گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
آنگونه که در تازه‌ترین اخبار منتشر شده است، در قالب ماده ۱۱ قانون درآمدهای پایدار شهرداری، قرار شده علاوه بر مالیات نقل‌وانتقال املاک که ۵ درصد است، سازمان امور مالیاتی ۲ درصد دیگر نیز مالیات اخذ کند و به این ترتیب، نرخ مالیات نقل‌وانتقال املاک ۷ درصد شود و این 2 درصد در اختیار شهرداری قرار بگیرد و همچنین مقرر شده یک درصد به مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی، اضافه شود. به گفته بسیاری از کارشناسان، اعمال چنین تبصره‌های یک‌شبه یک شوک بزرگ دیگر بر تن بی‌جان مسکن است. به باور این عده در حال حاضر وضعیت بازار مسکن در بدترین شرایط خود قرار دارد و اعمال فشارهای جانبی می‌تواند وضعیت شکننده مسکن را وخیم‌تر کند.
اخذ مالیات چرا و چگونه؟
بدون شک مالیات یکی از مهم‌ترین منابع درآمد پایدار و رو به رشد برای دولت‌ها است، ازاین‌رو، تعیین مأخذ و منابع متنوع مالیاتی و نحوه وصول آنها یکی از مباحث مورد توجه و مورد علاقه حکومت است. تعیین میزان و ترتیب نحوه اخذ مالیات در بازارهای مختلف معیارهای متفاوتی در کشورهای مختلف دارد. در کشور ما که دولت‌ها سابقه زیادی در استفاده از منابع طبیعی فسیلی دارند، اخذ مالیات به عنوان یکی از منابع درآمد جانبی مطرح بوده است. به همین دلیل عموم افراد جامعه شناخت درست و کاملی نسبت به چرایی اخذ مالیات و نحوه هزینه کرد آن ندارند و پرداخت آن را بعضا اخذ پول زور توسط دولت‌ها از مایملک و درآمد خود می‌دانند. در سال‌های اخیر که منابع درآمدی دولت از طریق فروش منابع طبیعی به‌شدت تحت تأثیر نوسانات و فشارهای سیاسی بین‌المللی کاهش‌یافته است، بحث اخذ مالیات و رقم آن از اهمیت خاصی برخوردار شده است، به‌نحوی‌که برای سال ۹۹ بودجه عمومی کشور تا حد زیادی با اتکا به منابع مالیاتی بسته‌شده است، اما نکته مهمی که در خصوص اخذ مالیات در کشور ما وجود دارد، موضوع نحوه شناسایی صحیح درآمدها و همچنین نحوه محاسبات مالیات بر درآمد گروه‌های مختلف و مهم‌تر از همه نحوه و میزان خدمات ارایه‌شده در قبال مالیات اخذشده از مودیان است. عدم تعیین سازوکارهای دقیق شناسایی گروه‌های هدف و همچنین تفاوت قابل‌توجه در میزان مالیات تعیین‌شده باعث شده تا نوعی احساس عدم رعایت عدالت مالیاتی در بین اقشار مختلف شکل گیرد. به‌علاوه، معافیت‌های متفاوت و همچنین متغیر بودن میزان مالیات پرداختی بین افراد و اصناف مختلف باعث شده تا عده‌ای سعی در دور زدن قانون و استفاده از معافیت‌های در نظر گرفته‌شده بکنند، اما یکی از مهم‌ترین دلایلی که موجب بروز نارضایتی در بین پرداخت‌کنندگان مالیات است عدم شفافیت و تناسب بین مالیات پرداختی و خدماتی است که باید در ازای آن به افراد و اصناف ارایه شود.
