گروه راه و شهرسازی|
در حالی که بر خلاف انتظار افکار عمومی، مذاکرات هسته‌ای تاکنون به نتیجه نرسیده است و همین مساله در کنار حذف ارز ترجیحی، بار دیگر موتور انتظارات تورمی را داغ کرده است، برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بازار مسکن دیگر کشش رشد قیمت‌ها را ندارد و فارغ از نوسان احتمالی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه، انتظار می‌رود، در سال جاری، رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی باشد. به گزارش «تعادل»، در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن تهران در اردیبهشت سال جاری منتشر نشده است، بازار گمانه زنی درباره این تحولات داغ است. بر اساس این گزارش، قیمت مسکن در نخستین ماه از قرن نو، در مسیر نزولی قرار گرفت، به گونه‌ای که قیمت اسمی و قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) آپارتمان در شهر تهران به ترتیب رشد منفی 2.4 درصد و منفی 5.7 درصد را تجربه کرد. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی فروردین ماه 34 میلیون و 270 هزار تومان ثبت شده که در مقایسه با متوسط قیمت ثبت شده 35 میلیون و 120 هزار تومان به ازای هر متر مربع مسکن طی اسفند 1400 بالغ بر 2.4 درصد کاهش یافته است. در عین حال این قیمت نسبت به فروردین سال گذشته 16.9 درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات بازار مسکن تهران نیز با کاهش 49.9 درصدی از 6834 فقره در اسفند سال گذشته به 3400 فقره در فروردین سال جاری رسیده است. این میزان در مقایسه با فروردین 1400 حاکی از رشد 63.7 درصدی دارد. به گزارش «تعادل»، بازار مسکن در 11 ماهه نخست سال 1400، زیر سایه مذاکرات وین در بهار، صبر و انتظار برای استقرار دولت جدید در تابستان، و در نهایت صبر و انتظار برای بلند شدن دود سفید از ساختمان هتل کوبورگ وین، محل مذاکرات هسته‌ای طی پاییز و زمستان سال گذشته، دچار فراز و نشیب‌های قیمتی جزیی شده اما برآیند کار، کاهش تدریجی قیمت اسمی و تخلیه حدود 18 درصد از حباب قیمتی مسکن ثبت شد. با وجود این، آغاز حمله روسیه به خاک اوکراین در نخستین روزهای اسفند 1400 و تحولات تحریم آمیز (علیه روسیه) متعاقب آن، مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+4 را به محاق برد. در چنین شرایطی، روند نزولی نرخ دلار (به مثابه نماگر انتظارات تورمی)، از ابتدای اسفند سال گذشته تاکنون معکوس شد و نرخ ارز دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. مساله‌ای که منجر به رشد 5 درصدی قیمت واقعی مسکن و همچنین انجام حدود 7 هزار فقره معامله در تهران طی اسفند سال گذشته شد.
سناریوی محتمل در سال جاری
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص پیش‌بینی این بازار در سال جاری گفت: در حال حاضر شواهد تاییدکننده‌ای برای برخی ادعاها مبنی بر رشد سنگین قیمت در آینده نزدیک دیده نمی‌شود. قیمت مسکن در سال گذشته رشد نسبتا ملایمی داشت. سناریوی محتمل آن است که در سال جاری هم این روند تداوم داشته باشد. البته ممکن است نوساناتی دیده شود. مثلا در اسفند افزایش شدید قیمت را داشتیم اما در فروردین کاهش پیدا کرد. در اردیبهشت احتمالا با مقداری افزایش مواجه شده‌ایم که البته آمار هنوز بیرون نیامده است. این نوسانات جزئی در یک بازار نسبتا باثبات اتفاق می‌افتد.
حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی اثری بر بازار مسکن ندارد
او حذف ارز ترجیحی را در قیمت تمام شده ساخت بی‌تاثیر دانست و گفت: تورم عمومی ممکن است در قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار باشد اما بازار ظرفیت رشد ندارد؛ سال گذشته بازار مسکن کمتر از نرخ تورم رشد کرد و امسال هم این روند ادامه می‌یابد. شواهدی نیز مبنی بر افزایش سنگین قیمت دیده نمی‌شود. مهدی سلطان محمدی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: برخلاف تصور خیلی‌ها که فکر می‌کنند حذف ارز ترجیحی اثرات گسترده‌ای در ایجاد تورم داشته باشد، به نظر من این اثرات محدود خواهد بود و تورم تغییر چندانی نسبت به آنچه قبلا بود نخواهد کرد. قیمت کالاهای اساسی مثل مرغ و نان و روغن افزایش یافته که کاهش قدرت خرید این کالاها باید قاعدتا از طریقی جبران شود ولی سطح عمومی قیمت‌ها چندان تغییر نمی‌کند.
قیمت مسکن
الزاما متناسب با نرخ تمام شده نیست
وی افزود: رشد قیمت کالاهای اساسی همانطور که گفتم تاثیر محدودی بر تورم دارد و برای یک بار است. اگر بخواهیم در بخش ساختمان، این موضوع را بررسی کنیم، به‌طور مثال باید بگوییم کارگری که در بخش ساختمان کار می‌کرده، انتظار دارد دستمزد بیشتری دریافت کند که مقداری قیمت تمام شده مسکن را بالا می‌برد ولی قیمت مسکن در بازار الزاما متناسب و متناظر بر قیمت تمام شده نیست. این کارشناس اقتصاد مسکن، همچنین تاثیر حذف ارز ترجیحی بر قیمت نهاده‌های ساختمانی را محدود دانست و افزود: بعد از حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی، قیمت مصالح ساختمانی رشد چندانی نداشت. معمولا در ماه‌های فروردین و اردیبهشت همه بازارها در حال تلاطم و نوسان هستند و مردم مقداری سردرگم می‌شوند. به‌خصوص که امسال دستمزدهای کارگران ۵۷ درصد افزایش یافته و صنعت ساختمان تا حدودی با دستمزد ارتباط دارد. ممکن است فشاری در قیمت تمام ایجاد شود ولی در عین حال تقاضا محدود است.
طرح جهش مسکن نمود چندانی نداشته است
سلطان محمدی تاکید کرد: با توجه به وضعیت تقاضا باید ببینیم نقطه تعادل کجا خواهد بود. در مصالح ساختمانی انتظار افزایش قیمت را داریم اما بازار ظرفیت ندارد. رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی تا اندازه زیادی با تورم همسو است ولی عرضه و تقاضا تاثیر بیشتری بر وضعیت کلی بازار دارد. در حال حاضر به نظر نمی‌رسد که تقاضای بالایی وجود داشته باشد، مگر اینکه طرح جهش تولید و تامین مسکن بخواهد بر روی بازار اثر بگذارد که این پروژه نیز تاکنون نمود چندانی نداشته است.
وی با اشاره به حذف تدریجی ارز ۴۲۰۰ تومانی در دو سال گذشته یادآور شد: در سال گذشته فقط به کالاهای اساسی ارز دولتی تعلق می‌گرفت و ارز برای نهاده‌های ساختمانی قطع شد؛ بنابراین در همان مقطع تاثیر خود را به شکل رشد قیمت‌ها ایجاد کرد و اثرگذاری آن در حال حاضر اندک خواهد بود. هم‌اکنون تنها موضوعی که می‌تواند بر قیمت تمام شده مسکن اثرگذار باشد نرخ تورم و افزایش دستمزدها است.
سال گذشته قیمت واقعی مسکن کاهش یافت
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: مرور بازار مسکن در دهه‌های گذشته نشان می‌دهد در مقاطعی قیمت تمام شده مسکن بالا رفته ولی رشد قیمت ها در بازار محدود بوده است. در مواقعی برعکس، قیمت تمام شده ثبات داشته اما بازار دچار جهش قیمت شده است. قیمت مسکن متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش نمی‌یابد. ممکن است شیب رشد مسکن از تورم خیلی بیشتر یا خیلی کمتر باشد.
