گروه راه و شهرسازی|
افزایش نارضایتی و بحران‌های اجتماعی بر اثر سیاست‌گذاری‌های نادرست دولت فرانسه در حوزه مسکن برای جداسازی اقشار مختلف درآمدی با ساخت‌وساز مسکن اجتماعی در شرایطی صورت می‌گیرد که دولت یازدهم تلاش دارد طرح مسکن اجتماعی را در ایران اجرا کند. این درحالی است که تجربه سایر کشورها ازجمله فرانسه و ناآرامی‌های کنونی آن نشان می‌دهد پایان سیاست مسکن اجتماعی نمی‌تواند خوش باشد و دولت یا باید تغییراتی در برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در این طرح ایجاد کند یا یک برنامه و طرح شکست خورده را عملیاتی نکند.
براساس یافته‌های تحقیقاتی رسانه‌های معتبر بین‌المللی ازجمله «اکونومیست» درباره سرمنشا ناآرامی‌های چند ساله در پاریس،نسل دوم ساکنان مناطق فقیرنشین که عمدتا در حومه پاریس و سایر شهرهای بزرگ فرانسه سکونت دارند به‌دلیل سرخوردگی ناشی از زندگی در شهرک‌هایی که 45تا 50سال پیش با سیاست‌گذاری‌های دولت و برای تامین مسکن کم‌درآمدها ساخته شد، به‌دنبال «حقوق اجتماعی» از دست رفته خود هستند و چون این جدانشینی را ناشی از تصمیم‌گیری‌های مسوولان دولتی می‌دانند با کوچک‌ترین کاستی در سیاست‌های جدید، دست به اعتراض‌های خیابانی می‌زنند.
در این شرایط پژوهشی به سفارش وزارت راه‌وشهرسازی و ازسوی علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین کریم احمدی کارشناس دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارتخانه انجام شده است که نشان می‌دهد، تجربیات مفید فرانسه به‌ویژه درمـورد نهادسازی و ایجاد سازمان‌های خصوصی و عمومی ذی‌نفع در مسکن اجتماعی، سازوکـار تامین مالی و صندوق پس‌انداز مسکن، مشوق‌های مالیاتی و یارانـه‌های تخصیصـی بـه مسکن اجتماعی و نیز ظرفیت‌ها و توسعه مناسب بازار رهن می‌توانـد به‌طور مـوثر در ایران مورد استفاده قرار گیرد ضمن اینکه اجرای طرح مسکن اجتماعی در فرانسه موجب شده بعد از چندین دهه کاهش در عرضه و ساخت‌وساز مسکن نیز تاحدودی تقویت شده و به تقاضای بازار پاسخ داده شده است.
اگرچه می‌توان از تجربه‌های تامین مالی مسکن اجتماعی فرانسه الگو گرفت، اما نباید تجمع ساختمان‌های مربوط به مسکن اجتماعی در محله‌هایی از شهر را که منجر به تجربه ناخوش فرانسه شده است را از نظر دور داشت. البته طی سال‌های پس از جنگ تجربه‌های مشابهی در بخش‌هایی از خیابان شریعتی تهران صورت گرفته است. ساختمان‌هایی که به آوارگان جنگ تحمیلی ارائه شد، اما به‌دلیل ناهمگونی این افراد با ساکنان خیابان شریعتی مشکلاتی را هم برای آنها و هم برای ساکنان محله‌های یادشده ایجاد کرد.
براساس پژوهش انتشار یافته ازسوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، تا قبل از سال1975 سیاست‌های مسکن اجتماعی در فرانسه «جداسازی طبقات» و تمرکز فقرا در محله‌هایی با کثرت وجود مسکن اجتماعی در آن بود که به بدنامی این مناطق و عدم تمایل اقشار متوسط به سکونت در آن مناطق انجامیده بود ولی با تغییر سیاست‌های مسکن در فرانسه، برنامه مسکن اجتماعی بر اختلاط اجتماعی، وجود گروه‌های مختلف اجتماعی، پراکنده‌سازی مسکن اجتماعی در دل شهرها و محله‌های متنوع تمرکز یافت که همین تغییر رویکرد مهم‌ترین عامل موفقیت این مدل جدید تامین مسکن در فرانسه و استقبال متقاضیان مسکن از مسکن اجتماعی شده است.
