گروه راه و شهرسازی زهره علامی
حاکمیت رکود بر بازار مسکن و نبود صرفه اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه، ساختوساز مسکن را با اما و اگرهایی مواجه کرده است، این بی‌رغبتی برای فعالیت در حوزه زمین و مسکن را می‌توان با نگاهی به کاهش 50درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در دو، سه سال گذشته دریافت کرد. به گفته حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی، چسبندگی قیمت زمین، نرخ بالای سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها نسبت به سود کسب شده از طریق ساختوساز انگیزه سرمایه‌گذاران را برای فعالیت در حوزه صنعت ساختمان را کاهش می‌دهد. عبده‌تبریزی در جلسه نقد کتاب «بازار مسکن ایران» نوشته بهروز ملکی، به سود کمتر از 10، 12درصدی ساختوساز مسکن در کشور اشاره کرد. وی در پاسخ به سوال «تعادل» درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده از 18 به 15درصد بر بازار مسکن می‌گوید: کاهش نرخ سود سپرده اتفاق مثبتی است ضمن اینکه باوجود این گام مثبت دولت، همچنان نرخ سود با تورم فاصله قابل‌ملاحظه‌یی دارد.
عبده‌تبریزی می‌افزاید: اهمیت و ضرورت کاهش سود سپرده را می‌توان با ذکر مثالی در این زمینه تشریح کرد. اگر هم‌اکنون نرخ سود سپرده به 40درصد افزایش یابد تمام فعالیت‌های تولیدی و صنعتی کشور متوقف می‌شود و سرمایه بسیاری در بانک‌ها جمع‌آوری می‌شود اما در مقابل بخش‌های صنعتی کشور تعطیل می‌شود. وی ادامه می‌دهد: افزایش سود سپرده‌گذاری بانک‌ها به معنای جمع‌آوری سرمایه کشور در بانک‌هاست که براثر آن اقتصاد کشور قفل می‌شود. به گفته عبده‌تبریزی، باتوجه به رقم بالای سود سپرده، فعالیت‌های تولیدی انجام نمی‌شود و میزان اشتغال در کشور کاهش یافته است که کاهش نرخ سود سپرده می‌تواند به بهبود و ساماندهی شرایط نابسامان اقتصادی کمک کند. مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی اظهار می‌کند: کاهش نرخ سود سپرده می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصادی ازجمله بورس، تولید و... را به حرکت درآورد، ضمن اینکه پرداخت نرخ سود 20، 25درصد در توان نظام بانکی کشور نبود زیرا فعالیتی صورت نمی‌گرفت که بتواند پاسخگوی سپرده‌گذاری‌ها باشد. وی معتقد است: درحال حاضر پروژه ساخت‌وسازی در کشور وجود ندارد که بازده سود آن بالای 20درصد باشد تا سرمایه‌گذار، ساختوساز مسکن را به
سپرده‌گذاری در این زمینه ترجیح دهد.
عبده‌تبریزی می‌افزاید: بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری در ساختوساز جذابیت ندارد مگر اینکه فردی به قصد اجاره‌داری در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند.
پروژه‌هایی با سود کمتر از 12درصد
عبده‌تبریزی درباره میزان سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در بازار مسکن می‌گوید: اگرچه در سال‌های گذشته شاهد افزایش دوبرابری حجم سرمایه‌گذاری نسبت به سال قبل از آن بودیم اما هم‌اکنون و در شهر تهران، آغاز پروژه جدید ساختوساز مسکن صرفه اقتصادی ندارد و پروژه‌هایی با نرخ سود10، 12درصد به سختی مشاهده می‌شود. وی می‌افزاید: کاهش نرخ سود ساختوساز دلایل متعددی دارد که یکی از آنها، چسبندگی قیمت زمین است. یعنی صاحبان زمین برای تغییر نسبت‌های مالکیت ساختمان ساخته شده مقاومت می‌کنند البته نسبت‌ها در مقایسه با سال‌های گذشته تغییراتی داشته و مشارکت به 70، 30 یا 60، 40 (مالک زمین، سازنده) کاهش یافته است اما همچنان این فرمول به نفع مالک زمین است. مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی اظهار می‌کند: علاوه بر چسبندگی قیمت زمین، نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها نیز بالاست اما نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بسیار کمتر از آن است و همین موضوع انگیزه سرمایه‌گذاران را برای فعالیت در ساختوساز کاهش می‌دهد.