وی توضیح داد: وقتی بخواهد اصلاحات روی قیمت مسکن اتفاق بیفتد معمولا میزان رشد آن از تورم عقب می‌ماند؛ اتفاقی که سال گذشته رخ داد. بدین صورت که تورم عمومی به حدود ۴۰ درصد رسید، در حالی که افزایش قیمت مسکن در تهران حدود ۱۶ درصد بود. این بدان مفهوم است که قیمت اسمی مسکن افزایش و قیمت واقعی آن کاهش یافته و بخشی از حباب در سال گذشته تخلیه شده است. من فکر می‌کنم این روند در سال جاری نیز ادامه داشته باشد و بخشی از قیمت مسکن تعدیل شود؛ البته نه اینکه کاهش یابد بلکه افزایش آن کمتر از تورم خواهد بود.
سلطان محمدی درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی بر بازار مسکن گفت: وقتی میزان تورم عمومی بالا می‌رود یک همبستگی بین رشد قیمت مسکن و تورم عمومی ایجاد می‌شود اما این همبستگی لزوما یک به یک نیست. بازار مسکن در مواقعی با تورم همسو و در مواردی غیرهمسو می‌شود. در مواردی هم شدت و ضعف دارد. با این حال وقتی تورم بالا می‌رود فشاری در جهت افزایش قیمت مسکن ایجاد می‌شود. البته پارامترهایی مثل توان طرف تقاضا، قیمت نسبی کالاها، چرخه‌های مسکن و بازارهای جانشین نیز در این فرآیند نقش دارند.
اثر 2 عامل در وضعیت مسکن طی سال‌های اخیر
به گزارش «تعادل»، «تحریم» و «کرونا» دو عامل اثر گذار در تحولات بازار مسکن تهران طی 5 ساله اخیر و به‌طور خاص طی فروردین سال‌های 1398، 1399، 1400 و 1401 بوده است. بررسی رکوردهای ثبت شده از تحولات بازار آپارتمان طی فروردین ماه 7 سال گذشته موید این مساله است، به گونه‌ای که پیش از خروج دولت امریکا از «برجام» در تاریخ 18 اردبیهشت 1397، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین سال‌های 95، 96 و 97 زیر 5 میلیون تومان بوده است. اما این شاخص پس از خروج امریکا از برجام، در فروردین 3 سال گذشته به ترتیب، به 11 میلیون و 270 هزار تومان، به 15 میلیون و 300 هزار تومان، به 29 میلیون و 330 هزار تومان، و در فروردین سال جاری به 34 میلیون و 270 هزار تومان جهش یافته است. این روند اما درباره حجم معاملات در «ماه نیمه تعطیل» فروردین 7 ساله گذشته معکوس بوده است. به گونه‌ای که در فروردین سال‌های 95، 96 و 97 حجم معاملات ملکی در تهران بالای 5 هزار فقره در ماه بوده است، اما با همدستی تحریم و تعطیلی‌های ناشی از کرونا، این شاخص در فروردین 98 به کمتر از 3500 فقره، در فروردین 99 به 1200 فقره و در فروردین 1400 به 2100 فقره رسید. این روند اما در فروردین سال جاری تا حدی تعدیل شده و حجم معاملات به 3427 فقره افزایش یافته است. بی‌گمان، عبور جامعه از شرایط پاندمی و عدم تعطیلی اجباری کسب و کارها و از جمله بنگاه‌های املاک، یکی از علل اصلی تفاوت آمارهای معاملاتی در نخستین ماه از سال جاری و سال‌های گذشته است. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که حجم معاملات در فروردین سال جاری به سطح حجم معاملات در فروردین سال 1398 (3423 فقره) - به دوران قبل از کرونا- نزدیک شده است.
