بررسی بازار مسکن طی 10 ساله گذشته نشان از اثرپذیری این بازار از جهش نرخ ارز دارد. ضمن اینکه بازارهای دیگر همچون طلا و بازار سرمایه هم تحت تاثیر نرخ ارز هستند، یعنی همگام با افزایش نرخ ارز قیمت‌ها در بازار طلا و مسکن هم رشد می‌کند و با کاهش نرخ ارز، قیمت‌ها در این بازارها روندی تقریبا نزولی پیدا می‌کند.
تجربه نشان داده است، قیمت‌گذاری در مورد خودرو، طلا و مسکن براساس دلار است؛ یعنی اگر در بازار جهانی، طلا یک‌رقمی دارد، به دلار محاسبه می‌شود و دلار ضرب در نرخ برابری ریال می‌شود که زمانی ۱۵ هزار تومان بوده و اکنون به ۱۱ هزار تومان رسیده است، به همین جهت طبیعی است که قیمت سکه کاهش پیدا می‌کند.
در مورد مسکن و خودرو هم همین مساله مبنا قرار می‌گیرد، بخش عمده‌ای از قطعات خودرو وارداتی است و واردات وابسته به دلار است، درباره بازار مسکن هم اگرچه 80درصد مصالح داخلی است اما همواره با افزایش نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار مسکن رشد می‌کند.
در این میان و با توجه به تاثیرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن، روزنامه تعادل، نظرات کارشناسان را درباره چگونگی اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن را تدوین کرده است، این نظرات حکایت از جهت‌گیری‌های مختلف درباره کم اثربودن، اثرگذاری زیاد و ... بازار ارز بر بازار مسکن دارد.
تاثیرمثبت و منفی دلار
مهدی سلطان‌محمدی، یکی از کارشناسان بازار مسکن معتقد است رابطه ارز و مسکن دوگانه است و بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد.
به گفته او از یک نظر دلار رقیب مسکن است و زمانی برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود، اقبال به مسکن کاهش می‌یابد، مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد و سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت به سمت دلار، طلا و بورس تمایل دارند؛ ازسوی دیگر افزایش نرخ دلار نشانه‌ای از کاهش ارزش ریال است و باتوجه به انتظار تورمی که در جامعه ایجاد می‌کند، بخشی از توجه مردم برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های خانوار به سمت مسکن می‌رود، از این نظر می‌توان گفت افزایش نرخ دلار با افزایش نرخ مسکن همبستگی مثبتی دارد.سلطان محمدی می‌گوید: همچنین مصالح ساختمانی و اقلام وارداتی ساخت‌وساز متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در نرخ مسکن دارد؛ بنابراین رابطه ارز و مسکن به این شکل است که در کوتاه‌مدت که شیب افزایش نرخ دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود اما در طولانی‌مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.
ضرورت کاهش اثرگذاری ارز بر مسکن
حسین عبداللهی، دیگرکارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است که ارز و مسکن در ایران تبدیل به بازار سرمایه‌ای شده‌اند.
این کارشناس می‌گوید: مسکن و ارز، رابطه مستقیم با هم دارند و لازم است این وابستگی و تاثیرپذیری را از بین ببریم، با افزایش نرخ ارز یا سکه، نقدینگی به سمت بازارهای موازی مانند مسکن می‌رود و این مساله موجب می‌شود نقدینگی سرگردان وارد این بازار شود که این مساله افزایش نرخ واحدهای مسکونی را به‌دنبال خواهد داشت.او ادامه می‌دهد: در سال گذشته و اوایل امسال افزایش نرخ مسکن به اندازه‌ای بوده که مصرف‌کنندگان و متقاضیان واقعی، دیگر قادر به خرید خانه نبودند همین مساله موجب شد در نهایت مسکن وارد دوران رکود شود البته برای جلوگیری از افزایش بیشتر نرخ مسکن لازم است ارتباط میان ارز و مسکن را کمرنگ کرده و از بین ببریم.
عبدالهی اضافه می‌کند: درواقع نرخ ارز نباید به این میزان فعلی بر بازار مسکن تاثیرگذارباشد، زیرا بیش از ۸۰درصد صنعت ساختمان در کشور تولید داخلی است و ارتباط خاصی با افزایش نرخ ارز ندارد و نباید خیلی اثر گذار باشد و این افزایش با توجه به اثر جو روانی نقش و تاثیری منفی در افزایش قیمت‌ها دارد.
تاثیر ارز و سایت‌ها بر قیمت مسکن
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک می‌گوید: با افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن هم رشد می‌کند، اگرچه در رشد قیمت‌ها طی سال 97 و 98، درج قیمت‌های نامتعارف دربرخی سایت‌ها هم بی‌تاثیر نبود.
قلی خسروی ادامه می‌دهد: تغییر قیمت در چهار بازار موجب می‌شود که قیمت مسکن تغییر کند. این چهار بازار عبارتند از: بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی و در چهل سال گذشته، ۴ مرتبه شاهد جهش قیمت مسکن (در سال‌های ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷) در کشور بوده‌ایم و افزایش تقریباً سه برابری نرخ ارز در سال ۹۷ هم موجب شد تا شاهد جهش قیمت در بخش مسکن باشیم.
او اظهار می‌کند: البته درسال 97 و 98 جدا از تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، فضای روانی نامطلوب ایجاد شده توسط سایت‌های خرید و فروش مسکن که اقدام به ثبت قیمت‌های غیرمتعارف می‌کردند بر افزایش قیمت‌ها تاثیرگذاربود.
به گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، مثلا برخی سایت‌ها قیمت ملکی که متری ۹میلیون تومان هم به فروش نمی‌رفت را ۱۱میلیون تومان گذاشتند و مثلا همسایه این ملک با توجه به این قیمت، آپارتمان خود را ۱۳میلیون تومان برای فروش گذاشت.
