گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
یک بانک دولتی با تهیه طرح «انتشار اوراق تسهیلات مسکن» مقدمات راه‌اندازی دومین بازار رسمی «امتیاز وام خرید ملکی» را ایجاد کرد. طرح این بانک، شباهت قابل‌توجهی به مدل فعلی «عرضه اوراق مسکن» در بانک عامل بخش مسکن دارد که بر اساس آن، «منابع» مورد نیاز برای پرداخت وام مسکن، از طریق سپرده‌گذاری در یک «حساب بانکی باقابلیت ارائه تعدادی اوراق به صاحب حساب» تامین و در نهایت، نیاز متقاضیان خرید مسکن به تسهیلات از این محل پوشش داده می‌شود. حال این سوالات مطرح می‌شود که آیا ارائه اوراق توسط بانک دولتی می‌تواند مزایای بالقوه‌تری نسبت به بانک مسکن داشته باشد؟ ارائه این اوراق از طریق این بانک شامل چه مقررات و مشخصاتی است؟ و...
تفاوت اوراق بانک مسکن با بانک ملی
برای وام مسکن هر یک از این دو بانک که از طریق انتشار اوراق اقدام می‌کنند، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق وجود داشته باشد، اما نحوه تامین آن متفاوت است. شرایط پرداخت تسهیلات در بانک مسکن از طریق دریافت اوراق بدین گونه است که متقاضی می‌تواند در ازای وامی که دریافت می‌کند مثلاً برای تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی انفرادی برای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق تهیه کند، به عبارتی برای این وام ۱۲۰ برگ اوراق لازم است که باید با مراجعه به شعب بانک مسکن یا کارگزاری‌های بانکی از طریق فرا بورس اقدام به خرید این ۱۲۰ برگ کند که البته قیمت هر برگ بر اساس نرخ روز تعیین می‌شود، یعنی اینگونه نیست که همیشه قیمت هر برگ اوراق ثابت باشد و مبلغ مشخصی را در بربگیرد. به عنوان‌مثال، قیمت هر برگ اوراق اکنون حدود ۷۷ هزار تومان است، اما در برخی دوره‌های زمانی به بیش از ۹۰ هزار تومان هم رسیده است.
اما وامی که به‌تازگی بانک ملی اعطای آن را در دستور کار خود قرار داده است، به این صورت است که از مشتری سپرده‌گیری می‌شود و نیاز به خرید مستقیم اوراق از فرابورس نیست. بر این اساس مشتری سپرده‌یی را در بانک ملی قرار می‌دهد و در هرماه به ازای میانگینی که برای آن تعیین‌شده یک برق اوراق به او تعلق خواهد گرفت. این برگ اوراق به معنی مبلغ ۵۰۰ هزارتومانی تسهیلات است که مشتری می‌تواند آن را در طول زمان انباشت کرده و به ازای وامی که می‌خواهد دریافت کند، اوراق را تامین و آنگاه از شعبه بانک تسهیلات بگیرد یا اینکه اوراق دریافتی خود را به بازار فرا بورس برده و با قیمت روز به فروش برساند که در این حالت به اندازه همان قیمت سود خواهد کرد و از سویی دیگر بانک نیز متناسب با مدت‌زمانی که سپرده در شعبه وجود داشته، سود پرداخت می‌کند.
یک گام رو به جلو
در این خصوص مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد با بیان اینکه کاهش هرگونه انحصارگرایی در بازار مصرفی می‌توانند یک گام روبه‌جلو باشد گفت: باید این انحصارهای تک جانبه به چندجانبه مبدل شود؛ بنابراین نیاز است باقی بانک‌های تجاری نیز در این قضیه ورود کنند. علی‌اصغر بدری افزود: در حال حاضر برخی از راهکارهای خانه‌دار شدن چیزی جز وعده‌های اقتصادی نیست. به‌هرحال باید بدانیم متغیرهای اقتصادی به‌مثابه جوارح یک پیکرند و اندک تغییر حساب‌نشده‌یی در هر یک می‌تواند بحرانی بزرگ در کل پیکر جامعه بیافریند.
