براساس تازه‌ترین گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان، الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی تازه ساخت با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر ایجاد مشکل برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن نیز به دلیل نبود امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبه‌رو می‌شوند.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی ازجمله مباحث مهم در بازار مسکن، تطابق الگوی عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی است به طوری که سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند. در این صورت از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا می‌شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود.
بر همین اساس با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند از این رو بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
دردسر بزرگ متراژها
ازسوی دیگر بررسی بازار ساخت و ساز نشان می‌دهد که بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز از مساحت بالایی برخوردار بوده و متناسب با قدرت خرید و تقاضای خانوار نیست و آمارها نشان‌دهنده کاهش میانگین مساحت واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری کشور و استان تهران نیست.
همچنین توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه‌های مختلف مساحتی (بیانگر نوع تقاضای موثر) در خرداد ماه سال 1394 نشان می‌دهد، توزیع تجمعی واحدهای مسکونی معامله شده با مساحت کمتر از 80 متر مربع از کل معاملات صورت گرفته حدود 60درصد است. همچنین توزیع معاملات در شهر تهران حسب مساحت در سایر ماه‌های فصل بهار 1394 نیز تقریبا مشابه توزیع خرداد ماه است. این درحالی است که براساس آخرین اطلاعات، بررسی توزیع واحدهای مسکونی تکمیل شده (نشانگر عرضه واحدهای نوساز) در مناطق شهری استان تهران در بازه‌های مختلف مساحت حاکی از این است که در 9ماهه اول سال 1393 واحدهای نوساز عرضه شده با مساحت کمتر از 80مترمربع صرفا حدود 7درصد از کل واحدهای نوساز را به خود اختصاص داده است.
هزینه بالای مبادله مسکن عامل عدم تطابق
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان یادآور می‌شود که عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن به دلایلی ازجمله طرح تفصیلی شهرها، عدم وجود سیاست‌های حمایتی، هزینه بالای مبادله مسکن و عدم تمایل سازندگان مسکن به پوشش تقاضای مسکن اقشار کم درآمدتر است.
بنابر این گزارش، برخی از محدودیت‌ها و مشوق‌های در نظر گرفته شده در طرح تفصیلی شهرها باعث افزایش سهم واحدهای مسکونی جدیدالاحداث با مساحت بالا شده است. به عنوان مثال براساس طرح تفصیلی برخی از شهرها برای جبران کمبود سرانه فضاها و خدمات عمومی همچنین جلوگیری از افزایش تراکم جمعیتی، مجوز ساخت واحدهای مسکونی با مساحت کوچک در طبقات ساختمان‌ها توسط شهرداری‌ها صادر نمی‌شود. این درحالی است که با رعایت اصول شهرسازی و توسعه فضاهای عمومی ازجمله فضای سبز و پارکینگ باید برای پوشش تقاضای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و کم، کوچک‌سازی مسکن مورد حمایت قرار گیرد. همچنین عدم وجود سیاست حمایتی کارا برای ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم‌درآمد موجب شده که سازندگان تمایلی به احداث ساختمان‌های مسکونی کوچک برای پوشش تقاضای مسکن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند.