در سال‌های اخیر که دولت با محدودیت‌هایی در منابع مواجه شده است، به جای بهره‌گیری از ظرفیت‌های موجود به سراغ یکی از راحت‌ترین گزینه‌ها یعنی تعریف مالیات‌های مختلف و تغییر در میزان مالیات‌های دریافتی فعلی رفته است. تعریف منابع جدید مالیاتی بدون الزام به ارایه خدمات ما به ازای آن و همچنین وجود شکاف‌های مختلف قانونی و نظارتی موجب ناکارآمدی و نارضایتی اصناف مختلف شده است. عدم‌حمایت دولت از اقشار و اصناف مختلف و همچنین تلاش در جهت رقابت با بخش خصوصی باعث شده تا تناسب میان مالیات پرداختی با خدمات دریافتی از بین برود. ایجاد فضای سالم رقابتی و همچنین توانمندسازی اصناف و اقشار مختلفی که در صحنه اقتصادی فعالیت می‌کنند، یکی از اولین و اساسی‌ترین وظایف دولت و خواسته افراد است.
2 رویکرد منفی
در این خصوص علی بمانی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه فشار دولت برای اخذ مالیات از تن بی‌جان مسکن بیانگر درماندگی کامل دولت در هزینه‌های جاری است، گفت: نمی‌دانیم چرا دولت همواره ساده‌ترین راه را برای افزایش درآمد خود در نظر می‌گیرد و متأسفانه این تصمیمات همواره پشت پرده صورت می‌گیرد و زمانی علنی می‌شود که کار از کار گذشته است.
وی گفت: از ابتدای سال جاری قیمت مسکن با رشد قابل‌توجهی همراه بود که این رقم‌ها طی ماه‌های اخیر 15 درصد ریزش داشته و مطمئنا با افزایش نرخ مالیات نقل‌وانتقال قیمت‌ها به نرخ‌های سابق بازخواهد گشت.
بمانی بابیان اینکه دولت می‌تواند برای افزایش درآمد شهرداری‌ها به سراغ اخذ مالیات بر عایدی سرمایه برود چراکه بار این نوع مالیات بر دوش خریدار نخواهد بود، گفت: افزایش اخذ مالیات از نقل‌وانتقال دو رویکرد منفی بر بازار مسکن دارد در وجه اول ازآنجایی‌که این طرح برای همه افراد به‌صورت یکسان انجام می‌گیرد نوعی ظلم محسوب می‌شود چراکه افراد عادی و ثروتمند در قالب این طرح یکسان هستند و نکته منفی دیگر این طرح مربوط به افزایش قیمت مسکن است چراکه همواره بار افزایش نرخ مالیات بر دوش خریدار تحمیل می‌شود هرچند که طبق قانون این مالیات بر دوش فروشنده باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن درنهایت گفت: در حال حاضر، نقل و انتقال املاک تجاری در رکود کامل قرارگرفته و این نوع تصمیمات می‌تواند برآیند منفی بر بخش مسکونی نیز داشته باشد.
قرار نیست همه هزینه‌ها را سازنده بپردازد
در همین رابطه، فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: اگر دولت به دنبال افزایش نرخ مالیات بر مسکن است باید جلوی افزایش عوارض ساخت را بگیرد چراکه این فشارها بازار تولید مسکن را به چالش می‌کشانند.
وی بابیان اینکه ما هم موافق ساختارهای مرتبط با ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداری هستیم، گفت: اما به نظر می‌رسد شهرداری و شورای شهر بر داشت از جیب تولید مسکن را راحت‌ترین راه کسب درآمد می‌داند، درحالی که فشار مضاعف بر مسکن منتج به آب‌باریکه شدن درآمدهای شهرداری از عوارض مسکن می‌شود.
پور حاجت گفت: در حال حاضر، دست شهرداری و شورای شهر به عنوان پارلمان‌های محلی همواره در جیب تولیدکنندگان مسکن است، در حالی که از لحاظ توسعه شهری اقدام چندان مطلوبی در شهرها و به‌خصوص کلان‌شهرها ایجاد نشده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه از شورای شهر می‌خواهیم فشاری هم بر ساختار اداری شهرداری‌ها اعمال کند، اظهار کرد: در حال حاضر بخشی از درآمدهای حاصل از تولید مسکن صرف کارکنانی می‌شود که بهره‌وری بسیار اندکی دارند.
وی افزود: بدنه شهرداری‌ها بسیار سنگین است و قرار نیست تمام هزینه‌های این بدنه سنگین را تولیدکننده بپردازد؛ و نیاز است شهرداری رویه خود را تغییر دهد.
