گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
تجربه نشان داده است که بازار اجاره مسکن برخلاف بازار خرید و فروش به دلیل مصرفی بودن کمتر دچار روند پرنوسان و شوک آور از سمت تقاضا می‌شود و هرگاه هم این بازار دچار نوسان شده از سوی یک عامل بیرونی تحریک شده است.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند که تورم عمومی نقش بسزایی در نرخ اجاره‌بها بازی می‌کند و با توجه به اینکه تورم در آذر ماه حدود 27.8 درصد است، پس نباید انتظار داشت که نرخ اجاره‌بها کمتر از این عدد اعلام شود، همچنان که بررسی‌ها نشان می‌دهد که شاخص نرخ اجاره در آذر ماه نزدیک به نرخ تورم است و تاثیر نرخ تورم را بر نرخ اجاره ثابت می‌کند. اما از دیگر عواملی که بر نرخ اجاره‌بها موثر بوده و هست، قیمت خرید و فروش مسکن است اگرچه به گفته حسام عقبایی، نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک، با وجود تاثیرمستقیم قیمت مسکن بر نرخ اجاره، رشد اجاره‌بها همواره متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده و نیست به عنوان نمونه هر چند پیش بینی‌ها حاکی از این بود که رشد نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر 20 درصد و در نهایت ۳۰ درصد باشد، ظاهرا این طور نبوده و رشد نرخ اجاره‌بها بیش از این اعداد بوده است. مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک هم موافق تاثیر قیمت مسکن بر نرخ اجاره بوده و معتقد است، زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد نرخ اجاره‌بهای مسکن هم صعودی می‌شود و وقتی قیمت مسکن افت می‌کند، اجاره‌بها هم نزولی می‌شود اگرچه اینگونه نیست که چون قیمت مسکن 100 در صد افزایش یافت نرخ اجاره‌بها هم 100 درصد رشد کند چون نرخ اجاره‌بها تناسبی برای خود دارد و مالکان هم به خوبی می‌دانند که اگر این نرخ را بیش از پیش افزایش دهند واحد مسکونی آنها خالی خواهد ماند. اما با وجود اثبات تاثیر مستقیم قیمت مسکن بر نرخ اجاره، بررسی شاخص نرخ اجاره طی 9 ماه گذشته نشان می‌دهد، با وجود آنکه قیمت مسکن در تیر و آذر ماه از ماه‌های دیگر بیشتر بوده اما شاخص نرخ اجاره در شهریور، مهر و آبان بیش از ماه‌های دیگر بوده و با وجود رشد قیمت مسکن در این ماه‌ها، شاخص نرخ اجاره در این ماه رشد طبیعی خود را داشته است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد که تغییرات قیمت خرید و فروش مسکن در 9 ماه گذشته به‌شدت نوسان بازار اجاره نبوده است و در حالی که پیش بینی می‌شد بیشترین شاخص نرخ اجاره مربوط به اواخر بهار و تابستان به دلیل فصل نقل و انتقالات باشد اما شاهد آن هستیم که این شاخص در پاییز و مهر و آبان ماه بیشتر بوده است. ناگفته نماند که شاخص نرخ اجاره مورد بررسی دراین گزارش در مقایسه با مدت مشابه سال قبل است.
رشد قیمت‌ها در مهرماه
شاخص نرخ اجاره در شهر تهران طی 9 ماه گذشته بین 21.9 درصد و 34.8 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است و کمترین شاخص اجاره‌بها مربوط به فروردین ماه می‌شود و بیشترین آن به مهر ماه تعلق دارد.
