گروه راه‌و‌شهرسازی زهره علامی
دو هفته پیش مجلس شورای اسلامی قانونی را تصویب کرد که براساس آن امکان خریداری زمین‌های تغییر کاربری داده شده به نرخ روز توسط فرد متخلف فراهم شد و از این پس واگذاری زمین‌هایی که قلع‌و‌قمع آنها امکان‌پذیر نیست به فرد متخلف قانونی می‌شود.
انتشار این خبر، سروصداها و اعتراض‌های بسیاری را میان فعالان محیط زیست همچنین مسوولان حوزه منابع طبیعی به‌همراه داشت و تعدادی از دوستداران محیط‌زیست و مسوولان سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در واکنش، این مصوبه را به‌معنای فروش علنی منابع طبیعی قلمداد کردند و به‌صورت تمام‌قد در مقابل این مصوبه مجلس ایستادند.
اما با وجود مخالفت قاطع دوستداران محیط زیست درباره این قانون، کارشناسان حوزه زمین و مسکن موضع‌گیری‌های متفاوتی نسبت به این مصوبه داشتند. درحالی که برخی کارشناسان اجرای این قانون را به معنای تقویت سودای زمین‌خواری تلقی می‌کنند و معتقدند که از این پس رانت جدیدی برای زمین‌خواران فراهم می‌شود و انگیزه زمین‌خواران برای بروز تخلف افزایش می‌یابد اما بخشی دیگر از کارشناسان می‌گویند، اجرای این مصوبه مشکل 40ساله زمین‌های دولتی تصرف شده را حل می‌کند و پس از سال‌ها دولت به حقوق پایمال شده خود دست می‌یابد.
در این میان نگاهی به تبعات آتی اجرای این مصوبه می‌تواند نگران‌کننده باشد زیرا براساس این قانون افرادی که تمول مالی مناسبی دارند، می‌توانند زمین‌های کشاورزی و منابع طبیعی را با پرداخت هزینه‌یی خریداری کرده و حقوق بسیاری از افراد جامعه برای بهره‌گیری از این منابع را پایمال کنند ضمن اینکه تشدید این شرایط می‌تواند به افزایش شکاف طبقاتی موجود در جامعه و ناامیدی قشر قابل توجهی از مردم منجر شود.
قلع و قمع زمین‌ها؛ بهترین گزینه
هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم با فرهاد بیضایی هم عقیده است و چندان با تصویب قانون واگذاری زمین‌های تغییر کاربری داده شده به متخلفان موافق نیست و معتقد است که قلع و قمع این زمین‌ها اقدام بهتری است. بهادری درگفت‌وگو با «تعادل» می‌افزاید: براساس این قانون فردی که زمینی دولتی را برای انجام کاربری خاصی در اختیار گرفته اما براساس توافق انجام شده، عمل نکرده، می‌تواند زمین را به نرخ روز از دولت خریداری کند.
بهادری می‌افزاید: به عنوان نمونه اگر فردی زمینی را از دولت گرفته و قرار بوده که کارگاهی تولیدی در این زمین احداث کند اما اقدام به ساخت ویلا کرده و متخلف محسوب می‌شود، می‌تواند براساس این قانون زمین را از دولت خریداری کند.
او ادامه می‌دهد: چندین روش برای برخورد با چنین تخلفی وجود دارد در اقدام اول می‌توان این زمین را از فرد پس گرفت زیرا وی متخلف بوده و براساس توافق انجام شده، عمل نکرده است و زمین را قلع و قمع کرده و به دولت واگذار کنیم.
این نماینده مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه بخشی از نمایندگان با قلع و قمع این زمین‌ها موافق بودند، می‌گوید: با توجه به اینکه فرد متخلف تعهدات خود با دولت را نقض کرده است باید زمین را به دولت واگذار کند.
بهادری اظهار می‌کند: در مقابل برخی دیگر از نمایندگان مجلس شورای اسلامی هم معتقد بودند که عدم تصویب چنین مصوبه‌یی موجب افزایش درگیری و تنش میان دولت با مردم می‌شود.
