گروه راه و شهرسازي|
با ابلاغ عوارض 2 درصدي «نقل و انتقال» و يك درصدي «واگذاري» املاك، عملا هزينه نقل و انتقال املاك به 7 درصد و هزينه واگذاري آنها نيز به 3 درصد ارزش معاملاتي ملك افزايش يافت. در حال حاضر، ماليات «نقل و انتقال» املاك 5 درصد و ماليات «واگذاري» ملك 2 درصد است. به گزارش «تعادل»، ماليات نقل و انتقال املاك يكي از انواع ماليات مستقيم است. اين نوع از ماليات در واقع زماني وضع مي‌شود كه شخص حقيقي يا حقوقي املاك خود را در ايران واگذار مي‌كند. اين ماليات پس از كسر معافيت‌هاي مقرر در قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب تيرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتي يا وجوه دريافتي اعمال مي‌شود. به گفته كارشناسان حقوقي، ماليات نقل و انتقال ملك يكي از انواع ماليات است كه در دسته معافيت مالياتي قرار ندارد و در زمان خريد و فروش ملك بايد پرداخت شود. طبق قانون مالكان عين (ملك مورد معامله) يا صاحبان حق، بايد ماليات نقل و انتقال ملك را پرداخت كنند. ميزان ماليات نقل و انتقال ملك، طبق ماده ۵۹، برابر با 5 درصد ارزش معامله است. ارزش معامله ملك با مبلغ فروش ملك متفاوت است و عموما بسته به ناحيه، مقدار آن متفاوت است. مثلا يك آپارتمان يا زمين سه ميليارد توماني، ممكن است داراي ارزش معاملاتي (كه توسط كميسيون تقويم املاك تعيين مي‌شود) مثلا 300 ميليون تومان باشد كه در نتيجه ماليات آن 5 درصد از 300 ميليون است يعني 15 ميليون خواهد بود. در عين حال، اگر شخصي تصميم بگيرد، سرقفلي مغازه يا ملك تجاري خود را در مقابل دريافت پول به فرد ديگري واگذار كند، بايد 2 درصد از آن را به دولت به عنوان ماليات پرداخت كند. بنابراين در ازاي واگذاري سرقفلي مغازه‌اي كه ارزش آن حدود 3 ميليارد است بايد مبلغ 60ميليون تومان ماليات پرداخت كرد.
عوارض نقل و انتقال املاك ابلاغ شد
ديروز اما محمد مخبر، معاون اول رييس‌جمهور آيين‌نامه اجرايي قانون اخذ عوارض شهرداري‌ها از محل نقل و انتقال املاك و دهك‌هاي مستثنا از آن را ابلاغ كرد. به گزارش ايرنا، مخبر تصويبنامه ۱۸ بهمن هيات وزيران با موضوع آيين نامه اجرايي تبصره ماده ۸ قانون درآمد پايدار و هزينه شهرداري‌ها و دهياري‌ها (مصوب ۱۴۰۱ مجلس شوراي اسلامي) در خصوص اخذ عوارض از نقل و انتقال املاك و واريز آن به حساب شهرداري‌ها را به وزارت خانه‌هاي كشور، رفاه و اقتصاد و نيز كميته امداد امام خميني (ره) و سازمان بهزيستي ابلاغ كرد. متن كامل ماده ۸ قانون درآمد پايدار و هزينه شهرداري‌ها و دهياري‌ها (مصوب ۱۴۰۱ مجلس) به اين شرح است: مالكان موظفند هنگام پرداخت ماليات ماده ۵۹ قانون ماليات‌هاي مستقيم موضوع ماليات نقل و انتقال قطعي املاك و انتقال حق واگذاري به ترتيب ۲ و يك درصد به عنوان عوارض به حساب شهرداري محل واريز كنند. تبصره- افراد تحت پوشش كميته امداد امام خميني (ره) و سازمان بهزيستي كشور و ساير افراد ناتوان از پرداخت، از پرداخت عوارض مذكور معاف هستند. آيين‌نامه اجرايي اين تبصره كه شامل نحوه تشخيص افراد موضوع اين تبصره بر اساس سطح درآمد و دارايي آنهاست، توسط وزارت كشور، وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي و وزارت امور اقتصادي و دارايي با همكاري كميته امداد امام خميني (ره) تدوين مي‌شود و حداكثر ظرف ۳ ماه از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون به تصويب هيات وزيران مي‌رسد.
متن آيين‌نامه مصوب دولت چيست؟
بر اساس آنچه در نشست هيات وزيران به تصويب رسيده و ابلاغ شده، سازمان امور مالياتي مكلف است در هنگام دريافت ماليات نقل و انتقال املاك (موضوع ماده ۵۹ قانون ماليات‌هاي مستقيم) از مالكان، عوارض ۲ درصدي نقل و انتقال قطعي املاك بر اساس مأخذ ارزش معاملاتي (موضوع ماده ۶۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم) و يك درصد از انتقال حق واگذاري املاك به مأخذ وجوه دريافتي را اخذ كرده و مستقيما به شهرداري محل منتقل كند. تعيين اينكه اين عوارض به كدام از شهرداري‌هاي محل اختصاص مي‌يابد، با وزارت كشور است. ضمن اينكه اعضاي تحت پوشش سازمان بهزيستي و كميته امدادو خانوارهاي مشمول ۳ دهك اول جامعه بر اساس اطلاعات پايگاه رفاه ايرانيان (وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي) از پرداخت اين عوارض معاف هستند.
