جلال صباغ
دبیر انجمن مشاورین املاک تهران
با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام لازم‌الاجرا شدن ضوابط مربوط به نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته است اما بررسی کارشناسان مشخص می‌کند نه تنها این تغییر در حجم معاملات مسکن اثرگذار است بلکه بازار ساخت‌وساز را نیز دستخوش تغییر می‌کند.
بررسی نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مشخص می‌کند، کاهش نرخ سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر می‌دهد.
اگرچه کاهش نرخ سود بانکی برای تمامی بازارها علامت مثبتی به همراه دارد اما برای بازار اجاره و مستاجران خطر جدی محسوب می‌شود زیرا افزایش اجاره به هیچ عنوان به سود مستاجران نیست و به نوعی تک‌تک مستاجران در این بازی نقره‌داغ می‌شوند.
در چند سال اخیر مکررا بحث‌هایی درخصوص کاهش نرخ سود بانکی در اقتصاد ایران مطرح شده است زیرا براساس استدلال‌های اقتصادی باید هماهنگی متعارفی میان نرخ بهره و تورم برقرار باشد. وزیر اقتصاد و رییس‌کل بانک مرکزی هم در این بخش بر اجرای این موضوع اهتمام ویژه داشته‌اند و با توافق بین بانک‌ها قرار شد این نرخ 3درصد کاهش یابد. بر این اساس نرخ سود سالانه سپرده‌های بانکی با کاهش ۳درصدی از ۱۸به ۱۵درصد رسیده است.
حال با کاهش 3درصدی نرخ سود بانکی، این پرسش مطرح شده که آیا 3درصد کاهش در این شرایط کافی است و آیا کاهش سود می‌تواند دلیلی برای هدایت نقدینگی به سمت تولید و اشتغال شود؟ اما در این حوزه بحث تبعات کاهش نرخ بهره بانکی هم مطرح است که مبادا این کاهش باعث چرخش نقدینگی از بانک به بازارهای موازی شود. در سوی دیگر این ماجرا، مردم نگرانند و می‌پرسند که تورم و زندگی آنها چه تاثیری از این رویه خواهد پذیرفت؟
بدون تردید با کاهش نرخ سود تسهیلات می‌توان انتظار داشت، هزینه تمام شده بنگاه‌های اقتصادی برای تامین مالی کم شود و رشد اقتصادی ایجاد کند.
کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند موجب رونق اقتصادی کشور شود. اختلاف میان سود اسمی بانک مرکزی و تورم همان سود واقعی است که باید بین این سود اسمی و سود واقعی اختلاف قائل شویم که طی سالیان گذشته بیشترین سود بانکی را از طریق سود حقیقی پرداخت می‌کردیم که اثرگذاری آن در کوتاه‌مدت کم بود و در میان‌مدت و بلندمدت آثار خود را دارد. نکته مهم اینجاست که با کاهش نرخ سود سپرده بانکی عملا سود حقیقی کاهش یافته است. بنابراین به آنچه مدنظر بانک مرکزی برای رسیدن به افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مولد است، می‌رسیم.
با کاهش نرخ سود تسهیلات می‌توان انتظار داشت، هزینه تمام شده بنگاه‌های اقتصادی را برای تامین مالی کم کرد تا آثار رشد اقتصادی که در 2سال گذشته مثبت یا در سال‌های گذشته نزدیک به صفر بوده و چشم‌انداز آن بیش از 14درصد است، محقق شود.
کاهش نرخ سود بانکی نوعی سیاست انبساطی است و به طور خاص افزایش تقاضای دارایی‌هایی را به دنبال دارد که سود بیشتری می‌دهند.
به همین منظور من پیش‌بینی می‌کنم، کاهش نرخ سود سپرده‌ها روی بازار مسکن اثر مثبت و افزایشی دارد و باعث می‌شود یک سری از سپرده‌ها از بانک‌ها خارج و بعد از مدتی به مسکن تبدیل شوند البته این روند کوتاه‌مدت نیست.
البته موضوع رهن و اجاره ماجرای دیگری دارد. با کاهش نرخ سود بانکی موجران موافق افزایش اجاره‌بها هستند و به نوعی می‌خواهند کاستی‌های نرخ سود بانکی را با افزایش اجاره‌بها جبران کنند.
به نظر می‌رسد، تاثیر کاهش نرخ سود بانکی آنی نباشد زیرا بازار مسکن بازار بزرگی است و به تلنگرهای اساسی نیاز دارد.
کاهش نرخ سود بانکی برای تمامی بازارهای علامت مثبتی به همراه دارد اما برای بازار اجاره و مستاجران خطر جدی محسوب می‌شود. زیرا افزایش اجاره به هیچ عنوان به سود مستاجران نیست و به نوعی تک‌تک مستاجران در این بازی نقره‌داغ می‌شوند.
برنامه‌هایی که برای اقتصاد کل کشور در نظر گرفته می‌شود باید در جهت منافع ملی باشد اما کاهش سود سپرده‌ها بیشتر به نفع بانک‌هاست.
این موضوع را می‌توان یک تصمیم خودجوش از سوی بانک‌ها دانست که البته سیاست‌های پولی و مالی یک کشور نباید تحت تاثیر چنین حرکت‌های خودجوشی قرار گیرد و باید کار کارشناسی روی آن انجام شود و مزایا و معایب آن بررسی شود.
برنامه‌هایی که برای اقتصاد کل کشور در نظر گرفته می‌شود باید در جهت منافع ملی باشد اما این کاهش سود بیشتر به نفع بانک‌هاست زیرا از این طریق مشکلات مالی خود را حل خواهند کرد.
متاسفانه کاهش نرخ سود سپرده‌ها در چارچوب کلی صحیح نیست زیرا منابع مالی و سپرده‌های مردم در بانک‌ها کاهش پیدا می‌کند و مشخص نیست این سپرده‌ها به کدام بخش از اقتصاد کشور هدایت خواهد شد.
این موضوع در کوتاه‌مدت سبب افزایش اجاره‌بها می‌شود و مالکانی که بیشتر بر اجاره‌بها تاکید دارند از این موقعیت سوءاستفاده می‌کنند و از این جهت مستاجران دچار آسیب و زیان فراوان می‌شوند.
با توجه به کاهش نرخ سود سپرده بانک‌ها باید شاهد کاهش نرخ تسهیلات نیز باشیم ولی اتفاقی در این زمینه رخ نداده است. قطعا باید نرخ سود تسهیلات کاهش پیدا کند ولی باید در نظر داشته باشیم در بحث عرضه و تقاضا و وام‌دهی باید بانک‌ها به حد تعادل برسند. زیرا اگر نرخ سود تسهیلات از میزان مشخصی کمتر شود، تقاضا برای دریافت وام افزایش خواهد یافت و این موضوع باعث ایجاد نوعی رانت‌خواری می‌شود.
اگر نرخ تسهیلات کاهش پیدا کند، بیشترین سود نصیب افرادی می‌شود که واحدهای تولیدی یا صنعتی آنها به بانک وابسته است. زیرا با نرخ کمتری تسهیلات دریافت می‌کنند و بقیه واحدهای تولیدی برای گرفتن تسهیلات، سرگردان بانک‌های مختلف می‌شوند.
