اقتصاد مسکن با وجود فرازوفرودهای مختلف تا ابتدای سال ١٣٨٦ از حضور دولت در نقش یک سرمایه‌گذار در امان مانده بود. به عبارت دیگر نقش دولت تا این سال بیشتر تنظیم مقررات و قانونگذاری بود ضمن اینکه دولت از کانال مالی بانک مسکن نیز زمینه اعطای تسهیلات به متقاضیان ساخت و خرید مسکن را فراهم می‌کرد و تا این سال سهم بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری مسکن کمی بیش از ٩٠ درصد و سهم دولت و سایر کمتر از ١٠درصد بود.
البته ناگفته نماند که سهم تامین مالی دولت تا آن سال (1386) حدود ٧٠درصد بود اما پروژه ساخت مسکن مهر نقش دولت در بخش مسکن را تغییر داد و زمینه دخالت فراوان دولت را فراهم کرد. در مسیر این پروژه دولت همه نقش‌های لازم برای حضور در بخش مسکن را برعهده گرفت و همین امر سبب کاهش سهم بخش خصوصی در تامین مالی مسکن شد درسی که در مقدمات علم اقتصاد از آن به عنوان اثر جایگزینی بخش دولتی به جای بخش خصوصی یاد می‌شود.
خروج بخش خصوصی از یک بخش اقتصاد (در این جا بخش مسکن) هر قدر آسان اجرایی می‌شود از سوی دیگر همان قدر سخت جبران می‌شود و سرمایه مالی خارج شده از این بخش به این راحتی‌ها باز نمی‌گردد البته کم بودن سهم دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن بسته به سیاست‌های اقتصادی مسکن می‌تواند، ارزش‌گذاری شود.
برای مثال دولت حاضر در ابتدا سعی داشت بر مسکن اجتماعی متمرکز شود که تحقق این سیاست، مستلزم حضور پررنگ‌تر دولت و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است اما در واقع مشکل اصلی بخش مسکن سرمایه‌گذاری یا عدم سرمایه‌گذاری دولت نیست مشکل این بخش دخالت‌های عجیب و غریب دولت در مقررات‌گذاری بخش مسکن است که اثرات منفی آن را می‌توان در ظاهر کلان‌شهرهایی مثل تهران مشاهده کرد ضمن اینکه از سوی دیگر دولت آن نقشی را که باید ایفا کند، نمی‌کند و همین موضوع مشکلات متعددی را برای بخش مسکن به همراه داشته است.
در این شرایط (سهم کم دولت در سرمایه‌گذاری) نگاهی به آمار سرمایه‌گذاری بخش خصوصی نیز نشان می‌دهد که حجم سرمایه‌گذاری این بخش در سه‌ماهه سوم سال 94 به‌شدت کاهش یافته است، افت در میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن در دو، سه سال اخیر دور از انتظار نبوده و به نظر می‌رسد که در سه ماهه چهارم سال ۹۴ میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی با کاهش بیشتری (نسبت به سه ماهه سوم سال ۹۳) مواجه شده باشد.
براساس این آمار همه شاخص‌ها درباره ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده منفی است که در سال‌های گذشته اینچنین نبوده ضمن اینکه رقم کاهش نیز بسیار بالاست و این موضوع نشان از عمیق‌تر شدن رکود در سال ۹۴ دارد.
دراین میان با کمرنگ شدن حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی مسکن، دولت مجبور به افزایش سهم خود در این بخش می‌شود. در دولت گذشته نقش دولت در بخش مسکن افزایش یافت. البته دولت یازدهم در دو، سه سال گذشته سهم خود را تغییر نداد و بخش خصوصی هم تمایلی به افزایش نداشت اما با کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن، دولت در یکی، دو سال آینده باید نقش پررنگ‌تری را ایفا کند یا ابزارهای جدیدی را مورد استفاده قرار دهد زیرا با عمیق‌تر شدن رکود دولت برای خروج از شرایط نابسامان باید سیاست‌های قدرتمندتری را اعمال کند البته این امکان نیز وجود دارد که ابزارهای جدید و تغییر سیاست‌ها نیز موثر نبوده و دولت به شوک درمانی متوسل شود که این روش می‌تواند آثار ناخواسته‌یی به دنبال داشته باشد و شاهد پیامدهایی مانند افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش کیفیت ساخت و ساز، فروش فزآینده تراکم و... باشیم.
اگر شرایط فعلی ادامه یابد و دولت سیاست‌گذاری ویژه‌یی برای بهبود شرایط نداشته باشد، شاهد عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن در آینده خواهیم بود. در ۸ سال گذشته سرمایه‌گذاری دولت در بخش مسکن نسبت به بخش خصوصی تغییر داشته و سرمایه بخش خصوصی به سایر حوزه‌های اقتصادی حرکت کرده و رکود حاکم بر اقتصاد کلان موجب شده که این سرمایه‌ها در سایر بخش‌ها قفل شده یا سرمایه‌گذاران تمایلی برای بازگشت به بخش مسکن را نداشته باشند.
در واقع با توجه به نقش پررنگ بخش خصوصی در بازار مسکن، کاهش تمایل سرمایه‌گذاران می‌تواند عاملی برای ادامه رکود باشد و با توجه به شرایط سایر بازارها سرمایه‌گذاران دیگر رغبتی برای حضور در بازار مسکن ندارند زیرا در سال گذشته، سود سرمایه‌گذاری یک ساله در بانک ۲۵ درصد بود درحالی که فعالیت در بخش مسکن سودی به همراه نداشت.
هم‌اکنون عرضه مسکن به میزان کافی است اما تقاضای موثر وجود ندارد و اگر تقاضا در سال‌های آتی با افزایش قدرت خرید مردم بهبود نیابد نمی‌توان انتظار داشت که با کمبود عرضه مواجه شویم زیرا درحال حاضر عرضه مناسب است و اگر قدرت خرید مردم با حمایت‌های مالی دولت و رونق اقتصاد کلان بهبود نیابد، افزایش فزآینده تقاضا تا یکی، دو سال آینده اتفاق نمی‌افتد.