درحالی که نرخ اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات افزایش می‌یابد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی اواخر بهار و اوایل تابستان، شاخص نرخ اجاره نسبت به سال گذشته افزایش چندانی نداشته و بیشترین رشد کرایه بها در ماه پایانی فصل تابستان و دو ماه ابتدایی پاییز بوده است، در حالی که فصل نقل و انتقالات در سال جاری نسبت به سال‌های قبل زودتر آغاز شده بود (چون مستأجران از افزایش کرایه بها در تابستان نگران بودند) از اواخر فروردین ماه شاهد افزایش چشمگیر قراردادهای رهن و اجاره بودیم. اگرچه شاخص نرخ اجاره طی 9ماهه گذشته بیشترین میزان رشد خود را در فصل نقل و انتقالات نداشت اما کرایه بها از فروردین تا مهر ماه رشد کرد و در آبان ماه به شاخص شهریور ماه رسید و در آذر ماه کاهش یافت. در این میان، بررسی نمودار قیمت خرید و فروش مسکن از فروردین ماه تا دی ماه حکایت از آن دارد که بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به تیر ماه و آذر ماه سال جاری می‌شود، قیمت مسکن از فروردین ماه تا تیر ماه رشد کرده و سپس در مرداد ماه کاهش می‌یابد پس از آن روند نزولی می‌شود تا اینکه در مهر ماه تاحدودی رشد می‌کند اما در آبان دوباره شاهد افت قیمت مسکن هستیم اما در آذر ماه شاهد ثبت بیشترین قیمت مسکن طی 9 ماهه سال جاری هستیم. مقایسه این دو نمودار نشان می‌دهد که شاخص نرخ اجاره روند مشابهی با قیمت خرید و فروش مسکن نداشته است و درحالی که کرایه بها به صورت مرتب تا مهر ماه در حال افزایش بوده است اما قیمت مسکن نسبت به مشابه سال قبل خود از مرداد ماه روندی نزولی پیدا می‌کند و در آذر ماه رشد قابل قبولی پیدا می‌کند که در این ماه شاهد کاهش نرخ اجاره هستیم.
رابطه حجم اجاره‌نامه‌ها با قیمت مسکن
اما جدا از تحلیل 9 ماهه بازار اجاره مسکن که نشانگر همراهی نه چندان قابل قبول شاخص نرخ اجاره از قیمت خرید و فروش مسکن دارد، نگاهی به حجم اجاره‌نامه‌هایی که طی سال‌های 89 تا 97 امضا شده نشانگر آن است که بیشترین حجم معاملات اجاره مربوط به سال 93 با 190 هزار و 426 فقره قرارداد رهن و اجاره بوده است و سال 89 هم با ثبت 9 هزار و 25 فقره معامله در پایین‌ترین بخش لیست قراردارد. از سال 89 تا سال 93 حجم معاملات رهن و اجاره روندی صعودی داشته است، اما از سال 94، حجم معاملات کاهش می‌یابد، اما دوباره در سال 95، تعداد قراردادهای رهن و اجاره افزایش می‌یابد. اما در سال 96، حجم معاملات اجاره روندی کاهشی پیدا می‌کند و این روند در سال 97 هم ادامه می‌یابد. تحلیل آمار مربوط به حجم معاملات رهن و اجاره طی 9 سال گذشته حاکی از آن است که با آغاز نخستین دوران رونق بازار مسکن طی سال 91، حجم قراردادهای رهن و اجاره هم جهش چشمگیری داشته و از 43 هزار و 825 فقره قرارداد در سال 90 به 111 هزار و 193 معامله در سال 91 رسیده است و در سال 92 هم سیرصعودی داشته و به 162 هزار و 674 قرارداد رسیده است. درحالی که تعداد قراردادهای رهن و اجاره در نخستین دوران رونق بازار مسکن، روندی صعودی داشته است اما این موضوع درباره دومین جهش بازار مسکن که درسال 97- 98 اتفاق افتاد، مشاهده نمی‌شود و در سال 97 تعداد قراردادهای رهن و اجاره نسبت به سال 96، کاهش می‌یابد و از 166 هزار و 818 معامله به 144 هزار و 201 فقره می‌رسد. درواقع نمی‌توان همراهی مشخصی هم بین جهش قیمت مسکن و تعداد اجاره‌نامه‌های امضا شده پیدا کرد، چون در حالی که در جهش نخستین بازار مسکن شاهد رشد قراردادهای اجاره بودیم اما در دومین جهش، حجم معاملات رهن و اجاره کاهش یافته است.
5 برابر شدن اجاره طی 9 سال
درحالی که براساس نتیجه به دست آمده از بازار اجاره مسکن طی 9 ماهه گذشته، شاخص نرخ اجاره طی این مدت متغیر بوده است، اما براساس گزارشی که از سوی مرکز آمار ایران درباره تحولات مربوط به اجاره‌بها طی 9ساله گذشته منتشر شده است، اجاره‌بها همواره روندی صعودی داشته و طی سال‌های گذشته هیچ‌گاه روند کاهشی نداشته است.
متوسط اجاره ماهیانه به علاوه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در سال 89، 7 هزار و 737 تومان بوده و در سال 98 به 40 هزار و 267 تومان رسیده است. درواقع طی 9 سال گذشته، شاهد رشد 5 برابری اجاره‌بها بودیم.
در این میان، اگرچه شاخص نرخ اجاره نسبت به مشابه سال قبل ممکن است طی 12 ماه کم و زیاد شود اما متوسط این شاخص همواره نشانگر رشد است.
