گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
به تازگی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن طرحی برای تسهیل امور در بازار ملک در نظر گرفته است. طرحی که بنا به ادعای این دفتر اجرای آن می‌تواند هم سازنده‌ها را از شرایط رکود فروش خارج کند و هم به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای منجر شود.
بر اساس این طرح، وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت پیشنهاد کرده که آپارتمان‌های ساخته شده یا در حال تکمیل متعلق به بخش خصوصی با زمین‌های دولتی تهاتر شوند تا دولت واحدهای مسکونی را به مردم اجاره دهد و سازندگان نیز با دریافت زمین دولتی به ساخت واحدهای مسکونی ادامه دهند.
در واکنش به طرح تهاتر واحدهای مسکونی ساخته شده یا در حال ساخت متعلق به بخش خصوصی با زمین دولتی، بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند این پیشنهاد با اجرای مفادهای انگیزشی و دستورالعمل‌های تشویقی قابل‌اجرا است، اما اینکه دولت این نسخه را در تمامی مناطق تهران اجرا کند با شکست روبرو خواهد شد، چراکه برخی از مناطق تهران کشش اجرای این ایده را ندارند. اما در این خصوص گروه دیگری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند این طرح، کاملاً آبکی و برای رفع تکلیف است، چراکه این طرح در حالی از سوی مسوولان ارایه می‌شود که دولت‌مردان حوزه ساختوساز مکرراً اعلام کردند، دست دولت خالی از زمین است. به‌طور مثال، بر اساس ابلاغیه ستاد بازآفرینی شهری همچنین دستور مستقیم رییس‌جمهوری در سال گذشته، دستگاه‌های دولتی موظف شدند که اراضی بلااستفاده خود را برای ساخت مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. فروردین سال 97، ستاد بازآفرینی شهری در سی و نهمین جلسه خود ابلاغیه‌ای را به دستگاه‌های دولتی تسلیم کرد که بر اساس آن تمامی دستگاه‌های دولتی موظف می‌شدند، بر اساس ماده ۶ قانون ساماندهی، اراضی در اختیار خود را به‌صورت رایگان برای اجرای طرح بازآفرینی شهری در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. پس از این ابلاغیه هم رییس‌جمهوری بارها به‌ضرورت همکاری دستگاه‌های دولتی با وزارت راه و شهرسازی و ارایه زمین رایگان برای ساخت مسکن اشاره کرد و اجرای این دستور و ابلاغیه از سوی شرکت بازآفرینی شهری مورد پیگیری قرار گرفت. اما در این میان، مسوولان شهری طی سال گذشته و امسال بارها بر عدم همکاری دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین به وزارت راه و شهرسازی صحه گذاشتند و چندی پیش هم اعلام کردند که تنها وزارت دفاع با توجه به تفاهم‌نامه‌ای که با این وزارتخانه برای ساخت مسکن برای نیروهای مسلح امضا کرده، اقدام به واگذاری زمین کرده است. در این حال، باگذشت یک سال و نیم از دستور رییس‌جمهوری و ابلاغیه ستاد بازآفرینی شهری و همچنین اعلام طرح‌هایی مانند تام کاد که بر واگذاری زمین دولتی تکیه‌دارند، معاونت مسکن و ساختمان از نبود زمین برای ساخت مسکن در کلان‌شهرها سخن به میان آورده است. حال به گفته کارشناسان دولت باید پاسخ دهد با کدام زمین می‌خواهد بازار اجاره را پوشش دهد؟
کدام زمین ؟
در همین رابطه، فرشید پور حاجت، نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: قانون ساماندهی مسکن در سال 86 تقدیم مجلس شده و آیین نامه اجرایی آن در سال 88 در دولت مصوب شد. این قانون ازنظر بخش خصوصی یکی از مترقی‌ترین قوانین موجود در حوزه مسکن است. در دل این قانون ابزارها، روش‌ها و مدل‌های مختلف تأمین مسکن کشور تعریف‌شده است. در ماده 2 قانون ساماندهی مسکن صراحت بر نظام اجاره‌داری اشاره شده است.
