درحالی که دیدگاه‌های مختلفی در مورد فروش اموال مازاد بانک‌ها و تبدیل آن به نقدینگی و افزایش توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها مطرح است، اما عده‌یی این راهکار را در شرایط رکود به صلاح نمی‌دانند، و برخی نیز معتقدند که فروش اموال کمکی به افزایش منابع و نقدینگی نمی‌کند و مشکل اصلی بانک‌ها گردش نقدینگی در بخش‌های غیرتولیدی است و همچنین تعدادی از صاحب‌نظران معتقدند که با توجه به موضوع ترهین و ضمانت تسهیلات بانکی، افزایش اموال و دارایی‌های بانک‌ها، طبیعی و واقعیت اقتصاد ایران است.
اما در مقابل بسیاری از صاحب‌نظران راهکار فعلی دولت برای فروش اموال مازاد را راهگشا و موثر می‌دانند و معتقدند که ادامه این روند باعث قفل شدن منابع بانک‌ها و نقدینگی کشور می‌شود.
این دیدگاه تاثیرپذیری قدرت تسهیلات‌دهی سیستم بانکی را امکان‌پذیر می‌داند و حتی در شرایط فعلی آن را لازم‌الاجرا قلمداد می‌کند. فروش دارایی مازاد بانک‌ها حتی اگر با کاهش مستقیم در سپرده‌های بانکی همراه شود موجب تغییر ترکیب دارایی‌های بانک‌ها از بخش سرمایه‌گذاری قسمت تسهیلات اعطایی خواهد شد و در نتیجه این سیاست را سیاستی اثرگذار قلمداد می‌کند. این دیدگاه دولت است که هم‌اکنون درحال اجرای آن است.
براساس بخشنامه‌یی از سوی بانک مرکزی به بانک‌ها داده شده بانک‌ها باید ظرف 3 سال به حدنصاب‌های مورد قبول بانک مرکزی برسند به‌طوری که موظفند طی این مدت هرساله یک‌سوم مازاد بر سقف سرمایه‌گذاری انجام شده در بنگاهداری را به صورت سهام در بازار عرضه کنند تا سرمایه‌گذاری آنها در شرکت‌داری به کمتر از 40درصد برسد.
هفت سال پیش، شرکتی تحت عنوان فروش اموال مازاد بانک‌ها با نام اختصاری فام (فروش اموال مازاد) تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی تاسیس شد.
در سال 86 پنج‌هزار فقره ملک مازاد اعلام شد اما آمار املاک مازاد بانک‌ها در سال 93 به بیش از 15هزار رقبه ملک رسیده است. این املاک دراختیار 10 بانک ملی، سپه، صادرات، تجارت، ملت، توسعه صادرات، رفاه، کشاورزی، صنعت‌ومعدن و مسکن است که بیشتر این اموال تملیکی ابتدا محل اجرای طرح‌ها و سپس مسکونی هستند.
گروه تحقیقاتی دیده‌بان متشکل از گروهی از اقتصاددانان و کارشناسان اقتصادی و بانکی کشور، گزارشی در ارتباط با بررسی فروش اموال مازاد بانک‌ها به عنوان سیاست دولت برای خروج از رکود منتشر کرده و چهار دیدگاه مختلف در این زمینه را بررسی کرده است:
اجبار غیرقابل‌انکار و سند قابل ترهین
دیدگاه اول: دیدگاهی است که موضوع املاک در اختیار بانک‌ها را یک اجبار غیرقابل‌انکار نظام بانکداری معطوف به بهره می‌داند. این اجبار پس از شکل‌گیری این نوع نظام بانکی به عنوان بای‌پروداکت نظام شکل گرفته و بسته به اندازه نرخ بهره در زمان مشخصی همه اموال دارای سند قابل ترهین جامعه را به نام بانک‌ها خواهد کرد.