پورحاجت افزود: سهم شهرداری‌ها در رونق مسکن غیرقابل‌انکار است. چراکه بخش زیادی از هزینه‌های سازندگان متعلق به شهرداری است. در حال حاضر شهرداری‌ها تمرکز بیشتری بر عوارض ساخت‌وساز دارند که این وضعیت هم باعث تحمیل فشار سنگین بر سازندگان شده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه اخذ و پرداخت مالیات یک فعالیت قانونی است و در تمامی کشورها این مورد انجام می‌شود، گفت: اما در حال حاضر، بیش از ۸۰ درصد درآمد شهرداری‌ها از محل عوارض ساخت‌وساز و کمیسیون‌های ماده 100 تأمین می‌شود. اگرچه بخشی از این درآمدها با کاهش ساخت‌وساز کاهش‌یافته اما بدون تردید با افزایش فشارهای جانبی این درآمدها با کاهش فاحش دوباره روبرو خواهند شد.
وی درنهایت گفت: اگر دولت به دنبال اخذ مالیات از نقل‌وانتقال است باید جلوی افزایش نرخ عوارض را بگیرد چراکه ضربه‌های متعدد به بخش تولید، تولیدکنندگان را خسته می‌کند.
شوک به ساخت‌وساز
در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز گفت: بخش مسکن که علاوه بر در اختیار داشتن بیش از ۲۰ درصد حجم اقتصاد کشور به عنوان خصوصی‌ترین بخش اقتصاد کشور شناخته می‌شود، یکی از مهم‌ترین بخش‌هایی است که نیازمند حمایت ویژه دولت برای ارایه خدمات مطلوب است، اما همان‌گونه که در سال‌های اخیر شاهد آن هستیم علی‌رغم مشکلات شدید اقتصادی و تورم بی‌سابقه‌ای که در بازارهای مختلف ازجمله بازار مسکن به وجود آمد، دولت اقدام قابل قبولی برای کنترل و ایجاد تعادل در این بازار انجام نداده است.
رفیعی گفت: اتفاق تأسف‌برانگیز و قابل‌توجهی که در سال ۹۸ در این بازار افتاده افزایش مالیات نقل‌وانتقال املاک در ابتدای سال به ۶ درصد و در روزهای اخیر با افزایش یک‌درصدی به نرخ ۷ درصد است. تعریف این منابع درآمدی برای بخش‌های مختلف اقتصاد و دولت بدون رعایت شرایط فعلی اقتصادی و وضعیت فعلی بازار به‌جز ایجاد نارضایتی بیشتر و عمیق‌تر شدن حجم مشکلات دستاورد دیگری برای مردم نخواهد داشت. افزایش بدون ضابطه و مخفیانه این دست مالیات‌ها از جنس رشد ۳۰۰ درصدی قیمت بنزین بدون اطلاع رییس‌جمهور است.
وی گفت: با توجه به شرایط حال حاضر بازار مسکن که تقریبا در حالت رهاشدگی قرارگرفته است و همچنین ناتوانی متقاضیان و مصرف‌کنندگان واقعی در این بازار از دسترسی به مسکن مناسب و موردنیاز خود، افزایش هزینه‌های جانبی قطعا موجب انتقال و تحمیل این هزینه‌ها به مصرف‌کنندگان نهایی می‌شود.
وی گفت: از طرف دیگر به دلیل افزایش بدون توجیه قیمت نهایی مسکن، سازندگان و سرمایه‌گذاران تمایل زیادی برای ورود این بازار از خود نشان نمی‌دهند. در این شرایط به نظر می‌رسد اگر قصد دولت از اعمال اینگونه قوانین، مشکل تراشی و افزایش میزان نارضایتی نباشد می‌بایست با استفاده از ابزار و امکانات و اختیارات موجود اقدام به بهره‌برداری از ظرفیت‌های قابل‌توجه این بازار بدون برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا بکند. ابزار و روش‌هایی که سال‌ها توسط کارشناسان و فعالان بازار مسکن به اشکال مختلف مطرح‌شده ولی موردتوجه دولت قرار نگرفته است.