بدری افزود: وام مسکن که برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه در نظر گرفته‌شده با پیش‌شرط‌هایی برای ارائه همراه شد که با تمام تلاش‌ها و تبلیغات متعددی به سه دلیل اقساط کوتاه‌مدت، سود بانکی بالا و هزینه‌های سنگین اوراق تسهیلات به موفقیت چندانی دست نیافت. وی بابیان اینکه باید پذیرفت جمعیت قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن دارای درآمد محدود هستند، گفت: این عده علاوه بر هزینه مسکن هزینه‌هایی مانند تامین معیشت و غیره را نیز متحمل می‌شوند. بنابراین با توجه به متوسط حقوق و مزایای خانوارهای ایرانی هزینه‌های تامین وام مسکن بسیار بالا بوده که این موضوع باعث می‌شود بسیاری از خانوارها اخذ وام از طریق اوراق را در نطفه خفه کنند. مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد گفت: در حال حاضر اگر میانگین قیمت خریدوفروش هر برگه اوراق تسه (تسهیلات مسکن) با هدف دریافت 500 هزار تومان تسهیلات را در بازار سرمایه 73 هزار تومان در نظر بگیریم، متقاضی خرید مسکن باید برای دریافت تسهیلات 60 میلیون تومانی مسکن و 10میلیون تومانی جعاله، 140 برگه خریداری کند که بالای 10 میلیون تومان از کل سرمایه او، معادل کل وام جعاله را شامل می‌شود به این معنا که فرد باید برای وامی که عملاً دریافت نکرده، اقساط بپردازد.
وی بابیان اینکه اوراق مسکن یکی از دلایل بالقوه رکود مسکن است، گفت: زمانی که متقاضی مجبور به پرداخت 10 میلیون تومان برای خرید اوراق است، ناخودآگاه این مبلغ را پول زور تلقی می‌کند و عملاً از دریافت این وام و خرید مسکن منصرف می‌شود. به همین دلیل، می‌توان دریافت همین موضوع خود به تشدید رکود بازار مسکن دامن زده است؛ بنابراین نیاز است تغییراتی در فرمول ارائه این وام توسط بانک مسکن و ملی اجرایی شود.
فرمول بانک ملی قابل‌هضم‌تر است
در همین زمینه، مهدی روانشاد نیا، عضو هیات‌مدیره نظام‌مهندسی تهران بابیان اینکه ارائه وام اوراق توسط بانک ملی می‌تواند رویکرد جدیدی در ارائه این اوراق محسوب شود گفت: زمانی که عرضه بیشتر از تقاضا باشد قیمت‌ها نیز تعدیل می‌یابد. البته باید مجلس به این دو بانک دولتی برای تعدیل نرخ سود بانکی و مدت‌زمان پرداخت وام فشار وارد کند.
روانشاد نیا با تاکید بر اینکه قیمت کنونی اوراق مسکن پاسخگوی مناسبی برای خانه‌دار شدن نیست تاکید کرد: نرخی که قبلاً برای اوراق مشخص‌شده بود کمتر از 10 درصد بود اما دولت توان انجام این امر را ندارد و سودی که اکنون برای اوراق در نظر گرفته‌شده حدود 17.5 درصد است که با توجه به بهای خرید اوراق، در محاسبات بالای 25 درصد نیز ارزیابی می‌شود.
وی بابیان اینکه به نظر می‌رسد، فرآیند اخذ وام بانک ملی قابل‌قبول‌تر باشد، اظهار کرد: در فرمول جدید بانک ملی حداقل سپرده‌گذاری برای تخصیص اوراق 18میلیون و 200 و حداقل مدت انتظار شش ماه است و به ازای هرماه توقف گواهی اوراق 5 میلیون ریالی صادر می‌شود که در فرا بورس قابل معامله هست. به‌هرحال به نظر می‌رسد رویه بانک ملی قابل‌قبول‌تر از بانک مسکن باشد. این فرمول اگرچه دارای نواقصی است اما رویکرد مطلوب‌تری نسبت به وام بانک مسکن دارد.