فرض کنید در یک جامعه فرضی 10 نفر زندگی کنند و هر کدام یک واحد پول داشته باشند. این افراد متمایل شوند تا یک نهاد اجتماعی سودبخش به نام بانک تاسیس کنند. در این صورت بانک دارای 10 واحد پول است. همان پس‌اندازهای مردم در بانک. اگر قرار باشد این 10 واحدپول مازاد مردم به درخواست‌کنندگان وام داده شود و مثلا 10درصد بهره سالانه گرفته شود. در ابتدای سال بعد باید ما 11واحد پول در جامعه داشته باشیم تا اصل و بهره تسویه شود. ولی فقط 10 واحد پول واقعی وجود دارد. پس ناچار وام‌گیرنده که خود قدرت تولید پول ندارد باید این مبلغ بهره را از اسناد قابل ترهین خود به بانک بپردازد. البته اگر بدهکار دولت باشد می‌تواند برای بازپرداخت اصل و فرع از طریق حق‌الضرب و مکانیسم‌های دیگر خلق پول کند ولی بخش خصوصی نمی‌تواند. این فرایند در یک زمان مشخص که بستگی به نرخ بهره دارد تمام اموال مردم را به نظام بانکی منتقل خواهد کرد. لذا این همه ملک در اختیار بانک‌ها با توجه به سیاست بانک‌ها برای خرید ملک در اختیار آنها قرار نگرفته بلکه یک انتقال اجباری است که اتفاق می‌افتد و از الزامات این نوع بانکداری است.
فروش، تسهیلات‌دهی را افزایش نمی‌دهد
دیدگاه دوم: دیدگاهی که معتقد است قدرت تسهیلات‌دهی سیستم بانکی از فروش اموال مازاد و سرمایه‌گذاری‌های بانک‌ها اثری نمی‌پذیرد. از نظر این دیدگاه، مساله‌یی که از آن غفلت شده است نبود درک صحیح از علل کمیابی تسهیلات بانکی است.
تعارض میان نظام تولید و نظام بانکی در اقتصاد ایران موجب شده است نقدینگی به سمت فعالیت‌های تولیدی سوق پیدا نکند و اگر هم سوق پیدا کند به صورت غیررقابتی و رانتی تخصیص یابد. در ظاهر امر مشکل بنگاه‌ها، آنگونه که ابراز می‌شود، در کمبود نقدینگی است؛ اما باید دقت داشت که کمبود نقدینگی ناشی از عدم تخصیص مناسب نقدینگی به بنگاه‌های تولیدی است.
نظام بانکی ما بجای در نظر گرفتن منافع عمومی صرفا منافع سازمانی را در نظر می‌گیرد و شاهد مثال شرکت‌داری و بنگاهداری بانک‌ها است و ارایه تسهیلات به شرکت‌های وابسته، تابعه و وابسته تابعه است. با وجود این، دولت برای رفع مشکل ارایه تسهیلات به تولید، به‌دنبال افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها از طریق افزایش ضریب فزاینده پولی است؛ اما غافل از اینکه افزایش این ضریب موجب چیدن میوه ممنوعه نقدینگی توسط دولت خواهد شد؛ اگرچه این‌بار ریشه آن پایه پولی نیست. در کنار این مساله این واقعیت را نیز باید مدنظر داشت که ضریب فزاینده پولی در ایران در سطح بالای 4/7 قرار دارد.
همچنین سایر منابع قابل اتکایی که دولت برای افزایش توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها دنبال می‌کند، عبارتند از: کاهش شرکت‌داری و سرمایه‌گذاری بانک‌ها در محدوده مجاز، فروش اموال غیرمنقول مازاد بر محدوده مجاز و افزایش سرمایه بانک‌ها. نکته اول در ارتباط با این سیاست‌ها این است که کاهش سرمایه‌گذاری و دارایی‌های ثابت بانک‌ها تا محدوده‌های مجاز به همراه افزایش سرمایه بانک‌ها چیزی را تغییر نمی‌دهد، بلکه افزایش سرمایه بانک‌ها منجر به قرار گرفتن نسبت‌های بانک‌ها درمحدوده مجاز می‌شود.
ثانیا بانک‌ها همان‌گونه که بخشنامه‌های قبلی بانک مرکزی در ارتباط با قرار گرفتن در محدوده‌های مجاز سرمایه‌گذاری را زیرپا گذاشته‌اند پس از این نیز قادر خواهند بود بخشنامه‌های جدید را دور بزنند؛ مگر اینکه اصلاحی ساختاری صورت گرفته و همچنین سقف‌های موجود کاهش یابند.