عوارض نقل و انتقال املاك
و تغيير حكم آن
آنگونه كه مسعود فريدني، وكيل امور ملكي و شهرداري تصريح كرده است، عوارض نقل و انتقال املاك متفاوت از ماليات نقل و انتقال املاك است. فريدوني در اين رابطه در صفحه شخصي خود نوشته است: در حالي كه هيات عمومي ديوان عدالت اداري در سال‌هاي اخير به دفعات مصوبات شوراهاي اسلامي شهرهاي مختلف مبني بر تجويز دريافت عوارض بر معاملات، نقل و انتقال املاك، مستغلات، مستحدثات و سرقفلي و عناوين مترادف و مشابه را ابطال نموده است؛ اخيراً به حكم قانون گذار، مجوز قانوني اين مهم صادر شده است. گفتني است طبق تبصره ۲ ماده 59 قانون ماليات‌هاي مستقيم: حق واگذاري محل عبارت است از حق كسب يا پيشه يا حق تصرف محل يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري محل.
كاركرد ماليات و عوارض شهري
بر اساس آموزه‌هاي علم اقتصاد، كاركرد اصلي و بنيادين «ماليات» يا انواع «عوارض شهري» استفاده از منابع حاصل از ماليات و عوارض براي «توليد كالاهاي عمومي» توسط دولت يا شهرداري‌ها است. كالاهايي همچون بهداشت و سلامت، آموزش، تامين امنيت شهروندان، نظافت خيابان‌ها و كوچه‌ها، جمع‌آوري زباله و... است. نظام‌هاي سختگيرانه مالياتي در كشورهاي غربي و به ويژه در كشورهاي اروپايي دقيقا مبتني بر همين ديدگاه علمي است و به همين دليل نيز دولت‌هاي مركزي يا دولت‌هاي محلي (شهرداري‌ها) در قبال اعمال هر گونه سياستي به شهروندان پاسخگو هستند و شهروندان نيز همواره نسبت به كيفيت و كميت كالاهاي عمومي حساس هستند و در زمان مقتضي به نقص‌هاي احتمالي اعتراض مي‌كنند. به گزارش «تعادل»، افزون بر كاركرد تامين مالي «توليد كالاهاي عمومي» برخي از كارشناسان قايل به تنظيم انواع بازارها با استفاده از ماليات يا عوارض شهري نيز هستند. مثلا در ميان كارشناسان ايراني، برخي بر اين باورند كه دولت بايد ماليات سالانه به ميزان حداقل يك درصد ارزش معاملاتي از همه املاك دريافت كند تا از سويي زمينه رشد تعداد خانه‌هاي خالي برچيده شود و از سوي ديگر، درآمدهاي حاصله از اين ماليات به عنوان درآمدي پايدار در اختيار شهرداري قرار گيرد تا از اين رهگذر، تمايل شهرداران به تراكم فروشي و شهر فروشي كم شده يا از ميان برود. طرفداران اين ايده بر اين باورند كه با اخذ اين ماليات، بساط خانه خالي برچيده مي‌شود و عرضه مسكن به بازار به 100 درصد نزديك مي‌شود. اين ايده در شرايطي مي‌تواند تحقق يابد كه ميزان تورم در ايران همانند كشورهاي غربي زير 5 درصد باشد تا نرخ‌هاي يك يا يك و نيم درصد ماليات سالانه و ساير ماليات‌ها همچون ماليات نقل و انتقال ملك براي طرفين ماجرا معنادار باشد. اين در حالي است كه در شرايط تورمي اقتصاد ايران، دريافت ماليات سالانه به نوعي اخذ ماليات مضاعف از ماليات پنهان (تورم عمومي) از شهروندان تلقي مي‌شود. در اين حال، با توجه به تورم موجود، به نظر مي‌رسد، حتي اخذ همزمان ماليات و عوارض نقل و انتقال و واگذاري ملك نيز منجر به بازدارندگي انجام معاملات مكرر ملك و سفته بازي در اين بازار نمي‌شود و تنها شرايط را براي متقاضيان مصرفي ملك وخيم‌تر مي‌كند. براي كساني كه از سويي بايد هزينه‌هاي گزاف دسترسي به وام‌هاي بانكي را بپردازند و از سوي ديگر، بخشي از پس انداز خود را ماليات مضاعف (افزون بر ماليات پنهان بالاي 40 درصد) به دولت و شهرداري بپردازند. هر چند در شرايط كنوني بازار مسكن در ركود ابرتورمي عميقي فرو رفته است به گونه‌اي كه دلالان نيز از اين بازار گريزان هستند.
