ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
لزوم ورود و دخالت افراد متخصص و دلسوز در مهم‌ترین نهاد قانونگذاری هر کشور یعنی مجلس قانونگذاری آن بر هیچ فرد وطن پرستی پوشیده نیست. عدم تخصص و تجربه و دلسوزی کافی برای شناختن ریشه مشکلات موجود در جامعه همچنین ارایه راهکارهای تخصصی و کارشناسی برای رفع این مشکلات یکی از مهم‌ترین کارکردها و وظایف افرادی است که به عنوان نماینده در مجلس حضور پیدا می‌کنند. یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که سال‌هاست گریبانگیر بخش زیادی از افراد جامعه که عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف هستند، ساماندهی وضع مسکن و رسیدگی به شرایط نابسامان موجود در این بازار است. این مشکل که تقریباً تمام افراد جامعه و کارشناسان نسبت به وجود آن مطلع و بر رفع مشکلات آن تاکید دارند، همچنان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین و نمایان‌ترین نمادهای ناکارآمدی و ناهماهنگی در بین بخش‌های مختلف قانونگذاری و اجرایی است. به‌رغم همه‌گیری این مشکل و ارایه راهکارهای متعدد برای کم کردن اثرات منفی آن بر افراد جامعه توسط کارشناسان و خبرگان متاسفانه شاهد بی‌توجهی و ارایه طرح‌ها و نظرات غیرکارشناسی و غیر عملی در این زمینه هستیم. مطمئنا یکی از مهم‌ترین
پیش‌نیازها برای ارایه راهکارهای عملی برای رفع مشکلات موجود در هر بخش از جامعه، در نظر گرفتن امکانات و اختیارات و توانایی‌های دستگاه‌ها و بخش‌های متولی در رفع مشکل است. ارایه راهکارهای غیر واقعی و فراتر از توانایی‌ها و امکانات و اختیارات هر بخش موجب تشدید مشکلات به دلیل ناامید شدن بخشی از جامعه از حل آن توسط دولت می‌شود. وجود بیش از 2.5 میلیون واحد خالی از سکنه در سطح کشور در حالی که هزینه‌های ساخت واحدهای جدید به‌شدت افزایش پیدا کرده، علاوه بر حبس کردن حجم زیادی از سرمایه‌ها و نقدینگی موجود در بازار مسکن باعث ایجاد ناهماهنگی در میزان عرضه و تقاضای مسکن در سطح کشور شده است. علاوه بر این، موضوع اجاره و رهن املاک امروز به عنوان یکی از بزرگ‌ترین مشکلات موجود در بازار مسکن مطرح است. ارایه طرح‌هایی مانند الزام مالکان به تمدید قراردادهای اجاره با مدت زمان معین و طویل همچنین تمدید قراردادهای اجاره با نرخ‌های دستوری از جمله تصمیماتی است که علاوه بر فراتر بودن از حوزه اختیارات متولیان امر، به دلیل عدم در اختیار داشتن امکانات لازم نظارتی و ابزارهای قانونی، در عمل نتوانست اجرا شود. در حالی که طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی از سکنه سال‌هاست در بین مجلس و دولت دست به دست می‌شود، به تازگی طرحی توسط کمیسیون تلفیق مجلس مبنی بر اخذ مالیات از املاک با ارزش بالای 10 میلیارد تومان ارایه شده است. ارایه این طرح جدا از بحث امکان اجرا، در حالی که طرح‌های قبلی در مورد ساماندهی بازار مسکن به نتیجه نرسیده است به منزله ایجاد شوک در این بازار است که نه تنها امکان رفع مشکلات موجود را ندارد بلکه تاثیر قابل توجهی نیز بر شرایط افرادی که مصرف‌کننده واقعی مسکن هستند و عمدتاً قشر متوسط و ضعیف جامعه نیز می‌باشند نخواهد داشت. به نظر می‌رسد ارایه این طرح بیشتر به جای آنکه ناظر بر حل مشکلات موجود در بازار مسکن باشد به جهت تعریف منابع جدید درآمدی برای دولت و تأمین بخشی از کسری بودجه سال آینده در نظر گرفته شده است. اما برای نحوه تاثیر این طرح در ابتدا باید به امکان اجرای آن و همچنین نحوه تعیین و اخذ مالیات پرداخته شود. با توجه به اینکه تاکنون جزییات درگیری از این طرح به اطلاع عموم نرسیده با توجه به کلیات این طرح جای این سوال باقی است که با توجه به تعداد زیاد املاک و شرایط مختلفی که در تعیین قیمت یک ملک حاکم است چه شاخص‌هایی برای تعیین قیمت ملک و به تبع آن اخذ مالیات در نظر گرفته می‌شود اگر شاخص‌هایی که برای ارزش‌گذاری و اخذ مالیات از این املاک در نظر گرفته شده از جنس همان شاخص‌هایی باشد که برای سنجش میزان تمکن افراد برای دریافت کمک‌های معیشتی دولت در نظر گرفته شده است، نمی‌توان امید چندانی به اجرای آن داشت! علاوه بر این موارد مسائلی مانند دسترسی به پایگاه اطلاعاتی جامع و یکپارچه و به روز برای املاک و همچنین در اختیار داشتن نیروی انسانی کافی برای کارشناسی این املاک از جمله دیگر مسائل و مشکلاتی است که پیش از اعلام این طرح باید به آن به‌طور دقیق پرداخته شود. با توجه به تجربه ناموفق دولت در اجرای طرح‌هایی که تاکنون برای ساماندهی بازار مسکن اعلام کرده است و عدم اراده کافی در بخش‌های دولتی برای ورود به بازار مسکن و نفوذ پر قدرت مافیای بازار بعید به نظر می‌رسد بتوان به اجرای کامل و درست این طرح امید داشت. به ویژه اینکه جامعه هدف این طرح افرادی هستند که مالک املاک لوکس بالای 10 میلیارد تومان هستند. اما با فرض اجرای کامل این طرح از طرف دولت، نکات و تاثیرات مثبتی از نظر مالی و تامین نقدینگی برای دولت به همراه خواهد داشت به ویژه اینکه این مالیات از مالکان املاکی اخذ می‌گردد که بیشترین بهره را از یارانه‌های پنهان دولتی می‌برند.
نکته مثبت دیگری که اجرای این طرح هر دربر دارد، عدم تاثیر اخذ این مالیات بر املاک متوسط و کم متراژ است که عموماً در اختیار افراد متوسط و ضعیف جامعه است. از این رو، اجرای این طرح تاثیری بر بازار املاک متوسط نخواهد داشت. اما در بازار املاک لوکس مطمئنا موجب تغییراتی در قیمت این املاک می‌شود که با توجه به شرایط قیمت‌گذاری املاک در این بازار که از شاخص‌های خاص خود پیروی می‌کند، بعید به نظر می‌رسد تاثیر قابل توجهی بر قیمت آن داشته باشد. با توجه به مسائل و موضوعات مطرح شده در بازار مسکن طی چند سال اخیر بعید به نظر می‌رسد که این طرح بتواند در دوره زمانی کوتاهی به‌طور کامل اجرایی شود.
از این رو، نمی‌توان انتظار داشت اعلام و اجرای این طرح تاثیر قابل توجهی در کوتاه‌مدت در بازار املاک و به ویژه املاک لوکس داشته باشد.