نتیجه اینکه تا زمانی که تعارض میان نظام پولی و بانکی و بخش تولید وجود دارد، افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها چه از طریق پایه پولی و چه از طریق افزایش ضریب فزاینده پولی باشد منجر به رفع مشکل دریافت تسهیلات بنگاه‌های تولیدی نخواهد شد و همچنان مثل قبل به سوداگری، شرکت‌های وابسته و تابعه بانک‌ها و مسیرهای غیررقابتی سوق پیدا خواهد کرد؛ بنابراین لازم است در کنار اجرای بسته خروج از رکود، اقدامات بنیادینی برای اصلاح ساختاری نظام پولی بانکی کشور صورت گیرد.
اصلاح سیستم بانکی مقدمه هر اقدام دیگر
در واقع در این دیدگاه اصلاح سیستم بانکی مقدمه هر سیاستی در این بخش است. شناسایی و از بین بردن کانال‌های فساد بدون‌شک مقدمه هر سیاستی ازجمله سیاست‌های افزایش توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها خواهد بود و براین اساس در شرایط فعلی سیاست‌هایی همچون فروش دارایی‌های مازاد بانک‌ها موجب انحراف تسهیلات و متورم شدن مطالبات معوق خواهد شد.
افزایش تسهیلات‌دهی به صلاح نیست
دیدگاه سوم: این دیدگاه تاثیرپذیری قدرت تسهیلات‌دهی سیستم بانکی را امکان‌پذیر می‌داند اما در شرایط رکود فعلی اجرای آن را به صلاح نمی‌داند. بعد از انقلاب به‌دلیل تحولات خاص کشور، بانک‌های دولتی به سمت بنگاهداری و خرید یا تهاتر دارایی ملکی و شرکتی از طریق رد دیون با دولت سوق داده شدند. در سال‌های اخیر با حضور بانک‌های خصوصی و ایجاد شرکت‌های وابسته، این پدیده در این بانک‌ها نیز گسترش یافت. شاید یکی از دلایل این امر اطمینان خاطر بیشتر بانک‌ها در مدیریت و بازگشت تسهیلات پرداختی به شرکت‌های وابسته به خود است. سیاست‌های ذکر شده در رابطه با کاهش دارایی بانک‌ها و فروش آنها، تامین نقدینگی و ارایه تسهیلات، به‌طور کلی درست هستند، ولی اجرای آنها در شرایط رکودی فعلی امکان‌پذیر نیست.
پیش‌نیاز امکان فروش اموال غیرمنقول مازاد (املاک) وجود رونق در بخش مسکن و کمبود عرضه است؛ درحال حاضر باتوجه به رکود سنگین و انبوه عرضه و عدم وجود خریدار، در عمل امکان فروش گسترده املاک مازاد موجود بانک‌ها وجود نخواهد داشت. وثائق بخش عمده‌یی از مطالبات معوق بانک‌ها (درحال حاضر در حدود 100هزارمیلیارد تومان)، املاک است در نتیجه سیاست وصول مطالبات معوق، در عمل سبب افزایش اموال غیرمنقول بانک‌ها خواهد شد. سیاست کاهش 3بدهی بخش دولتی به بانک‌ها (درحال حال حاضر در حدود 100هزارمیلیارد تومان) نیز عموما در عمل از طریق رد دیون صورت می‌گیرد که به افزایش اموال بانک منتهی می‌شود.
راهکار پیشنهادی این دیدگاه این است که اجرای این دسته سیاست‌ها به دوره رونق و پس از ایجاد ثبات در سطح اقتصاد کشور موکول شود. درحال حاضر سیاست‌ها در جهتی باشد که از خرید بیشتر دارایی‌ها مخصوصا املاک توسط بانک‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه آنها جلوگیری کند تا بانک‌ها تسهیلات و منابع جدید را به خریداران مصرفی اعطا کنند. همچنین بین خرید و ساخت‌وساز املاک توسط بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها (اجرای شدید ممنوعیت هرگونه گسترش درحال حاضر و حرکت به سمت فروش در آینده) و کمک و ارایه تسهیلات به فعالیت‌های اقتصادی، تولیدی و دارای بازده شرکت‌های زیرمجموعه (عدم اجرای ممنوعیت درحال حاضر مخصوصا در حوزه سرمایه در گردش) تفکیک قایل شود.