اثر مسکن اجتماعی بر بازار ملک فرانسه
نتایج این پژوهش حاکی از آن است که تاثیر اجرای طرح مسکن اجتماعی بر بازار مسکن موجب شده که این بازار به دو دوره قبل و بعد از سال1975 تقسیم شود. در این سال قانون الزامات بخش مسکن تصویب شد و تغییرات جدی در برنامه‌های مسکن ایجاد شد. حدود 55درصد موجودی مسکن فرانسه مربوط به قبل از سال1976 است. به‌عنوان نمونه از سال1966 تا 1975 حدود 1.2میلیون واحد مسکونی بنا شده‌اند و در دوره زمانی قبل از سال1976 بود که ایالت‌ها و شهرهای جدید بزرگی در کنار کلان‌شهرها شکل گرفتند. در سال‌های اخیر از کل 33.9میلیون واحد مسکونی موجود در کشور فرانسه، تعداد 28.8میلیون خانوار ساکن است و از این تعداد واحد مسکونی موجود حدود 3میلیون واحد، مسکن دوم و مابقی مسکن‌های غیرقابل سکونت، قدیمی و خالی از سکنه هستند. همچنین هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری بخش مسکن در اقتصاد فرانسه 21.9درصد از تولید ناخالص داخلی معادل 471میلیارد یورو است که از این مبلغ 30درصد صرف سرمایه‌گذاری و 70درصد صرف هزینه‌های جاری (شامل اجاره‌بها، شارژ، آب، سوخت و...) است. براساس آخرین داده‌های منتشر شده، کمک‌های دولت فرانسه به بخش مسکن به‌طور متوسط در سالیان اخیر 1.9درصد تولید
ناخالص داخلی (معادل 40میلیارد یورو) بوده است. به علاوه در سال2013 سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار معادل 22درصد بوده است. در سال2013، کمتر از یک‌درصد مسکن‌ها فاقد یکی از عناصر اصلی آسایش (عوامل ضروری مانند آب، برق و...) بوده است؛ درحالی که در سال1984 این رقم 15درصد بوده است مساحت متوسط مسکن در فرانسه 91مترمربع بوده و متوسط نفر در واحد مسکونی موجود در فرانسه 2.3نفر است.
دسترسی افراد به مسکن دلخواه
در برنامه‌ها و سیاست‌های مسکن اجتماعی فرانسه کمک هزینه مسکن برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه پیش‌بینی شده است همچنین پرداخت یارانه و حمایت مالی برای بازپرداخت بخشی از وام مسکن نیز به برخی افراد تعلق می‌گیرد.
استراتژی کلی دولت فرانسه درمورد مسکن را در این جمله می‌توان خلاصه کرد که «تلاش می‌کنیم این امکان را فراهم کنیم که درچارچوب سیاست اختلاط اجتماعی، هرکسی به مسکن مناسب دلخواهش دسترسی داشته باشد.»
مسکن اجتماعی در فرانسه شامل ساخت، توسعه، ساکن کردن و مدیریت مسکن‌های اجتماعی استیجاری است. درصد مسکن استیجاری اجتماعی از کل مسکن‌های موجود حدود 17درصد و نسبت آن از کل مسکن‌های استیجاری 44درصد است. بخشی از واحدهای استیجاری مسکن اجتماعی، به صورت مستقیم توسط اتحادیه مسکن اجتماعی احداث شده و به مستاجران واجد شرایط مسکن اجتماعی واگذار میشوند و بخشی نیز پس از احداث توسط بخش خصوصی با وساطت اتحادیه مسکن استیجاری اجتماعی و با استفاده از کمک‌های دولتی (در قالب پرداخت بخشی از اجاره‌بها) در اختیار خانوارهای مشمول مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند.
جایگاه مسکن اجتماعی در فرانسه
خلاصه‌یی از مشخصات و ویژگی‌های بخش مسکن فرانسه و جایگاه مسکن اجتماعی در این کشور به شرح ذیل است:
1) از تعداد 28.8میلیون خانوار ساکن در فرانسه 58درصد مالک و 42درصد مستاجر هستند.
2) مسکن اجتماعی در فرانسه اقدام به تامین مسکن در دوقالب ملکی و استیجاری برای اقشار کم درآمد و سایر گروه‌های هدف می‌کند.
3) 44درصد از خانوارهای مستاجر (5.4میلیون خانوار) در مسکن اجتماعی ساکن هستند که سالانه حدود یک‌درصد به این سهم افزوده می‌شود.
4) باتوجه به افزایش تدریجی جمعیت در فرانسه، هر سال حدود 30 تا 40هزار خانوار جدید تحت پوشش مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند.
5) 70درصد مسکن اجتماعی در مناطق شهری بالای 100هزار نفر واقع شده‌اند.
نرخ اجاره مسکن‌های اجتماعی حدود 50درصد اجاره‌بهای معمول بازار آزاد مسکن است و میزان آن توسط نهاد متولی مسکن اجتماعی باتوجه به میزان یارانه و کمک‌های دریافت شده جهت ساخت واحد، تعیین می‌شود.