بازپس‌گیری کامل زمین‌ها سخت بود
او بیان می‌کند: در دوره‌یی پس از انقلاب واگذاری زمین به مردم به صورت فله‌یی انجام شد و ساخت و سازهای زیاد و تغییر کاربری‌های بسیاری با توجه به این واگذاری‌ها ثبت شده است.
به گفته نماینده ارومیه در مجلس، اگر پرونده تغییر کاربری‌ها و واگذاری‌های 40سال گذشته را بررسی کنیم و درصدد بازپس‌گیری این زمین‌ها باشیم به علت بالا بودن حجم پرونده، امکان بررسی آنها سپس بازپس‌گیری آنها و واگذار کردنشان به دولت وجود ندارد. بر همین اساس تعدادی از نمایندگان موافق با تصویب این قانون و دریافت جریمه از متخلفان در عوض قلع و قمع زمین‌های تغییر کاربری داده شده، بودند.
بهادری ادامه می‌دهد: من چندان با تصویب این قانون موافق نیستم و اقدام نمایندگان مجلس برای تصویب این قانون هم براساس اضطرار شرایط انجام شده است زیرا بسیاری از همین متخلفان در این زمین‌های تغییر کاربری داده شده، زندگی می‌کنند و قلع و قمع این زمین‌ها موجب آوارگی آنها می‌شود.
او می‌افزاید: در صورتی که قلع و قمع زمین‌های تغییر کاربری داده شده در مجلس به تصویب می‌رسید، امکان ایجاد چندین هزار پرونده جدید در قوه قضاییه به وجود می‌آمد و بر همین اساس نمایندگان به این توافق رسیدند که با جریمه این متخلفان مانع از تشکیل هزاران پرونده قضایی شوند.
تشابه این قانون با ماده 100 شهرداری
نماینده ارومیه در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه اجرای این قانون می‌تواند تبعات منفی به همراه داشته باشد، می‌گوید: این قانون مشابهت‌هایی با ماده 100 شهرداری دارد که می‌تواند موجب ایجاد رانت و فساد در حوزه زمین و مسکن شود اما با توجه به ایجاد درگیری و تنش میان مردم و دولت، مجلس تصمیم به این قانون رای مثبت داد.
بهادری اضافه می‌کند: با توجه به اینکه واگذاری زمین به متخلفان مربوط به تغییر کاربری زمین در سال‌های گذشته تا زمان تصویب این قانون است، ایجاد رانت در آینده نمی‌کند البته ناگفته نماند که اغلب واگذاری‌ها براساس رانت بوده است.
او معتقد است: اجرای قانون فروش زمین تغییر کاربری داده شده به متخلفان اگرچه می‌تواند درآمدی برای دولت ایجاد کند اما با توجه به اینکه به افراد متخلف اجازه مالکیت زمین داده می‌شود در واقع نوعی مشروعیت بخشیدن به متخلفان محسوب می‌شود.
این نماینده مجلس شورای اسلامی می‌گوید: با توجه به اینکه در صورت قلع و قمع زمین‌های تغییر کاربری داده شده در دستور کار قرار می‌گرفت، می‌توانست تنش‌های اجتماعی را افزایش دهد مجلس با تصویب این قانون موافقت کرد.
واگذاری زمین و افزایش فاصله طبقاتی
فرهاد بیضایی مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم وصنعت درگفت‌وگو با «تعادل» با انتقاد از مصوبه جدید مجلس شورای اسلامی درباره فروش زمین‌های تغییر کاربری شده به متخلفان می‌گوید: از دهه 70 و باتوجه به سیاست‌های دولت، زمین به عنوان دارایی دولت و منبع درآمدی برای آن مطرح شد و همین موضوع موجب ایجاد مشکلات ریشه‌یی در بخش زمین شهری و همچنین منابع طبیعی و زمین‌های کشاورزی شد.