این عضو سازمان نظام‌مهندسی تهران تصریح کرد: متاسفانه در سال‌های اخیر نرخ اوراق تسهیلات بانک مسکن نشان می‌دهد که این اوراق نتوانسته انتظارات را برآورده کند؛ و به‌وضوح دیده می‌شود طی چند سال اخیر تحرکی در حوزه مسکن ایجاد نکرده است.
وی درنهایت گفت: اگرچه بیشتر کارشناسان به‌شدت با اصل وجود برگه‌های اوراق مخالف بوده و معتقد هستند این اوراق در دوران رکود مسکن باعث کاهش تقاضا شده است، اما به نظر می‌رسد فرمول‌های بانک ملی نسبت به فرمول بانک مسکن برای متقاضی قابل‌هضم‌تر باشد.
خانه‌دار شدن به قیمت خودزنی اقتصادی
محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز بابیان اینکه اوراق مسکن توجیه بانک مسکن برای محدود بودن منابع بانکی است، گفت: بر این اساس بانک مسکن مکرراً اعلام کرده که متقاضیان می‌توانند از طریق خرید اوراق تسهیلات، از امتیاز دیگران بهره‌مند شوند، بنابراین پولی که متقاضی می‌دهد، به جیب بانک نمی‌رود؛ بلکه در اختیار کسی قرار می‌گیرد که امتیاز این تسهیلات را با استفاده از سپرده‌گذاری در مدت‌زمان طولانی به دست آورده است؛ همچنین نرخ اوراق را بانک تعیین نمی‌کند؛ بلکه این عرضه و تقاضاست که نرخ اوراق را معین می‌کند.
محمدعلی مهری گفت: به‌وضوح دیده می‌شود برگه‌های اوراق تاکنون نتوانسته انتظارات بخش تقاضا را پاسخ دهد. زیرا بخش بزرگی از تقاضای مصرفی قادر به پرداخت قیمت اوراق و سود بانکی نیستند.
این کارشناس بابیان اینکه شرایط کنونی وام برای متقاضیان بسیار پرضرر است گفت: هر متقاضی برای دریافت یک وام 160 میلیونی باید 320 برگه اوراق 73 هزارتومانی (در حالت فعلی) خریداری کند که جمع آن رقمی نزدیک به 25 میلیون تومان می‌شود که بخش بزرگی از تقاضا قادر به پرداخت این هزینه نیست.
وی گفت: در حال حاضر هر متقاضی با بوروکراسی‌های متعددی در اخذ وام روبرو است. از قیمت اوراق گرفته تا نرخ سود بانکی و مدت‌زمان بازپرداخت. به نظر می‌رسد بانک مسکن اطلاع و شناخت کافی از مشتریان خود ندارد. این بانک باید بداند کسی که راضی به خرید این اوراق می‌شود یک فرد مستاصل است که برای تامین یک سرپناه مجبور به خودزنی اقتصادی می‌شود.
وی گفت: پیشنهاد ما به مسوولان آن است که به‌جای چندجانبه کردن دریافت اوراق این برگه‌ها را از پرسه اخذ وام حذف کنند زیرا منصفانه نیست عده‌یی از مردم بابت مبلغی که اخذ نکرده‌اند قسط بپردازند.
سابقه بهتر بانک ملی
در همین زمینه مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران بابیان اینکه بانک‌ها همواره بنگاه‌های اقتصادی بودند، گفت: متاسفانه اقدامات بانکی در سال‌های اخیر همواره برای کسب درآمد و سودآوری بیشتر بوده است. وی گفت: با این‌حال نحوه عملکرد دو بانک ملی و مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن از طریق اوراق تا حدودی با یکدیگر متفاوت است. هرچند که در هر دو مورد میزان سود و دوره بازپرداخت وام تفاوتی ندارد و حتی مبلغ هر برگ اوراق به ازای تسهیلات یکسان است. خسروی بابیان اینکه عملکرد بانک ملی در سال‌های اخیر متین‌تر و مناسب‌تر بوده است، گفت: این بانک سابقه دل‌چسب‌تری نسبت به بانک‌های دیگر دارد؛ بنابراین می‌توان انتظار داشت رویکرد کلی این بانک رابطه مطلوب‌تری با بازار تقاضا داشته باشد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین گفت: به نظر می‌رسد ورود یک بانک متین‌تر به عرصه ارائه اوراق بتواند انحصارطلبی بانک مسکن را کاهش دهد.