وی گفت: در این قانون تمامی سیاست‌ها در ارگان‌های مختلف در خصوص تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد دیده‌شده است. تمامی تکالیف نهادهایی مانند سازمان بهزیستی، مستضعفان و تمامی ارگان‌های مربوطه دربند 2 این قانون مشخص‌شده است. نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: بنابراین به نظر بنده به‌جای اینکه بیاییم تکلیف 31 درصد خانوار مستأجر کشور که شامل 7 میلیون خانوار است را به این ابزارها گره بزنیم و آنها را دل‌خوش کنیم باید از ظرفیت‌های قانونی بهره ببریم. در ماده 2 قانون یادشده دولت مکلف است زمین را برای مبحث اجاره‌داری تأمین کند. در دل این قانون به دولت تکلیف شده که ساز و کار اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد بسترهای صنعتی‌سازی و فناوری نوین بابت تأمین مسکن اجاره را پیدا کند.
وی گفت: حال من نمی‌دانم اگر قانون برای اجرایی نشدن مصوب می‌شود چه نیازی به تصویب این قوانین وجود دارد. در دل همین ماده 2 این قانون به‌صراحت به بحث صندوق‌های زمین و مسکن و سوبسید یارانه برای بخش تولید اشاره‌شده است. حال دولت به‌جای اجرایی کردن این قوانین به دنبال این است که ببیند کدام مالک تمایل به تهاتر دارد؟
به گفته این انبوه‌ساز، اساساً دولت باید پاسخ دهد زمین‌هایش کجاست؟ همین چند وقت پیش عباس آخوندی وزیر سابق وزارت راه و شهرسازی بیان کرد، در پروژه ملی بازآفرینی شهری، زمین دولتی بیشتر از 45 متر نیست بنابراین نیاز است دولت اول زمین‌های مورد تهاتر خود را به همگان معرفی کند تا اگر شخصی به دنبال تهاتر است تکلیف خود را بداند.
وی گفت: تاکنون دولت در حوزه اجاره‌داری دو طرح را برنامه‌ریزی کرده است. یکی از این طرح‌ها در دولت اصلاحات بوده است که اتفاقاً طرح بسیار مطلوبی بود و حتی برنامه‌های منسجمی در این خصوص اجرا شد اما این طرح نیز همانند طرح‌های دیگر ابتر ماند و طرح دیگر اجاره به‌شرط تملک بود که این مورد نیز اجرایی نشد درحالی که ابزارهای این طرح بسیار موفق و قابل‌اجرا بود.
پور حاجت ادامه داد: مسکن مهر از دل قانون ساماندهی بیرون آمد. هرچند که به این قانون تعرض کرد اما باید قبول کنیم که این طرح نیز از دل این قانون سر برآورد و تا حدودی نیز موفق بود و اگر زیرساخت‌های آن به‌درستی اجرایی می‌شد می‌توانستیم ادعا کنیم این طرح بسیار موفق بوده است. به‌هرحال مسکن 99 ساله بخشی از مسکن اجاره‌ای بوده که در مفاد قانون ساماندهی مسکن لحاظ شده بود.