دیدگاه اثرگذار دولت
دیدگاه چهارم: این دیدگاه تاثیرپذیری قدرت تسهیلات‌دهی سیستم بانکی را امکان‌پذیر می‌داند و حتی در شرایط فعلی آن را لازم‌الاجرا قلمداد می‌کند. فروش دارایی مازاد بانک‌ها حتی اگر با کاهش مستقیم در سپرده‌های بانکی همراه شود موجب تغییر ترکیب دارایی‌های بانک‌ها از بخش سرمایه‌گذاری قسمت تسهیلات اعطایی خواهد شد و در نتیجه این سیاست را سیاستی اثرگذار قلمداد می‌کند. این دیدگاه دولت است و هم‌اکنون درحال اجرای آن است.
قفل شدن نقدینگی در بخش‌های غیرتولیدی
باتوجه به خطرناک بودن کاهش نرخ ذخیره قانونی در شرایط فعلی، برخی صاحب‌نظران کلا راه‌حل خروج از رکود را در افزایش نقدینگی نمی‌دانند. به نظر آنها سیستم پولی اقتصاد ما از تمامی ظرفیت‌های موجود برای افزایش نقدینگی در سال‌های اخیر بهره برده و اکنون مشکل بخش تولید ما کمبود نقدینگی در کشور نیست بلکه قفل شدن آن در برخی شاخه‌های غیرتولیدی است. یک علت آن ورود بانک‌های تجاری به عمل سرمایه‌گذاری مستقیم و خروج از فعالیت اصلی بانک یعنی اعطای تسهیلات مالی است و دیگری بحث نحوه توزیع تسهیلات است. برای شناخت اهمیت و بحرانی بودن عامل دوم کافی است نگاهی به آمار تسهیلات معوق بانک‌ها در دوره‌های اخیر انداخت.
میزان مطالبات معوق بانک‌ها به صورت زیر است: تا فروردین 93 بانک ملی از بین 6بانک تجاری بیشترین آمار مطالبات معوق را با 129,557میلیارد ریال به خود اختصاص داده است و سپس بانک تجارت با 106,417، بانک ملت با 69,458، بانک صادرات با 53,830، بانک سپه با 42,769 و بانک رفاه با 15,736 میلیارد ریال مطالبه معوق شده دارند. میزان مطالبات معوق بانک‌های خصوصی نیز دست کمی از بانک‌های دولتی ندارد.
مشکل مطالبات معوق از این مساله ناشی می‌شود که بانک تسهیلاتی پرداخت کرده و در سررسید بازپرداخت آن را دریافت نکرده لذا از دو جهت بانک آسیب می‌بیند یکی اینکه منابع مالی در اختیارش کاهش می‌یابد و دیگری اینکه بانک مرکزی، بانک را موظف می‌کند که بابت مطالبات معوق ذخیره مطالبات مشکوک‌الوصول در نظر بگیرد و این ذخیره گرفتن مجددا باعث کاهش منابع مالی بانک خواهد شد.
بانک مرکزی برای حل مشکل مطالبات معوق راه‌حل‌های زیر را پیش‌رو دارد:
1- احیا کردن مطالبات معوق
2- تغییر فرمول محاسبه مطالبات معوق
در مورد اول بخش عمده‌یی از وثیقه‌های تسهیلات معوق شده (درحال حاضر در حدود 100هزارمیلیارد تومان)، املاک است. در نتیجه سیاست وصول مطالبات معوق، در عمل سبب افزایش اموال غیرمنقول بانک‌ها خواهد شد که با هدف کاهش اموال مازاد بانک‌ها در تناقض خواهد بود.
همچنین در شرایطی که بازار مسکن در رکود به‌سرمی‌برد و پیش‌بینی می‌شود این رکود تا سال دیگر نیز ادامه یابد، این راهکار در کوتاه‌مدت جوابگو نخواهد بود.
برای توضیح مورد دوم لازم است کمی در مورد فرمول محاسبه طلب معوق شده توضیح داده شود و دید که چگونه تغییر آن باعث تغییر در ذخایر مشکوک‌الوصول بانک خواهد شد.
بانک‌ها در واقع دو نوع ذخیره برای مطالبات معوق درنظر می‌گیرند یکی ذخیره عمومی و دیگری ذخیره اختصاصی
ذخیره عمومی: 1/5 درصد مانده کل تسهیلات بانک خواهد بود.
در مورد ذخیره اختصاصی مطالبات معوق بانک طبقه‌بندی می‌شود و براساس اینکه طلب معوق در چه طبقه‌یی قرار می‌گیرد نرخ ذخیره آن متفاوت خواهد بود.
