در حالی که طی پاییز و زمستان سال 97 شاهد کاهش قیمت اجاره نسبت به نیمه اول سال بودیم و شیب کاهش قیمت هم بسیار بیشتر از سال‌های قبل آن بود اما بررسی آمارهای رسمی در بازار مسکن نشان می‌دهد که بیشترین نرخ کرایه بها در پایتخت طی سال جاری مربوط به مهرماه، اولین ماه فصل پاییز است، ضمن اینکه اجاره‌بها در آبان ماه هم کاهش قابل ملاحظه‌ای را تجربه نکرد و کرایه‌بها همسان با شهریور ماه شد.
به عبارت دیگر در نیمه دوم سال جاری شاهد سنت شکنی در بازار رهن و اجاره و افزایش قیمت‌ها نسبت به سال‌های گذشته بودیم موضوعی که در بازار خرید و فروش مسکن هم رخ داد و با وجود کاهش حجم معاملات در مهر ماه نسبت به شهریور ماه در سال جاری معکوس شد و تعداد قراردادهای ثبت شده در این ماه نسبت به شهریور ماه رشد کرد.
در این میان و با توجه به تغییرات ویژه بازار رهن و اجاره طی نیمه دوم سال جاری، روزنامه تعادل گزارشی از شرایط این بازار، بهترین زمان برای امضای قرارداد اجاره و ...تهیه کرده است.
تناقض آمار رسمی
و گزارش‌های میدانی
اگرچه به گفته نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک و همچنین آمارهای بانک مرکزی افزایش نرخ کرایه در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب 30 درصد و 22 و 35 درصد رشد کرده است اما گزارش‌های میدانی حکایت از آن دارد که کرایه بها در اغلب مناطق پایتخت بالای 40 درصد افزایش داشته که این موضوع نشانگر تناقض میان آمارهای رسمی و واقعیت حاکم بر بازار رهن و اجاره است.
براساس اظهارات مشاوران املاک، همچنین آپارتمان‌های نوساز بسیاری برای رهن و اجاره در شمال تهران وجود دارد که عمدتاً لوکس و بالای ۱۵۰ متر هستند و با بودجه خانوار‌های متوسط همخوانی ندارند اما در مقابل در مناطق جنوبی و محله‌های پرتقاضا، کمبود فایل‌ها محسوس است، همین موضوع موجب شده که طی ماه‌های گذشته شاهد نوعی کوچ از شمال شهر به مناطق جنوبی و از جنوب شهر به حاشیه‌ها بوده‌ایم و این موضوع همچنان ادامه دارد.
پاییز و زمستان بهترین فصل
برای جابه‌جایی
هرساله کمترین سطح از تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی در بازار مسکن را طی پاییز و زمستان شاهدیم که این موضوع ناشی از آغاز مدارس و سرد شدن آب و هواست، درواقع همزمان با شروع نیمه دوم سال حجم تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی به میزان چشمگیری کاهش می‌یابد، این موضوع در بازار اجاره سال جاری هم رخ داد و گزارش‌ها از وضعیت این بازار به خوبی این افت را نشان می‌دهند.
با توجه به کاهش حجم تقاضا در پاییز و زمستان اغلب مشاوران املاک به مستأجران توصیه می‌کنند که بهترین زمان برای اجاره کردن خانه، ماه‌های دهم تا دوازدهم هر سال است، چرا که میزان رهن و اجاره در این زمان‌ها کم است و افراد خانه‌های خود را با قیمت‌های پایین‌تری اجاره می‌دهند.
برقراری تعادل عرضه و تقاضا
بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن می‌تواند به عنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد، راهکاری که به گفته اغلب کارشناسان بازار مسکن بهترین راهکار برای بهبود وضعیت بازار مسکن است.
افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است؛ درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار از ۱۱ درصد کنونی به حدود ۵ درصد کاهش دهد، این امر به عرضه حدود ۱.۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را به دنبال دارد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به همراه دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌شود.
کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۴ با همین منظور به تصویب رسیده و به دلیل آنکه پیش‌نیاز اجرای آن یعنی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور هنوز اجرایی نشده، مسکوت مانده است.
دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از این ابزار، کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت نماید و زمینه لازم برای کاهش قیمت مسکن را فراهم آورد، کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود و در نهایت با واقعی شدن قیمت مسکن، شرایط مناسبی برای تقاضای مصرفی در بازار مسکن فراهم می‌شود و همین موضوع از تقاضای خانه‌های استیجاری می‌کاهد.