خسروی تاکید کرد: حال که مسوولان به دنبال روغن‌کاری اقتصاد کشور هستند، باید فرآیندهای اقتصادی را به نحوی تغییر دهند که پوشش دهی جامع‌تری را داشته باشد؛ یعنی بخش اعظمی از جامعه هدف را پاسخ دهد. وی با بیان اینکه اوراق مسکن می‌تواند در خانه‌دار کردن مردم موثر باشد، گفت: اگرچه به لحاظ میزان و نرخ سود بانکی این اوراق همواره در مظان اتهام بوده اما در سال‌های اخیر توانسته پاسخگوی بخشی از تقاضا باشد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار کرد: متاسفانه در سال‌های اخیر بانک‌ها از وظیفه اصلی خود عدول کرده و نتوانسته‌اند. پاسخگوی رسالت خود باشند؛ اما امید است با جراحی اقتصادی مسوولان اتفاقات شگرفی در این حیطه انجام شود.
وی گفت: رکود مسکن نیازمند همیاری و همکاری مسوولان برای ارائه وام ارزان‌قیمت است به‌هرحال اگر بانک ملی بتواند وام را با تدابیر علمی‌تر در اختیار مردم قرار دهد می‌توان انتظار داشت این بانک دولتی موفق‌تر عمل خواهد کرد.
امکان کوچ انبوه‌سازان از بانک مسکن
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با بیان اینکه در سال‌های اخیر بسیاری از کارشناسان مکرراً برائت خود را از انحصارطلبی بانک مسکن اعلام کرده‌اند گفت: عرصه مسکن یک میدان بزرگ و وسیع است که بانک مسکن به‌تنهایی نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای جمعی متقاضیان باشد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن افزود: حال اگر بانک‌های عامل دیگری همچون بانک ملی دنبال‌رو سیاست‌های بانک مسکن باشد، به‌هیچ‌عنوان موفق نخواهند بود. در حال حاضر سیاست‌های بانک مسکن بسیار پیچیده و برای متقاضی گران تمام می‌شود. بنابراین اگر بانک ملی رویه بانک مسکن را در پیش بگیرد قاعدتا شاهد اتفاق شگرفی در این عرصه نخواهیم بود.پورحاجت با استقبال از ایجاد فضای رقابت میان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن، یادآور شد: از سوی دیگر نباید فضای رقابتی از کنترل بانک مرکزی خارج‌شده و بانک‌ها بر سر پرداخت وام مسکن به رقابت مضر بپردازند که به افزایش توزیع نقدینگی در جامعه بینجامد؛ در این صورت شاهد ایجاد حباب در بازار مسکن خواهیم بود.
این انبوه‌ساز مسکن بابیان اینکه امکان کوچ انبوه‌سازان از بانک مسکن به بانک ملی وجود دارد گفت: در سال‌های اخیر رویکرد بانک مسکن در خصوص اعطای وام کاملاً انقباضی بوده و انبوه‌سازان رقابتی برای دریافت وام از طریق این بانک ندارند. بنابراین اگر بانک ملی بتواند رویکرد جدیدی را وارد بانک کند می‌توان امیدوار بود مسیر انبوه‌سازان از بانک مسکن به بانک ملی تغییر مسیر خواهد داد.
وی گفت: شرایط وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق تسهیلات برای انبوه‌سازان به‌قدری سخت است که ما ترجیح می‌دهیم از بانک‌هایی که وام ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومانی خرید کالا می‌دهند، تسهیلات بگیریم و آن را در بخش مسکن و ساخت‌وساز خرج کنیم.
