چند روز پیش در خبرها آمده بود که مطابق آمار بانک مرکزی حجم معاملات در بخش مسکن کاهش و قیمت ملک افزایش داشته است. در این یادداشت به بررسی دلایل این رویداد می‌پردازیم. در ادبیات اقتصادی واژه‌هایی به نام سطوح مقاومت و حمایت داریم. «سطح حمایت» سطحی است که در آن فروشندگان دیگر حاضر به عرضه دارایی خود به قیمت پایینتر از آن نیستند و آنها به روند نزولی قیمت‌ها خاتمه می‌دهند و «سطح مقاومت» سطحی است که در آن حاضر به پرداخت قیمتی بالاتر از آن نیستند و تا زمان قابل ملاحظه‌یی از بالا رفتن قیمت جلوگیری می‌کنند. در شرایط کنونی به‌نظر می‌رسد فروشندگان حاضر به فروش ملک خود به قیمتی پایینتر از قیمت کنونی حاضر نیستند.
وقتی مالکان حاضر به پایین آوردن قیمت فروش املاک خود نیستند، یعنی قیمت مسکن به کف حمایتی رسیده و بعید به نظر می‌رسد از ارقام فعلی پایینتر برود. چرا که نزدیک سه سال است که قیمت اسمی ملک ثابت مانده و قیمت واقعی آن متناسب با تورم سه سال گذشته افزایش نیافته و این به آن معنی است که قیمت واقعی ملک کاهش یافته است. وقتی قیمت اسمی مسکن ثابت بوده و با میانگین تورم 12درصد طی سه سال مواجه بودیم، یعنی قیمت واقعی مسکن حدود 36درصد کاهش یافته است. این برای کسانی که در ملک سرمایه‌گذاری کردند اتفاق بسیار بدی بوده است. به همین لحاظ دیگر حاضر به فروش ملک خود با قیمت پایینتر نیستند. در این شرایط به نظر می‌رسد، قیمت املاک و مستغلات به سطح حمایت خود رسیده است. به همین دلیل کسانی که منابع خود را طی سالیان گذشته در بازار ملک سرمایه‌گذاری کردند با ضرر مواجه شدند و بعید به نظر می‌رسد از این به بعد قیمت‌ها را پایین بیاورند و حتی برای جبران هزینه فرصت از دست رفته‌شان میل به افزایش قیمت ملک دارند. اما سوال اینجاست که با وجود این افزایش قیمت چرا حجم معاملات ملک کاهش یافته است؟ در ادبیات اقتصاد مسکن متغیرهای کلیدی برای عوامل موثر بر
عرضه و تقاضای مسکن (که عوامل تشکیل‌دهنده حجم و قیمت معاملات هستند) ذکر می‌شود. یکی از این عوامل قدرت خرید متقاضیان مسکن است.
در شرایط حال حاضر با وجود سیاست‌های تقویت‌کننده طرف تقاضا (از جمله افزایش سطح وام و کاهش نرخ سود بانکی) و سایر مشوق‌هایی که از طرف دولت به خریداران برای تشویق به خرید بیشتر داده شده، به نظر می‌رسد توان متقاضیان برای خرید ملک به حد کافی نیست. رکودی که در چند سال گذشته دامنگیر اقتصاد شده و نیز نرخ بالای بیکاری، توان متقاضیان خرید ملک را به‌شدت سرکوب کرده است و به استناد آمارهای منتشر شده سیاست‌های تقویت تقاضای مسکن اثر گذار و کافی نبوده است و اگر بخواهیم حجم معاملات افزایش پیدا کند باید سطح مشوق‌ها را افزایش دهیم.
همچنین همان‌طور که قبلا نیز به دولت توصیه شده، می‌تواند برای تقویت تقاضای بخش مسکن از ظرفیت‌های بازار سرمایه استفاده کند (منظور استفاده از ابزارها و نهادهای نوین مالی برای تقویت تقاضای مسکن است) گرچه پیش از این هم تاکید شده است که رونق معاملات مسکن تابع عواملی مثل افزایش قیمت نفت، ورود سرمایه‌های خارجی و بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی است که ظاهرا فعلا از آن خبری نیست.
ادامه رکود اقتصادی موجود و بی‌توجهی به آنچه در بخش ملک و چه در سایر بخش‌های اقتصادی عواقب زیانباری را برای اقتصاد کشور در بر خواهد داشت و حتی ادامه این وضع عواقبی فراتر از آثار اقتصادی برای کشور به دنبال خواهد داشت.
