بازگشت تعادل به بازار مسکن با ابزار مالیات

علی زهره‌وند

روزنامه‌نگار

مسکن به عنوان یکی از گران‌ترین کالاهای موجود در سبد خانوار است که چه به‌صورت خرید خانه و چه اجاره خانه بخش قابل‌توجهی از درآمد خانواده‌ها را به خود اختصاص می‌دهد، به‌نحوی‌که با توجه به دهک‌های مختلف جامعه می‌تواند تا 90درصد هزینه‌های خانوار را شامل شود. از این ‌رو می‌تواند در افزایش یا کاهش تعداد خانواده‌هایی که زیر خط فقر مطلق یا نسبی قرار می‌گیرند، نقش مهمی ایفا کند. به همین خاطر، دولت‌ها در نظام‌های مختلف حکومتی همواره سعی می‌کنند که با دخالت مستقیم و غیرمستقیم خود سیاست‌های حاکم بر بخش ساختمان و مسکن را تعدیل و کنترل کنند.

یکی از ابرازهای مورد استفاده دولت‌ها در جهت‌دهی به بازار مسکن، وضع مالیات بر این کالای جذاب است که به شکل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر ارزش افزوده مسکن همچنین مالیات بر زمین اعمال می‌شود.

مالیات بر خانه‌های خالی: مسکن به عنوان کالایی که باعث حبس نقدینگی می‌شود دولت‌ها را -به‌خصوص در جوامعی که به ‌نظام بازار آزاد توجه ویژه‌یی دارند- مجبور می‌کند که تفکیک واضحی را میان خانه‌هایی که به عنوان محل سکونت خانوار مورد استفاده قرار می‌گیرند با خانه‌های خالی قائل شوند تا همه موجودی مسکن کشور به چرخه بهره‌برداری وارد شوند. اخذ مالیات از این خانه‌های خالی به عنوان ابزاری که مالکان را مجبور می‌کند که خانه‌ها را در سیستم عرضه بهره‌برداری(چه اجاره چه فروش) قرار دهند مورد استفاده قرار می‌گیرد. این نوع از مالیات به شکل دوره‌یی و افزایشی براساس مالیات سالانه به شکلی وضع می‌شود که مالک مجبور شود آن را به سیستم مصرفی جامعه وارد کند در غیر این صورت ناگزیر به پرداخت مالیات به‌اندازه مثلا ما به ازای اجاره ملک خود خواهد بود. این مالیات در حقیقت هزینه نگهداری خانه‌های خالی را برای مالکان به قدری بالا می‌برد که نگهداری آن به ‌صرفه نبوده و ناگزیر آن را به چرخه مصرفی وارد می‌کنند.

مالیات بر خانه‌های لوکس: این نوع خانه‌ها که از آنها با نام گران‌بها نیز یاد می‌شود در حقیقت تفکیکی میان خانه به عنوان سرپناه خانوار و خانه به عنوان سرمایه به شمار می‌رود به این معنا که خانواده‌هایی که خانه‌های گران‌بها و لوکس استفاده می‌کنند تنها سرپناهی برای آنها محسوب نمی‌شود بلکه به ‌نوعی کالای سرمایه‌یی برای آنها تبدیل شده است. به همین خاطر دولت‌ها از خانه‌هایی که قیمت آنها بسیار بیشتر از متوسط قیمت‌های موجود است مالیات اخذ می‌کنند تا بتواند توازنی را در این زمینه ایجاد کنند. البته شاید تعداد این نوع خانه‌ها به نسبت کم باشد اما به خاطر قیمت بسیار بالای آنها مالیات تعلق یافته رقم زیادی خواهد شد که درآمد حاصله برای دولت رقم چشمگیری خواهد بود.

