط توماس پیکیتی بنا نهاده شده‌اند، اما بیشتر از آنها روی روندها در سطح ملی تمرکز کردم. آمارهای ملی ایالات متحده را با توجه به انواع مختلف مسکن و ساختمان و مهم‌تر از آن با توجه به شرایط هر ایالت، بررسی کردم.
این بررسی، سه نکته را درباره افزایش سهم درآمد حاصل از سرمایه بخش مسکن طی دهه‌های اخیر در امریکا را آشکار کرد. اول، این افزایش به دلیل سهم فزاینده درآمد ناشی از عدم پرداخت اجاره به دلیل استفاده از ملک شخصی به وجود آمده است. دوم، این افزایش در ایالت‌هایی که محدودیت‌هایی در عرضه جدید مسکن اعمال شده، متمرکز می‌شود. سوم، این افزایش به‌شدت با کاهش طولانی مدت نرخ‌های واقعی بهره و تورم سازگار است.
نتایج بررسی من نشان می‌دهد که «افزایش درآمد از طریق سرمایه مسکن» ارتباط تنگاتنگی با عواملی دارد که رکود مزمن و پایدار را شکل می‌دهند. به عبارت دیگر، کاهش تدریجی نرخ‌های بهره واقعی (و اسمی) از دهه 1980 میلادی در افزایش تدریجی قیمت‌های مسکن سهیم بوده‌اند و منجر به انباشت ثروت در دست خانوارهای مالک مستغلات شده است. این مساله با توجه به اینکه مسکن یک مکانیزم کلیدی است که از طریق آن ثروت و درآمد به نسل‌های بعدی منتقل می‌شود، به نوبه خود می‌تواند به نابرابری بین نسلی منجر شود.
نتیجه اول؛ داستان استفاده از ملک شخصی
تجزیه و تحلیل آمارهای ملی با توجه به نوع مسکن نشان می‌دهد که افزایش مزمن سهم درآمدهای حاصل از سرمایه مسکن، بطور عمده به دلیل افزایش سهم اجاره نسبت داده شده به مالکی است که از منزل خود استفاده می‌کند. سهم این دسته از مالکان از درآمد کل، از زیر 2 درصد در سال 1950 به 5 درصد در سال 2014 افزایش یافته است. همچنین سهم درآمدی که از طریق بازار اجاره به جیب صاحب خانه‌ها می‌رود، در دوره پس از جنگ جهانی دوم دو برابر شده است.
اما در کل، اثر اجاره منتسب به مالکی که از منزل خود استفاده می‌کند و بابت آن اجاره‌یی نمی‌پردازد، به روشنی بیشتر است، چرا که تعداد این دسته از مالکان تقریبا دو برابر مستاجران در اقتصاد ایالات متحده امریکاست. پدیده‌یی مشابه در داده‌های مربوط به هزینه‌های مصرف شخصی نیز مشاهده می‌شود. به عبارت دیگر، طبقه مرفه امروز غالبا کسانی هستند که از منزل خود استفاده می‌کنند، نه کسانی که ملک به دیگران اجاره می‌دهند.
نتیجه دوم: محدودیت در عرضه مسکن
تجریه و تحلیل عوامل جغرافیایی آشکار می‌کند که افزایش بلندمدت سهم درآمد ناشی از سرمایه مسکن به‌طور کامل در ایالت‌هایی رخ داده است که با محدودیت عرضه مسکن مواجه هستند. برای بررسی این مساله، ایالت‌های امریکا را بسته به اینکه هر ایالت بالا یا پایین شاخص کشش عرضه مسکن باشد یا نباشد، به دو گروه «با کشش» و «بی کشش» تقسیم می‌کنم. این شاخص نمایانگر هر دو محدودیت قانونی و جغرافیایی برای ساخت مسکن در سراسر مناطق ایالات متحده امریکا است. به مدت 50 سال، سهم درآمد کل حاصل از سرمایه مسکن در ایالت‌هایی که از نظر عرصه مسکن با کشش بوده‌اند، بدون تغییر و حدود
3 درصد از تولید ناخالص داخلی بوده‌اند. در عوض، سهمی که جذب ایالت‌هایی که از نظر عرضه مسکن بی‌کشش بوده‌اند از حدود 5 درصد در دهه 1960 میلادی، در حال حاضر به 7 درصد تولید ناخالص داخلی افزایش یافته است. این مساله حاکی از یک رابطه کاملا منفی بین رشد طولانی مدت در درآمد حاصل از سرمایه مسکن و میزان محدودیت‌های عرضه مسکن در تمام ایالت‌ها بوده است. نکته قابل توجه این است که این روند متفاوت در درآمد حاصل از سرمایه مسکن به دلیل وجود چند ایالت بسیار متفاوت نیست. ایالت‌های متفاوتی که عرضه مسکن در آنها به‌طور خاص - مانند نیویورک و کالیفرنیا - محدود شده است.
نتیجه سوم: مساله نرخ بهره و تورم
سرانجام آمارهایی را تهیه می‌کردم که نشان می‌دهد، افزایش در سهم درآمد حاصل از سرمایه مسکن در دهه‌های اخیر رابطه معناداری با کاهش‌های نرخ‌های بهره و کاهش نرخ تورم دارد. مساله‌یی که در ایجاد محدودیت عرضه مسکن در ایالت‌های امریکا نقش پر رنگی داشته است.
رابطه منفی بسیار قوی‌ای بین سهم درآمد حاصل از سرمایه مسکن و نرخ‌های بهره اسمی وجود دارد. افزون بر این، یک تجزیه و تحلیل ساده با استفاده از معادله فیشر آشکار می‌کند که افزایش در درآمد حاصل از سرمایه مسکن در تمام ایالت‌ها و طی زمان با کاهش‌ها در نرخ‌های بهره واقعی و شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم) سازگار است.