بیضایی ادامه می‌دهد: دولت مالک زمین نیست و تنها به عنوان بخش عمومی باید حافظ منافع مردم و کشور باشد و حق مدیریت منابع را دارد و نمی‌تواند زمین را به فرد یا افرادی واگذار کند مگراینکه این واگذاری به صورت عمومی باشد و تمامی افرادی که تمایل به خرید زمین دارند در این واگذاری حضور داشته باشند.
او بیان می‌کند: اگر واگذاری زمین توسط دولت به صورت عمومی انجام شود و رانتی برای فرد یا افراد خاصی ایجاد نکند، این نوع واگذاری عادلانه است اما زمانی که چنین سیستمی درکشور اجرا نمی‌شود، دولت نمی‌تواند مالکیت را واگذار کند، زیرا مالک زمین‌ها دولت نیست.
به گفته کارشناس ارشد حوزه مسکن، زمین درزمره منابع ملی محسوب می‌شود و دولتی نیست برهمین اساس دولت نمی‌تواند دراین زمینه تصمیم‌گیری کند و زمینی را واگذار کند یا بفروشد، زیرا در این صورت منابع درآمدی در اختیار دولت قرار می‌گیرد، درحالی که این منابع جزو منافع عمومی است.
بیضایی تصریح می‌کند: نگاه درآمدی دولت به زمین ریشه تمام مشکلات حوزه زمین و مسکن شکل گرفته است، در تمام دنیا تلاش می‌شود که عمدتا مالکیت‌ها واگذار نشود، نگاهی به سیاست‌های اعمال شده در دبی، ترکیه و... نشان می‌دهد که زمین‌ها به صورت اجاره بلندمدت واگذار می‌شود که این موضوع درحالی که حق بهره‌برداری از زمین را به افراد می‌دهد، اما مالکیت ایجاد نمی‌کند.
او بیان می‌کند: واگذاری مالکیت زمین به افراد منجر به ایجاد فاصله طبقاتی، رانت‌های حوزه دارایی و... شکل نمی‌گیرد.
رانت‌خواری تقویت می‌شود
این کارشناس ارشد حوزه زمین و مسکن با اشاره به اینکه این قانون، رانت‌خواری برخی متخلفان را تقویت می‌کند، می‌گوید: اگرچه ممکن است آثار مثبتی مانند افزایش تولید، اشتغال‌زایی و... برای تصویب این مصوبه اعلام شده باشد، اما اصلی‌ترین اثر اجرای چنین مصوبه‌ای، شاهد رشد زمین‌خواری و افزایش فاصله طبقاتی درجامعه خواهیم بود.
بیضایی اظهار می‌کند: این قانون امکان بهره‌برداری از منابع طبیعی را به افراد خاصی می‌دهد درحالی که بهره‌گیری از منابع طبیعی حق تمام مردم است.
او اضافه می‌کند: تصویب و اجرای این مصوبه مجلس شورای اسلامی نشان می‌دهد افرادی که صاحب درآمدهای کلان هستند مالک زمین، منابع طبیعی، آب و... هستند، این درحالی است که نباید تبعیضی بین افراد با سطوح مختلف درآمدی وجود داشته باشد.
مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است: دولت و مجلس نباید ویژه خواری و رانت خواری درحوزه منابع طبیعی و عمومی برای افراد متمول‌تر قائل شوند.
بیضایی می‌گوید: متاسفانه دولت از همان ابتدا، سیاست‌گذاری نامناسبی را عملیاتی کرده است که براساس آن قوه مجریه گران اداره می‌شود و رشد بدهی‌های دولت در حوزه بودجه جاری بوده و همین موضوع موجب شده است که دولت لخت، با بهره‌وری پایین و پرهزینه باشد.
او ادامه می‌دهد: باتوجه به اینکه منابع مالی دولت محدود است، دولت باید منابع خود را به حراج بگذارد تا بتواند حقوق کارکنان خود را بدهد، مجبور به برداشت از صندوق ذخیره ارزی است تا کسری بودجه را تامین کند، همچنین ممکن است افزایش نرخ ارز ایجاد شود تا مقداری از کسری بودجه پوشش داده شود، ضمن اینکه زمین‌ها و منابع عمومی را هم به فروش می‌رساند. این درحالی است که باید سیاستِ گران اداره شدن دولت تغییرکند.
