بنا به گزارش بانک مرکزی در آذرماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه معاملات ملکی شهر تهران 44.3میلیون ریال است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 0.5 و 7.7درصد افزایش نشان می‌دهد. براساس این گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۵ به 11.8هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5.1 و 5.9درصد کاهش را نشان می‌دهد.
واقعیت این است زمانی‌که این آمارها را در دوره‌های کوتاه‌مدت مورد بررسی قرار می‌دهیم، شاهد نوسانات بیشتری هستیم، بنابراین تحلیل داده‌های آماری را باید در دوره گسترده‌تری مورد بحث و بررسی قرار داد تا بتوان روند را به خوبی آنالیز کرد. اما درمجموع براساس آمارهای منتشر شده تاکنون، حجم معاملات بازار مسکن در سال 95 نسبت به سال 94 روند افزایشی را نشان می‌دهد. این در حالی است که روند صعودی معاملات به صورت پیوسته و شدید نیست. در برخی ماه‌ها روند افزایشی است و در برخی ماه‌های دیگر، معاملات سیر نزولی در پیش گرفته‌اند. به‌طور مثال در مهرماه، حجم معاملات حدود 10درصد کاهش پیدا کرد، اما در آبان‌ماه این روند نزولی جای خود را به افزایش حجم 21درصدی معاملات داد. نوسانات بازار مسکن در حالی در ماه‌های گذشته ادامه داشت که حجم معاملات در آذرماه با 7درصد کاهش مواجه شده است. مهم‌ترین علت سیر نزولی حجم معاملات در این ماه از دیدگاه من ایام محرم است، چرا که کاهش روزهای فعال، بدون شک در هر بازاری تاثیرگذار خواهد بود و بازار مسکن هم از این امر مستثنا نیست، البته این روند ادامه‌دار نخواهد بود و در دی‌ماه حجم معاملات دوباره رشد
خواهد کرد. در مجموع افزایش حجم معاملات در سال 95 نسبت به سال 94 کاملا محسوس است، هر چند که شدید و رادیکال نیست. اما موضوع دیگری که باید به آن پرداخت، تعریف رونق در بخش مسکن است. اصطلاح رونق، یک اصطلاح عامیانه است و به این موضوع بستگی دارد که از چه زاویه‌یی به آن نگاه شود و طبیعتا در این شرایط نیز تعاریف متفاوتی خواهد داشت. سیاست‌گذار بخش مسکن به افزایش حجم تولید مسکن بیشتر توجه دارد، بنابراین زمانی که او از رونق سخن به میان می‌آورد منظوری جز افزایش سرمایه‌گذاری و میزان ساخت و ساز ندارد. از طرفی گاهی اوقات رونق به معنای افزایش حجم معاملات است. به خصوص واسطه‌ها یا تحویل‌داران مسکن به این عدد حساس هستند، به دلیل اینکه معمولا افزایش حجم معاملات نوعی پیش‌آگهی از روند افزایش قیمت‌ها ایجاد می‌کند. بنابراین فاکتوری است که به فعالان این بخش قدرت پیش‌بینی می‌دهد و معمولا هم مورد بررسی و تحلیل قرار می‌گیرد. به خصوص افزایش حجم معاملات نشان‌دهنده این است که موجودی مازاد بازار در حال کاهش است و این احتمال را افزایش می‌دهد که در ماه‌های بعدی تعادل عرضه و تقاضا به سمت تقاضای بیشتر حرکت و در نتیجه این بخش را تقویت کند. از
سوی دیگر براساس آمارهای موجود، متوسط قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 8درصد یعنی نزدیک به نرخ تورم افزایش پیدا کرده است. این موضوع حاکی از حفظ ارزش واقعی ملک با توجه به رکود معاملاتی است. زمانی که در مورد ارزش واقعی صحبت می‌شود، منظور قیمت‌های اسمی منهای نرخ تورم است، یعنی اثر تورم را باید از قیمت‌های اسمی خارج کرد. بنابراین وقتی که افزایش قیمت‌های اسمی حدودا به اندازه تورم است، به این معناست که قیمت واقعی در درجاتی حفظ شده است.
اما در پایان باید دید در فصل آخر سال، معاملات مسکن رشد خواهد داشت یا نه. زمانی که روند چند ماه گذشته بازار مسکن را نگاه کنیم، این احتمال قوت می‌گیرد که هم حجم معاملات در ماه‌های آتی با افزایش رو‌به‌رو شود و هم افزایش خفیفی روی قیمت‌ها آن هم در حد تورم یا اندکی بالاتر صورت گیرد. اما در این میان عوامل ریسک بازار هم مطرح است. انتخاب ترامپ اثر منفی بر شرایط بازار مسکن داشت و برخی خریداران را دچار تردید و تعلل کرد تا منتظر باشند که وضعیت بازار به چه سمت و سوی خواهد رفت.
از سوی دیگر انتخابات ریاست‌جمهوری ایران در پیش است که معمولا ماه‌های قبل از انتخابات حجم معاملات باز هم با کاهش مواجه می‌شود. دلیل این موضوع به افزایش قدرت ریسک بازمی‌گردد. در نتیجه بازار همچنان در انتظار به سر می‌برد تا در شرایط شفاف‌تری قرار گیرد. بنابراین با توجه به این عوامل، پیش‌بینی من این است که تا انتخابات ریاست‌جمهوری، بازار کمابیش در وضعیت فعلی قرار خواهد داشت، اما سنگینی ترازو به نفع افزایش سنگین‌تر است. با این حال بعد از انتخابات، طبیعتا روند بازار به نتیجه انتخابات بستگی خواهد داشت. اگر روند موجود ادامه پیدا کند، به نظر من رشد قیمت‌ها شتاب بیشتری خواهد گرفت.