وی گفت: باید توجه داشت در اختیار داشتن ابزار قانونی و حکومتی نباید موجب برگزیدن راحت‌ترین راه یعنی دست‌درازی به جیب مردم برای تأمین مالی بخش‌های مختلف باشد، بلکه دولت‌ها می‌بایست با استفاده از امکانات و ظرفیت‌ها مالی و قانونی حداکثر تلاش خود را برای تسهیل گردش جریان اقتصاد سالم و همچنین توانمند کردن افراد جامعه به‌کارگیرند.
رفیعی گفت: متأسفانه اراده استفاده از ابزارهای قانونی و ظرفیت‌های موجود در بازار مسکن که می‌توانست تأثیر قابل‌توجهی در ایجاد تعادل در این بازار داشته باشد نیز از طرف دولت مشاهده نشد. ازجمله این ظرفیت‌ها که هیچ بار مالی مضاعفی برای دولت نیز نداشت به‌کارگیری ابزارهای قانونی مانند اخذ مالیات مضاعف از خانه‌های خالی بود که می‌توانست موجب ورود حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی ساخته‌شده خالی از سکنه به بازار شود.
وی درنهایت گفت: به‌هرحال عدم تخصیص منابع مالی تعیین‌شده برای بازار مسکن که بخشی از آن در قالب مالیات پرداختی این بازار به خزانه بود، موجب تشدید شرایط رکود تورمی و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت در این بازار شده است.
آسیب‌رسانی قوانین خلق‌الساعه
در همین رابطه، ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان بابیان اینکه مهم‌ترین اثر افزایش مالیات نقل‌وانتقال املاک را می‌توانیم در بخش تولید مسکن مشاهده کنیم، گفت: زیرا زمانی که تولیدکنندگان مسکن که در همان ابتدای ساخت مسکن اقدام به‌پیش فروش واحدها می‌کنند اگر در برنامه‌های خود مالیات نقل‌وانتقال را محاسبه نکرده باشند و درزمانی که در دفترخانه اقدام به جابه‌جایی و انتقال مالکیت سند می‌کنند از مالیات 7 درصدی مطلع شوند (که در همان دفترخانه نیز از آنها اخذ می‌شود) برنامه‌ها و پیش‌بینی‌های آنها با اشکالاتی مواجه می‌شود و قطعا به تولید لطمه وارد خواهد ساخت.
رهبر افزود: به‌طور کلی تجربه نشان داده هم‌زمان با افزایش نهاده‌‌های ساختمانی میزان ساخت‌وساز کاهش‌یافته یا به‌یک‌باره شاهد افزایش نرخ تولید و عرضه می‌شویم. بدون تردید هر نوع افزایش در این برهه کنونی به زیان‌بخش تولید است و باعث تعمیق بیشتر بخش مسکن و ساخت‌وساز می‌شود.
وی گفت: در حال حاضر صدور پروانه‌های ساختمانی 30 تا 50 درصد کاهش‌یافته واصلی‌ترین دلیل آن افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساختمان است چراکه دیگر سازندگان انگیزه‌ای ندارند با سودهای اندک و حتی در برخی موارد ضرر و زیان، پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کنند و حتی گفته‌شده در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز به‌گونه‌ای است که مسکن آماده ارزانتر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده تمام می‌شود. رهبر بابیان اینکه اعتقاد ما بر این است که قوانینی که در کشور وضع می‌شوند می‌بایست باثبات باشند و برای زمان طولانی‌تری تعیین شوند، عنوان کرد: به‌طور مثال، نیاز است مدت‌زمان اجرای قوانین به‌خصوص قوانین مرتبط با ساخت‌وساز 10 ساله تعیین شود. در این 10 سال تولیدکننده بخش مسکن می‌تواند برنامه‌ریزی بهتر و مناسب‌تری داشته باشد، اما قوانینی که به‌صورت خلق‌الساعه و به‌اصطلاح یک‌شبه تغییر می‌کنند به بخش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن تأثیرات منفی وارد خواهد کرد.