مشارکت شرکت‌های خصوصی
همچنین شرکت‌های خصوصی نیز در اجرای مسکن اجتماعی مشارکت می‌کنند، به‌طوری که این شرکت‌ها مکلف هستند معادل 45هزارم‌درصد حقوق کارکنان خود را به تامین مسکن اختصاص دهند. مقررات سختگیرانه‌یی در ساخت مسکن در فرانسه وجود دارد، به‌طوری‌که کیفیت مسکن اجتماعی فرانسه با بقیه مسکن‌های خصوصی و ملکی برابری می‌کند. باید بـه این نکتـه توجه کرد که قانون و محدودیت خاصی در مورد اندازه یا هزینه‌های مسکن اجتمـاعی وجود ندارد و تنها استانداردهای کلی برای کل بخش مسکن تعریف شده اسـت. بنـابراین باتوجه به تشابه قوانین، مسکن اجتمـاعی بـا بقیه مسـکن‌ها هـم‌تـراز بـوده و از لحـاظ استانداردهای زندگی با مسکن آزاد برابری می‌کند. در قالب مسکن اجتماعی برنامه‌هایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و همچنین بهسازی مسکن‌های موجود برای کاهش مصرف انرژی در واحـدهای مسـکونی اجـرا می‌شود.
دسترسی و امکان تعلق مسکن اجتماعی محدود به سـقف درآمـد افـراد اسـت کـه این محدودیت‌ها در سطوح ملی توسط قوانین خـاص و دقیق بـرای طرح‌های تامین مـالی مشخص می‌شود، البته مناطقی که مسکن در آن بنا می‌شود و تعداد افـراد خـانوار نیز در این مورد جزو مولفه‌های تاثیرگذار در تخصیص یا عدم تخصیص مسـکن اجتمـاعی بـه شخص است و هرچه تعداد افراد خانوار افزایش یابـد، سـقف تعیـین شـده نیز افـزا یش می‌یابد.
بر اساس این گزارش، قراردادهـای اجـاره در مسـکن اجتماعی فرانسه دارای محدودیت زمانی نیست و تا زمانی که مستاجر اجـاره را پرداخـت کند و مشـکل قانونی نداشته باشد، در واحد استیجاری ساکن است و صرفا اگر درآمد مسـتاجر اضـافه شود مبلغی به اجاره‌بها اضافه می‌شود. از اواسط دهه 1990، نرخ مالکیت مسکن در فرانسه افزایش یافـت. البتـه سـهم مالکیت خانه‌هایی که به وسیله وام رهنی تضمین
شده‌اند کاهش یافت.
بعد از کاهشی در دهه 1980، بخش اجاره خصوصی در مقابل بخش اجاره اجتماعی -که نرخ افزایش آن کاهنده شده بود- بهبود یافت. البته نسبت مسکن اجاره اجتماعی در پـاریس و منـاطق شـمال شـرقی فرانسـه بیشتر است. سهم مسکن اجتماعی از کل مسکن‌های موجود در کشور فرانسه حدود 17درصد است، ولی طی سال‌های اخیر سهم مسکن اجتماعی در بخش مسکن فرانسه افزایش یافته است و به‌طور متوسط از حـدود 230هـزار واحـد مسـکونی عرضه شده جدید در بازار مسکن کشور فرانسه، طی سال‌های اخیر حـدود 70هـزار واحد آن (معادل 30درصد) در قالب مسکن اجتماعی عرضه شده‌اند.
تامین مالی مسکن اجتماعی در فرانسه
بررسی روند نرخ‌های بهره نشان می‌دهد که نسبت مانده تسهیلات مسکن به تولید ناخالص داخلی به‌طور فزاینده در حال افزایش است و از حدود 23درصد در سـال 2003 بـه 43درصد در سال 2014 رسیده و این به دلیل نرخ سود تسهیلات پایین و طول دوره بازپرداخـت بلندمدت آنهاست، البته همچنان این نسبت جزو پایین‌ترین کشورها در اروپاست؛ این نسبت در هلند 95درصد، در دانمارک 114، در نروژ 75 و در امریکا 67درصد است. وام‌های مسکن ناخالص تا سال 2007 به‌طور فزاینده به دلیل افزایش بازار رهن و افزایش قیمت‌ها در حال افزایش بوده، ولی از سال 2008 این روند کاهشی بوده است.
وام‌های مسکن رهنی عمدتا توسط بانک‌های تجاری توزیع شده و بانک‌های تخصصی وام مسکن اکنون بسیار کم بوده و سهم ناچیزی از بازار دارند، همچنین وام رهنـی بـدون پشـتوانه وجود خارجی ندارد. نحوه تخصیص وام به اشخاص حقیقی کاملا قانونمند بوده و کمیته امور ملکی و بانکی، وضع‌کننده قوانین وام‌دهی است و کمیته‌های تخصصی برای رسیدگی به هرگونه اختلاف بین مشتریان و وام‌دهندگان وجود دارد.