مالیات بر ارزش افزوده مسکن: این نوع مالیات که به عایدی مسکن نیز معروف است در حقیقت میان خرید مسکن به قصد سود بردن و واسطه‌گری و خرید مسکن به قصد بهره‌برداری به عنوان مصرف‌کننده ایجاد تمایز می‌کند. هدف از این مالیات این است که واسطه گران و دلالان نتوانند با ایجاد بازار سیاه نظم موجود بین بازار عرضه و تقاضای مسکن را بر هم بزنند و در این سیستم سعی می‌شود با اخذ مالیات از خانه‌هایی که به قصد کسب سود و منفعت خرید و فروش می‌شوند، جذابیت و سودآوری این نوع از معاملات مسکن را آنقدر ناچیز کنند که عملا به حرفه‌یی سودمند تبدیل نشود. مالیات بر زمین: فلسفه وجودی این نوع از مالیات بر این اصل استوار است که اصولا زمین قابل عرضه در شهرها و سایر مناطق مسکونی محدود است و قابل تولید نیست و از سوی دیگر تقاضا برای خرید مسکن همواره رو به تزاید است و از آنجا که مدیریت شهری به واسطه ارائه خدمات زیربنایی و جاری به واحدهای موجود در شهرها باعث افزایش قیمت زمین‌ها می‌شود پس در واقع بخشی از افزایش قیمت زمین‌های خالی مربوط به خدمات شهری است که شهرداری‌ها با استفاده از مالیات‌های اخذ شده از شهروندان تامین می‌کنند. پس مالکان زمین‌های خالی باید مالیاتی به نام مالیات بر زمین را عموما به مدیریت شهری پرداخت کنند. این مالیات باعث می‌شود که نگه داشتن زمین برای مالکان غیرقابل توجیه و فاقد سودآوری باشد و به همین خاطر آنها مجبور می‌شوند تا از طریق فروش یا ساخت، اینگونه زمین‌ها را وارد چرخه ساخت‌وساز و بهره‌برداری ‌کنند.

حال با توجه به نکاتی که گفته شد، می‌توان به راحتی دریافت که در کشور ما به هیچ عنوان این انواع چهارگانه مالیاتی مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و به همین خاطر شاهد هستیم که طبق آمارهای موجود بیش از 2.5میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که در صورت ورود به چرخه عرضه و تقاضا چه به شکل استیجاری و چه به شکل ورود به چرخه خریدوفروش می‌تواند نقش مهمی در تعادل بازار مسکن کشور ایفا کند. همچنین وجود خانه‌های لوکس و گران قیمت که اتفاقا بخشی از همین خانه‌های خالی را نیز شامل می‌شود در صورتی که مالیات از آنها اخذ شود می‌تواند ابزاری شود تا سازندگان مسکن نیز به ساخت خانه‌هایی ترغیب شوند که دهک‌های متوسط جامعه نیز به‌راحتی بتوانند آنها را خریداری کرده و مورد استفاده قرار دهند. در مورد وضعیت سوداگری و ایجاد بازار سیاه خریدوفروش مسکن نیز که نیاز چندانی به توضیح نیست چراکه همه خانواده به‌خوبی با آن آشنا هستند و به‌کرات دیده‌اند که چگونه تورم مسکن به شکل موجی سینوسی هر چند سال یک‌بار بازار مسکن را در هم می‌نوردد و اندوخته‌های خانواده‌ها را می‌بلعد و سود هنگفتی را به جیب دلالان مسکن سرازیر می‌کند.

البته دولت در چند سال اخیر سعی کرده است سیستم مالیاتی به خصوص در بخش مسکن را نظام‌مند کند و بارها بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی و جلوگیری از سوداگری در این بخش اهتمام کرده است اما هر بار با توجیه‌های مختلف از انجام تمام و کمال این قوانین به ‌نوعی سر باز زده که یکی از این توجیهات، نبود آمارهای دقیق و چگونگی شناسایی این نوع از مودیان مالیاتی است. البته طبق قانون وزارت راه‌و‌شهرسازی موظف شده با ایجاد «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» آمار دقیقی از تعداد خانه‌های خالی و شناسایی آنها برای دریافت مالیات همچنین تعداد متقاضیان مسکن و همه عوامل درگیر در ساخت‌وساز مسکن را تهیه کند که امیدواریم با ایجاد این سامانه در هر زمانی این امکان برای شناسایی مالک‌ها، ساکنان یا بهره‌برداران واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی فراهم شود تا دولت با پیگیری نقل‌وانتقال این املاک و مستغلات بتواند در راستای اخذ مالیات از آنها اقدام کند. البته قوانین شفاف و اجرایی نیز باید به موازات شناسایی اینگونه املاک تدوین شود و همه نهادها و سازمان‌های ذی مدخل نیز باید متعهد به اجرای این قوانین باشند تا این سیستم مالیاتی بتواند از کارآمدی لازم برخوردار باشد.