جلال صباغ
دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک تهران
با نگاهی به فایل‌های آگهی خانه‌های فروشی در شهر تهران، واحدهایی مشاهده می‌شود که گاهی قیمت فروش آنها بسیار پایین‌تر از سایر ملک‌های مشابه آن منطقه است. بدون تردید بیشتر این خانه‌ها دارای نقاط ضعف‌هایی هستند که البته با نادیده گرفتن برخی از آنها می‌توان به ساده‌ترین و ارزان‌ترین روش خانه‌دار شد. به‌هرحال، در حال حاضر بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی جامعه فاقد توانایی خرید مسکن هستند و نیازمند تسهیلاتی با بهره پایین و فایل‌های ارزان‌قیمت هستند. برای خانه دارد کردن متقاضیان مصرفی 2 راهکار اصلی خرید ملک ارزان‌قیمت (مناسب اقشار ضعیف جامعه) و افزایش توان خرید متقاضی (مناسب اقشار متوسط جامعه) وجود دارد. به‌طورکلی فایل‌های ارزان‌قیمت دارای 7 شاخصه مهم است که می‌توان از آنها به عنوان 7 راهکار طلایی برای توانمندسازی اقشار ضعیف جامعه یاد کرد. از این 7 راهکار دو مورد در بیشتر شهرهای کشور عمومیت دارد. این دو مورد شامل سند در دست اقدام و خرید ملک در طبقه زیر همکف است. درحال حاضر، عرضه املاک به صورت قولنامه‌یی یا سند در دست اقدام، راهکاری است که متقاضیان می‌توانند این املاک را حداقل بین 100 تا 500 هزار تومان ارزان‌تر نسبت به مناطق دیگر خریداری کنند. اما موضوع دوم واقع‌شدن واحد مسکونی در طبقه زیر همکف است که از ارزش ملک می‌کاهد. بطورکلی در بیشتر شهرهای کشور ازجمله تهران واحدهای خاصی وجود دارد که به علت واقع‌شدن در طبقه زیر همکف، قدیمی بودن ملک، نیاز فوری مالک به پول و حتی نداشتن پارکینگ یا نورگیر مناسب با قیمتی ارزان‌تر به فروش می‌رسند. اما گزینه سوم که از آن می‌توان به عنوان یک امتیاز طلایی دیگر یاد کرد، خرید خانه در شهرهای حاشیه‌یی است. بطورکلی به علت رکود سنگین، معاملات در بیشتر شهرهای جدید از رونق افتاده و سازندگان به دنبال ارائه واحدهای خود درحد کف قیمت هستند. البته این مناطق همواره جز مکان‌هایی بوده که بیشتر مهاجران و اقشار ضعف جامعه طالب آن هستند. خرید از مناطق خاص در کلان‌شهرها می‌تواند گزینه دیگری به عنوان خرید موفق لحاظ شود. بطور معمول برخی از مناطق در شهرها نسبت به مناطق دیگر دارای واحدهای کوچک متراژ و ارزان‌تری هستند. در حال حاضر، در کلان‌شهر تهران مناطق جنوبی به دلیل وسعت کمتر و به دلیل اینکه دارای سند شخصی نیستند با قیمتی به‌مراتب پایین‌تر از سایر واحدهای مشابه خود در آن محله به فروش می‌رسند. بطورکلی مناطق جنوب کلان‌شهرها مثل تهران مملو از خانه‌ها 40 تا 50 متری است که قیمت بیش از 100 میلیون تومان ندارد. اگرچه این واحدهای دارای نواقص متعددی است اما برای کسانی که می‌خواهند از زیر بار هزینه‌های اجاره خلاص شوند، امتیاز بسیار مطلوبی لحاظ می‌شود. البته بسیاری از این واحدها نیازمند بازسازی و بهسازی است که بدون تردید با چند میلیون تومان می‌توان به این خانه رنگ و روی تازه‌یی داد.
برای گزینه پنجم می‌توانیم اشاره‌یی به خانه‌های وام دارداشته باشیم. در این پکیج‌ها، پرداخت قیمت واحد به شکل پرداخت پولی که بابت رهن آپارتمان از مستاجر دریافت می‌شود، به‌اضافه وامی که مالک جدید می‌تواند در زمان خرید واحد از بانک بگیرد، عمده‌ترین این روش‌ها است.