تسهیلاتی که تا دو ماه از سررسید آن گذشته 10درصد ذخیره درنظر گرفته می‌شود
تسهیلاتی که تا 6ماه از سررسید آن گذشته 20درصد ذخیره درنظر گرفته می‌شود
تسهیلاتی که تا 18ماه از سررسید آن گذشته 50 تا100درصد ذخیره درنظر گرفته می‌شود
تسهیلاتی که بیش از 5سال از سررسید آن گذشته 100درصد ذخیره درنظر گرفته می‌شود
حال اگر این نرخ‌ها تغییر کند قطعا منابع در اختیار بانک‌ها نیز افزایش خواهد یافت. البته کاهش این نرخ‌ها ریسک بانک را به‌شدت افزایش می‌دهد. ولی به عنوان یک راهکار مطرح خواهد بود.
در هر دو راه‌حل، سیستم بانکی ما به مشکل واحدی برمی‌خورد و آن این است که عمده وثیقه مطالبات معوق املاک است و درحال حاضر بانک‌ها با مازاد املاک مورد نیاز روبه‌رو هستند و چون بازار مسکن در رکود است این راهکارها در شرایط فعلی قابل اجرا نیست.
اما صاحب‌نظران دولت می‌گویند که باید بانک‌ها با تخفیف دادن در فروش املاک خود قیمت را برای خریداران جذاب کنند (دولت در آیین‌نامه فروش اموال مازاد به بانک‌ها اجازه داده که از قیمت کارشناسی روز فروش ملک تا30درصد کم شود تا املاک به فروش برسد و حتی 20درصد به صورت نقد داده شود و مابقی در اقساط 36 ماهه) و از این طریق بازار مسکن را وارد چرخه رونق کنند و اگر پیش‌بینی شود که بازار مسکن وارد مرحله رونق می‌شود خودبه‌خود با ورود سرمایه‌گذاران این بازار به اوج رونق خواهد رسید. لذا این راهکار را امکان‌پذیر می‌دانند.
در مورد شکل‌گیری مطالبات معوق همچنین بیان شد که اگر چه نسبت مطالبات معوق نظام بانکی ما حدود 5 برابر نسبت جهانی آن است اما باید درنظر داشت در کنار عامل اصلی (عدم تشخیص صحیح اهلیت و صلاحیت متقاضیان تسهیلات) عوامل دیگری نیز در پدید آمدن این وضعیت دخیل است که خاص اقتصاد کشورمان است.
تقریبا محال است در سیستم بانکی کشور طبق قواعد به کسی وام دهند و برای بازپرداخت با مشکل مواجه شوند.
علاوه بر کنترل‌ها، وثایقی که گرفته می‌شود در همان زمان حدود دو برابر وام است. معمولا هم مجموع وام و بهره‌ها از رشد وثایق بیشتر نبوده است. در همین شرایط رکود بازار زمین و مسکن وثایق چهار سال پیش برای وام‌های سه ساله حتی با فرض پرداخت نشدن اقساط و جرایم آن می‌تواند تامین‌کننده باشد. همچنین بخش بزرگی از بدهکاران بانکی را طلبکاران دولت تشکیل می‌دهند (پیمانکارانی که مدعی‌اند اگر دریافت‌های آنها به صورت منظم صورت می‌گرفت پرداخت‌های آنها به بانک نیز با تعویق روبه‌رو نمی‌گشت).
دسته‌یی دیگر تولید کنندگان و تجاری هستند که تحولات اقتصادی سال‌های اخیر (تشدید تحریم‌ها - افزایش نرخ ارز) منجر به عدم تحقق برنامه‌های مالی آنها شد. در این مورد هم چندان نمی‌توان وام‌گیرنده و بانک را مقصر قلمداد کرد. پس هرگونه راه‌حلی برای حل این مشکل ریشه‌یی در شرایط عدم ثبات اقتصادی چندان موفق نخواهد بود.
رکود بازار مسکن تنها مانع نیست. شاید بزرگ‌ترین مانع فضای حاکم بر سیستم قضایی کشور است که فرایند وصول مطالبات معوق را بسیار کند کرده و با موانع عدیده‌یی همراه می‌کند. مشکل دیگر نیز برخورد تکلیفی و دستوری دولت با بانک‌هاست.
برای مثال الزامات بودجه‌یی که برمبنای آن، بانک‌ها موظف شده‌اند بخشی از مطالبات معوق را تقسیط و استمهال کنند.