وی گفت: حال سوال ما این است که دولت به‌جای تحلیل نقاط ضعف و قوت طرح‌های مسکنی دولت‌های دیگر چرا مبدع طرح‌های جدیدی است که امید به اجرای آن وجود ندارد. حکم عقل این است که دولت بنشیند و سیاست‌گذاری‌های 20 ساله مسکن را مجدد مورد واکاوی قرار دهد و پاسخ دهد عاقبت طرح‌های گذشته چه شد؟ به‌طور مثال فرایند طرح مسکن پاک که در سال 74 در مورد استیجار بود به کجا انجامید؟
نایب‌رییس کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: دولت یک‌بار هم شده بنشیند و طرح‌ها گذشته را مرور کند و ببیند چرا تمامی کارهای خود در بخش مسکن را ابتر و دم‌بریده رها می‌کند؛ بنابراین نیاز است دولت چند وقتی به‌جای ارایه طرح، عملکرد خود در طرح‌های گذشته را واکاوی کند و پس از این واکاوی‌ها برنامه منسجمی در خصوص مسکن ارایه دهد؛ و بعد از تمرکز در هر بخشی از مالکیت گرفته تا استیجار، سیاست خاص همان موضوع را دنبال کند.وی گفت: دولت نباید 7 میلیون خانوار مستأجر را به حال خود رها کند و با ارایه طرح‌های آبکی آنها را دل‌خوش کند. دولت باید به‌صورت جدی اقدام به حل مشکلات این اقشار کند.
زیرساخت‌های تهاتر باید مهیا شود
همچنین منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه این پیشنهاد ایده مطلوبی است، گفت: دولت با این اقدام می‌خواهد تعدیلی در قیمت‌های زمین داشته باشد. در حال حاضر، زمین مورد نیاز برای ساختوساز از محل تخریب ساختمان‌های مسکونی تامین می‌شود و زمین جزو اصلی قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد.
وی گفت: در حال حاضر هزینه‌ای که سازنده‌ها صرف تهیه زمین برای پروژه‌های ساختمانی خود می‌کنند ۶۰ درصد کل قیمت تمام‌شده ساخت مسکن است؛ اما به‌رغم این میزان نقش زمین در بازار ملک، میزان توجه به تغییر و تحولات بازار زمین از طرف سازنده‌ها و دولت، کمتر از تعقیب سایر متغیرهای ملکی بوده است. غیبی با اشاره به اینکه پیشنهاد تهاتر زمین با املاک بیانگر ایجاد حساسیت در دولت است، افزود: بنده همواره نگران چگونگی اجرای این پیشنهادها هستم، چراکه اجرای مفاد این ایده‌ها نیازمند زیرساخت‌های متعدد است. اگر دولت بتواند زمین‌های خود را به‌درستی تهاتر کند باعث تعادل گردش اجرای تولید مسکن توسط سرمایه‌گذاران و سازندگان، ایجاد حاشیه امن برای سرمایه‌های سازندگان وهمچینن تعدیل قیمت ساختوساز می‌شود.
وی با تأکید بر اینکه اگر این پیشنهاد به‌درستی اجرا شود، قیمت مسکن کنترل‌شده و رونق بخشی جدی در عرصه ساخت ساز ایجاد می‌شود، گفت: اما برای اینکه فرآیند این پیشنهاد منجر به اتفاقات خوبی شود نیاز به بررسی‌های دقیق و زیرساختی دارد.
غیبی افزود: اگر زمین‌های تهاتری دولت نظر سرمایه‌گذار و سازنده را جلب نکند، این پیشنهاد عقیم خواهد ماند؛ بنابراین نیاز است دولت در مورد تسهیلات این پیشنهاد شفاف‌سازی کند و باید در جهت اقدام این روابط بینابینی تسهیلاتی از جمله کاهش عوارض ساختمانی یا تضمین فروش از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مسکن برای خانه اولی‌ها ارایه دهد. این کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه دولت هم‌زمان با این ایده باید راهکارهای حمایتی و پشتوانه‌ای به سازندگان ارایه دهد، اظهارکرد: تا زمانی که سازنده و سرمایه‌گذار با امنیت روحی و روانی وارد این ایده نشود این طرح موفق نخواهد بود؛ بنابراین صرف اینکه دولت بیاید زمین‌های نامرغوب خود را پیشکش کند سازنده حاضر به ورود به این ایده نخواهد شد. مگر اینکه دولت تضمین فروش نیز همراه با این پیشنهادها ارایه دهد.