این کارشناس ارشد حوزه زمین و مسکن با اشاره به شعار دولت درباره کوچک‌سازی می‌گوید: این کوچک‌سازی تنها در تعدیل کارمندان دولت خلاصه نمی‌شود بلکه به کوچک‌سازی منابع مالی دولت هم مربوط می‌شود، یعنی دولت را هر سال ارزان‌تر از سال گذشته اداره کنیم.
او ادامه می‌دهد: دولت باید به صورتی اداره شود که هزینه‌های کمتری به همراه داشته باشد. در واقع مردم چرا باید هزینه عدم توانایی دولت در بهره وری از منابع را پرداخت کنند.
بیضایی بیان می‌کند: اجرای این قانون موجب افزایش شکاف طبقاتی در آینده می‌شود، زیرا بخشی از افراد جامعه با پول خود می‌توانند صاحب زمین‌ها و منابع طبیعی کشور شوند و برهمین اساس تبدیل به فئودال‌هایی قوی می‌شوند.
به گفته مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، زمین خواران عمدتا رانت‌های اطلاعاتی ورانت‌های منابع مالی را دارند و با اجرای این قانون رانت‌های منابع طبیعی هم به آنها واگذار می‌شود.
او ادامه می‌دهد: با اجرای این قانون دیگر هیج سیستم و سیاست‌گذاری نمی‌تواند فاصله طبقاتی ایجاد شده را از میان ببرد و افزایش فاصله طبقاتی در اثر عملیاتی شدن این قانون، بزرگ‌ترین فاجعه برای آینده کشور است.
افزایش قیمت زمین و مسکن
مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به تاثیر اجرای این قانون بر قیمت زمین و مسکن می‌گوید: اجرای این قانون قیمت زمین و مسکن را در کشور افزایش می‌دهد. ضمن اینکه منابع طبیعی کشور هم مورد تهدید واقع می‌شود زیرا بخشی از این زمین خواران، زمین‌ها را کوچک کرده و زمین‌های تفکیک شده را می‌فروشند.
بیضایی می‌افزاید: در شمال کشور زمین کشاورزی 500 متری به مشتریان می‌فروشند که این زمین دیگر قابلیت کشاورزی ندارد، حتی اگر در این زمین کشاورزی انجام شود.
او ادامه می‌دهد: با اجرای این قانون ویلاسازی و آلونک‌سازی در منابع طبیعی و کشاورزی تشدید می‌شود و بر همین اساس تامین منابع غذایی کشور با خطر مواجه می‌شود.
این کارشناس ارشد حوزه زمین و مسکن معتقد است: تشدید تخریب منابع طبیعی و کشاورزی یکی از اثرات اجرای این قانون است و افزایش شکاف طبقاتی در جامعه مهم‌ترین اثر اجرای آن است. زیرا امکان جابه‌جایی طبقاتی دیگر وجود نخواهد داشت زیرا عده‌یی به‌دلیل عدم بهره‌مندی از منابع مالی، دیگر قادر به بهره‌گیری از منابع طبیعی و کشاورزی را هم نخواهند داشت.
فروش زمین به نرخ روز، رانت نیست
اما حسن محتشم، رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران چندان با اجرای قانون فروش زمین‌های تغییر کاربری شده به متخلف با نرخ روز مخالف نیست، محتشم تصویب و اجرای مصوبه جدید مجلس شورای اسلامی را مثبت ارزیابی می‌کند و به «تعادل» می‌گوید: با اجرای این قانون، از این پس دولت به افرادی که زمین‌هایی را تصرف کرده و کاربری این زمین را تغییر داده‌اند، زمین را به نرخ روز می‌فروشد.
محتشم می‌افزاید: اجرای این قانون منطقی و معقول است، زیرا درگذشته منابع طبیعی طرح‌هایی را ارائه می‌کرد و درصورتی که افرادی تمایل داشتند می‌توانستند این زمین را دراختیار گرفته و اجاره کنند و پس از اجرای طرح، این زمین را به آنها واگذار می‌کردند.
