اثر قیمت بر شاخص دسترسی به مسکن
نوسانات نرخ ارز و افزایش تقاضای سوداگری طی یکی دو سال اخیر منجر به افزایش قیمت مسکن شده و دسترسی به مسکن برای اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر را سخت‌تر کرده است، از سوی دیگر عدم افزایش درآمد خانوار متناسب با تورم عمومی، قدرت خرید خانوارها را هم کاهش داده است و مجموع این عوامل موجب شده شاخص دسترسی به مسکن (تقسیم ارزش واحد مسکونی بر حقوق سالانه یک خانوار) افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته باشد.
در این شرایط، هر چقدر قیمت مسکن تحت تاثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها از رشد درآمد سالانه، عقب بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که این موضوع نشانگر بدتر شدن وضعیت متقاضیان مسکن است.
در این میان، با توجه به اینکه بیش از یک‌سوم جمعیت کشور مستأجر هستند و تقاضای انباشته شده برای خرید مسکن هم رو به افزایش است، بررسی وضعیت شاخص دسترسی به مسکن، افزایش قیمت مسکن و ... به شفافسازی در این زمینه کمک می‌کند.
نگاهی به قیمت زمین و مسکن
طی سال‌های گذشته
کارشناسان بازار مسکن معتقدند که اثرگذارترین عامل در رشد قیمت آپارتمان در سال‌های گذشته رشد قیمت زمین بوده است، بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد قیمت زمین از رشد قیمت آپارتمان بیشتر بوده است و دلیل آن هم کمبود زمین در بخش شهری تهران است. برای مثال در منطقه یک قیمت آپارتمان از سال 70 حدود 129 برابر شده است در حالی که قیمت زمین در همین منطقه و همین بازه زمانی 194 برابر شده است.
اما مهم‌ترین دلایل رشد قیمت زمین در سال‌های اخیر عبارتند از افزایش شهرنشینی، افزایش روز افزون جمعیت، دلایل اقتصادی و تورمی، انگیزه‌های سفته‌بازی و فرهنگ سرمایه‌گذاری در بخش ملک.
براساس پژوهشی که از سوی یک موسسه معتبر اقتصادی انجام شده است از سال 70 تا 80 رشد قیمت مسکن در تهران در همه مناطق تقریبا یکسان بوده و قیمت آپارتمان حدود 6 تا 7 برابر شده است اما از سال 80 به بعد رشد قیمتی در مناطق شمالی و غربی تهران به مراتب بیشتر از رشد قیمتی مناطق جنوبی بوده است.
متغیرهای موثر بر قیمت مسکن که به شکل غیرمستقیم بر بهبود یا بحرانی شدن شاخص دسترسی به مسکن تاثیرگذار خواهد بود، ۸ متغیر هستند که عبارتند از نرخ تورم و نرخ رشد نقدینگی، نرخ سود بانکی، نرخ بازدهی بازارهای ارز و طلا و بورس، میزان درآمدهای نفتی کشور، میزان درآمد و پس انداز خانوارها، سقف و نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، قیمت تمام شده ساخت مسکن و همچنین پارامترهای غیراقتصادی همچون مباحث سیاست بین‌الملل.
در حالی که در سال ۸۴ سهم زمین در تولید مسکن ۴۸ درصد بود این عدد در سال ۹۱ به ۵۴ درصد در شهرهای میانی و به ۶۰ درصد در کلان‌شهرها رسید.
در سال ۸۴ یک خانه ۱۰۸ متری با ۳۴ میلیون تومان ساخته می‌شد که سهم زمین در این هزینه‌ها ۱۶ میلیون تومان بود و سهم ۴۸ درصدی را در تولید واحدهای مسکونی داشت، این درحالی است در همان سال هزینه درآمد خانوار چیزی حدود ۵ میلیون تومان و شاخص توان‌پذیری خانوار ۸ سال بود، در سال ۹۲ هم شاخص دسترسی به ۱۲ سال رسید و حتی در دهک‌های کم درآمد هم به رقمی حدود ۳۰ سال رسید.
هم‌اکنون سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی ۶۰ درصد شده است.
در مجموع می‌توان گفت که تحولات رخ داده در حوزه زمین، در بازار مسکن بسیار تاثیرگذار بوده و در این شرایط ورود دولت به این بازار بسیار ضروری است و نقش دولت باید هدایت‌گرانه باشد.
پیش‌بینی برای آینده بخش مسکن
برنامه دولت برای مدیریت شهری تا سال ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که در این سال جمعیت ایران به ۸۷ میلیون نفر با ۲۳ میلیون خانواده رسیده است و نرخ رشد اقتصادی در خوش‌بینانه‌ترین حالت ۶ درصد و در بدبینانه‌ترین حالت ۳ درصد است و به‌طور متوسط می‌توان تخمین زد نرخ رشد به 5.2 درصد می‌رسد و پیش‌بینی می‌شود که کل نیاز بازار مسکن ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار وا حد مسکونی در این دوره خواهد بود که ۹ میلیون آن برای نقاط شهری است که با توجه به کاهش ساخت و ساز در مسکن طی سال‌های گذشته، شاهد برهم‌ریختگی میان عرضه و تقاضا خواهیم بود که همین موضوع موجب افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش شاخص دسترسی خواهد شد.
بنابراین پیشنهاد می‌شود که دولت سهم بخش خصوصی را افزایش دهد و حمایت بیشتری از این بخش به عمل آورد تا شاهد بازگشت رقابت در این بازار و بهبود باشیم چون طی سال‌های اخیر تنها سرمایه‌های بزرگ توان ورود به این حوزه را پیدا کردند و نقش بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن بسیار کمرنگ شده است.