اگر بتوانید بی‌خیال پارکینگ و آسانسور شوید، می‌توانید این مورد را به عنوان امتیاز‌های ششم و هفتم به شمار بیاورید در حال حاضر بسیاری از واحدهای موجود در تهران که عمری بالای 15 تا 25 سال دارند فاقد پارکینگ و آسانسور هستند. از آنجایی‌که فروش این واحدها یک پرسه طولانی و طاقت‌فرسا دارد بسیاری از مالکان اصراری به گران‌فروشی آن ندارند. به‌هرحال آپارتمان‌های فاقد پارکینگ و آسانسور زمانی به‌راحتی به فروش می‌رسند که تا 20 میلیون زیر قیمت منطقه باشند. جدای این مباحث 3 راهکار دیگر نیز برای افزایش توان مالی مستاجران با درآمد متوسط وجود دارد این سه راهکار شامل استفاده از تسهیلات مسکن یکم به‌اضافه وام 10 میلیونی جعاله، استفاده از اوراق تسهیلات به‌اضافه وام جعاله و استفاده از روش ترکیبی است.
در خصوص روش اول باید گفت، صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن، خردادماه سال 94 آغاز به کارکرد و در حال حاضر به تعدادی از سپرده‌گذاران تسهیلات داده است. در حال حاضر متقاضی تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار)، می‌تواند با سپرده‌گذاری مبلغ 40 میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن، 80 میلیون تومان وام دریافت کند. ضمن اینکه مبلغ سپرده اولیه نیز علاوه بر این وام به او برگردانده می‌شود. پس درمجموع متقاضی می‌تواند
120 میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ
10 میلیون وام جعاله تعمیرات مسکن را اضافه کنیم، روی‌هم
120 میلیون تومان دست متقاضی را می‌گیرد. نرخ سود این وام 9.5 درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت 12 ساله، ماهیانه یک‌میلیون و 100 هزار تومان است.
یکی دیگر از روش‌های خرید مسکن برای افرادی که نمی‌خواهند از سیستم پس‌انداز استفاده کنند، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرا بورس قابل خریداری هستند. قیمت هر برگه حق‌تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به نرخ روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می‌توان 500 هزار تومان تسهیلات گرفت. متقاضی نیز بسته به نیاز مالی خود، هر تعداد برگه که بخواهد می‌تواند خریداری کند. سقف این تسهیلات در تهران 60 میلیون تومان است که با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله به 70 میلیون تومان می‌رسد. سود این نوع تسهیلات در دوره بازپرداخت 12ساله با نرخ 16 درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نیز بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله برای وام‌گیرندگان تهرانی، 999هزار تومان، ساکنان شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت 832هزار تومان و ساکنان سایر شهرها 666هزار تومان است. روش سوم نیز استفاده از روش ترکیبی است بسیاری از متقاضیان خرید واحد مسکونی اعم از مصرفی و سرمایه‌ای، با این روش برای خرید ملک مسکونی آشنا بوده و عده زیادی نیز از آن بهره برده‌اند. به این صورت که متقاضیانی که تمایلی به پس‌انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند، می‌توانند از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» به‌اضافه «آورده شخصی» خود و مبلغ ودیعه مسکن مستاجر آن ملک که همان پول رهن است، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر را تامین کنند. این روش به دلیل بالا بودن مبلغ ودیعه مسکن (رهن کامل) در تهران و کلان‌شهرها، بیشتر استفاده می‌شود اما آسیب‌هایی نیز با خود به همراه دارد که مهم‌ترین آن ناتوانی مالک در تامین مبلغ ودیعه مسکن برای بازگرداندن به مستاجر است. به‌خصوص که پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها در این زمینه جریان دارد. البته این روش برای خریداران مصرفی ملک پیشنهاد نمی‌شود و بیشتر برای کسانی که بخواهند از مزایای سرمایه‌یی مسکن استفاده کنند کاربرد دارد.