او ادامه می‌دهد: دراین میان افرادی بودند که زمین‌ها را تصرف کرده اما طرح‌ها را به درستی اجرا نکردند و با اجرای این قانون دولت این زمین را به آنها واگذار می‌کند تا حق و حقوق خود را بازیابی کند.
به گفته این فعال حوزه مسکن و ساختمان، اجرای این مصوبه در اطراف شهرهای بزرگ یا مناطقی که سازمان منابع طبیعی با سازمان گردشگری توافقاتی را برای رفع بلاتکلیفی آن داشته‌اند معقول و منطقی است زیرا این زمین‌ها با قیمت روز واگذار می‌شود اما در شهرهای بزرگ، موجب عدول از طرح جامع می‌شود زیرا با اجرای این قانون بخشی از زمین‌ها که می‌توانست برای مناطق تفریحی، ارائه خدمات عمومی و... اختصاص داده شود به برخی افراد خاص واگذار می‌شود و منطقی نیست زیرا موجب می‌شود که تنها حفظ منافع اقتصادی دولت مهم تلقی شود.
محتشم اظهار می‌کند: با توجه به اینکه تغییر کاربری براساس طرح جامع انجام می‌شود و دیگر این افراد زمین‌ها را تصرف کرده‌اند و کاربری آنها را تغییر داده‌اند بهترین اقدام این است که این زمین‌ها را با نرخ روز به آنها واگذار کنیم تا دولت هم پس از سال‌ها درآمدی کسب کند.
تامین کمبود نقدینگی دولت
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران اضافه می‌کند: زمین‌هایی که این افراد کاربری آنها را تغییرداده‌اند یا براساس روال قانونی به آنها واگذار شده‌اند یا براساس روابط و رانت‌های خاصی دراختیار این افراد قرارگرفته‌اند.
او بیان می‌کند: اگرچه تصرف منابع طبیعی غیرقانونی است اما با توجه به اینکه فروش این زمین‌ها با توجه به نرخ روز و کارشناسی‌شده انجام می‌شود نمی‌توان نام رانت را بر آن گذاشت.
محتشم با اشاره به اینکه بخشی از کمبود نقدینگی دولت با فروش این زمین‌ها تامین می‌شود، می‌گوید: درسال‌های گذشته هم دولت زمین‌های تغییر کاربری شده را قلع و قمع نمی‌کرد، زیرا این اقدام موجب هدررفت ثروت ملی می‌شود و به منافع ملی کشور لطمه می‌زند.
این کارشناس حوزه مسکن و ساختمان اظهار می‌کند: جریمه متصرفان زمین‌های تغییرکاربری شده اقدام خوبی است و علاوه براینکه تکلیف بسیاری از زمین‌ها را مشخص می‌کند منبع درآمدی خوبی برای دولت محسوب می‌شود.
متن مصوبه مجلس شورای اسلامی
نمایندگان مجلس شورای اسلامی با تصویب جزء 3 بند الحاقی 2 تبصره ۱۱ مصوب کردند:«در صورتی که اراضی‌ای که در بندهای یک و دو این بند الحاقی آمده در راستای اهداف و کاربری تعیین شده مورد استفاده قرار نگرفته باید مسترد شوند. اگر این اراضی دارای مستحدثات است و قلع‌و‌قمع آن ممکن نباشد باید قیمت آن به نرخ روز توسط کمیته‌یی متشکل از استاندار، مدیرکل دادگستری و مدیرکل وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی تشکیل و اخذ شده و به حساب درآمد عمومی نزد خزانه‌داری کل کشور واریز شود.»
ناگفته نماند که این مصوبه در شرایطی مهر تایید بهارستانی‌ها را گرفته است که طبق قوانین قبلی واگذاری زمین‌هایی که در آنها تخلف در اجرای طرح‌ها رخ داده بود به متخلفان ممنوع بود.