به گفته این کارشناس، نیاز است این نسخه به‌صورت پایلوت در یک منطقه و در یک محدوده اجرایی شود تا مزایا و معایب آن شناخته شود؛ بنابراین با اطمینان می‌توانم ادعا کنم پیشنهاد این ایده بد نیست اما نحوه اجرای آن از اهمیت بالایی برخوردار است.
غیبی در پاسخ به اینکه در شرایطی که اغلب خانه‌های خالی در مناطق گران‌قیمت واقع‌شده‌اند، آیا با تغییر مالکیت از بخش خصوصی به دولت، امکان اجاره رفتن آنها وجود دارد به‌ویژه در این شرایط اقتصادی که توان مالی مستأجران به‌شدت کاهش‌یافته است؟ گفت: هدف دولت با ارایه این ایده‌ها تمرکز بر مصرف‌کننده‌های واقعی است و مطمئنا دولت با ارایه این نسخه به دنبال کاهش بار فشار بر دوش مستأجران است و می‌داند اگر این ایده را در مناطق گران‌قیمت انجام دهد به هدف خود نخواهد رسید؛ و خود دولت یقین دارد تغییر مالکیت از سرمایه‌گذار به دولت وضع بد را بدتر خواهد کرد. بر این اساس با اطمینان معتقدم دولت در این پروژه‌ها به دنبال این نوع تغییر مالکیت نیست.وی گفت: نیاز است دولت در هدف‌گذاری خود تمامی جوانب احتیاط را در نظر بگیرد تا این ایده به بیراهه نرود. انتخاب املاک کوچک متراژ و ارزان‌قیمت می‌تواند راهکار جدی برای این پیشنهاد باشد.
طرحی بدون فکر و تأمل
در همین رابطه، جلال صباغ، کارشناس مسکن بابیان اینکه دولت به‌جای ارایه طرح‌های یک‌شبه، راهکارهایی برای کاهش قیمت زمین ارایه دهد، گفت: از آنجایی‌که بخش اعظمی از هزینه‌های مسکن مربوط به قیمت زمین است، دولت باید فکر اساسی برای کاهش تأثیر این فاکتور بر قیمت نهایی مسکن کند. وی گفت: بر اساس گزارشی از مرکز آمار ایران که چند ماه قبل ارایه‌شد، قیمت زمین در پایتخت در یک‌سال افزایش ۱۳۱ درصدی را تجربه کرده است. در این گزارش آمده است، ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که متوسط قیمت زمین در تابستان امسال، نسبت به بهار سال جاری، 10 درصد افزایش و میزان معاملات زمین در تهران نیز حدود 50 درصد کاهش‌یافته است. قیمت زمین در تهران، در تابستان امسال در قیاس با تابستان سال قبل، افزایش 131 درصدی داشته و میزان معاملات در همین مدت کاهش 55 درصدی را نشان می‌دهد. متوسط متراژ زمین‌های معامله‌شده در تهران 270 متر بوده است.
صباغ در ادامه افزود: مرکز آمار در بخش دیگری از این گزارش به بررسی بازار اجاره‌بهای خانه در تهران پرداخته است. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت اجاره‌بها در تهران، در تابستان امسال در قیاس با بهار سال جاری، افزایشی 8 درصدی را نشان می‌دهد و تعداد معاملات در این مدت افزایش 40 درصدی داشته است. متوسط قیمت اجاره‌بها در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال قبل افزایش 31 درصدی را نشان می‌دهد و در این مدت قراردادهای اجاره در پایتخت کاهش 8 درصدی را نشان می‌دهد. متوسط مساحت واحدهای استیجاری تهران 82 متر و متوسط سن این واحدها، 14 سال بوده است.این کارشناس مسکن با بیان اینکه دولت باید فکر اساسی برای مستأجران کند، گفت: بدون تردید این طرح نیز مانند طرح‌های دیگر غیرعملیاتی خواهد شد چراکه تفکر اساسی و اجرایی در پشت این طرح‌ها وجود ندارد.