عبده‌تبریزی ادامه می‌دهد: بالا بودن قیمت زمین در قیمت تمام شده ساختمان همچنین نرخ بالای سود سپرده موجب می‌شود پروژه‌های ساختوساز با سودآوری بالا در اغلب نقاط کشور ازجمله پایتخت تعریف نشود. به گفته وی، در حوزه پروژه‌های تجاری برخلاف مسکونی ساختوساز همچنان در برخی مناطق پرطرفدار ادامه دارد و نرخ سود ساختوساز تجاری نیز حدود 20درصد و بیش از سود ساختمان‌های مسکونی است.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی اظهار می‌کند: برخی سازندگان ملک تجاری که در مناطق کم‌طرفدار اقدام به ساختوساز کرده‌اند هم‌اکنون به نرخ بازده 10درصد راضی شده‌اند تا حداقل سرمایه مورداستفاده برای ساختوساز را کسب کنند، همین موضوع سبب شده تعدادی از واحدهای تجاری مانند کتابفروشی و کافه قنادی در سطح شهر افزایش یافته است، اگرچه در دو، سه سال گذشته تعداد کتابفروشی‌ها کاهش یافته بود و تعداد ناشران 7برابر کتابفروشی‌ها شده بود اما با کاهش قیمت اجاره یا خرید هر متر مربع واحد تجاری، استقبال از این واحدها افزایش یافته است.
عبده‌تبریزی معتقد است که در سال‌های آینده وضعیت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت بهبود می‌یابد و دلیل آن نیز پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن است.
توصیه به سرمایه‌گذاری در کوچک‌متراژها
وی می‌گوید: پیشنهاد می‌شود افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در ساختوساز مسکن را دارند سرمایه خود را در ساختوساز واحدهای کوچک‌متراژ تجمیع کنند چون احتمال رونق نسبی بازار این واحدها در آینده وجود دارد.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی بیان می‌کند: پیش‌بینی می‌شود در آینده بازار مسکن همچون بازار ارز و طلا سودآوری سابق را نداشته باشد و حباب سوداگری در این حوزه از میان رفته است.
عبده‌تبریزی به سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به بخش مسکن پیشنهاد می‌دهد که می‌توانند در زمینه اجاره‌داری نیز فعالیت کنند ضمن اینکه ساختوساز مسکن در بخش‌های خاص نیز می‌تواند صرفه اقتصادی داشته باشد به‌عنوان نمونه به بازنشستگان نهادهای مختلف باتوجه به طول عمر باقی‌مانده آنها، واحدهایی را با امکانات پزشکی اختصاص دهند و در مقابل این شرایط، قیمت هر متر مربع را نسبت به شرایط واقعی کاهش دهند یعنی فروشنده به جای هر متر 10میلیون تومان، با پرداخت 2میلیون تومان حاضر به انجام معامله شود.
رشد قیمت مسکن در سال95 صفر است
در این جلسه بهروز ملکی کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن نیز درباره بازار کنونی مسکن می‌گوید: تعیین افزایش یا کاهش قیمت مسکن نسبت به گذشته براساس نرخ تورم سنجیده می‌شود به‌عنوان نمونه در خرداد92 که تورم نقطه به نقطه به 45درصد رسید اگر قیمت مسکن 45درصد رشد می‌کرد، نمی‌توانستیم مدعی شویم که ارزش مسکن افزایش یافته است.
ملکی همچنین می‌افزاید: رشد قیمت واقعی مسکن در سال95 صفر و نزدیک تورم خواهد بود ولی تحلیل شرایط کنونی بازار مسکن نشانگر آن است که در سال‌های96 و 97 ارزش واقعی مسکن رشد مثبتی را تجربه خواهد کرد.
