گروه راه و شهرسازی|
بررسی‌های داده‌های آماری و مقایسه آنها با میزان دستمزد کارگران نشان می‌دهد، فاصله زمانی دسترسی اقشار کارگر و کارمند به مسکن مطلوب نجومی شده است. اگر تا پیش از این، بر اساس برخی محاسبات رسمی و نیمه‌رسمی این فاصله زمانی برای شهروندان تهرانی بین 60 تا 100 سال اعلام می‌شد، حالا یک برآورد تازه حاکی از این است که این فاصله زمانی برای شهروندان تهرانی به 182 سال بالغ شده است.
بدیهی است که قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها و همچنین سایر شهرهای کشور کمتر از قیمت آپارتمان در پایتخت است و به همین میزان نیز انتظار می‌رود، این فاصله زمانی کوتاهتر نیز باشد.
بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد، خرید یک واحد مسکونی 70 متری به قیمتی معادل متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در آبان سال جاری (حدود 47 میلیون تومان) حدود 3 میلیارد تومان هزینه دارد. این در حالی است که حداقل دریافتی کارگران و کارمندان حدود 4.5 میلیون تومان درماه است. از این رو، در صورتی که کارگری بخواهد چنین آپارتمانی را بخرد، باید دست‌کم 730 ماه (60 سال) بدون هزینه خورد و خوراک، پوشاک و... پس‌انداز کند. البته مشروط بر اینکه قیمت آپارتمان یادشده تا آن زمان ثابت باقی بماند. در عین حال، از آنجا که هر فرد و خانواری نیازمند انجام چنین هزینه‌هایی است، معمولا در محاسبات اقتصادی، یک سوم درآمد افراد برای پس انداز در نظر گرفته می‌شود. از این رو، در این حالت، شاخص مدت انتظار برای دسترسی به مسکن سه برابر شده عدد قبلی خواهد بود و به بیش از 180 سال می‌رسد.
«تعادل» طی سال‌های اخیر بارها و بارها بر اثرگذاری شاخص‌های کلان اقتصاد و در راس آنها «تورم» بر قیمت مسکن تاکید کرده و از مسوولان خواسته است تا تورم را مهار کنند. اما متاسفانه هم اینک تورم تمام ارکان اقتصاد ایران را در برگرفته است به گونه‌ای که دیگر، افراد شاغل با حقوق‌هایی که دریافت می‌کنند نمی‌توانند پاسخگوی نیازهای مادی اولیه خود و خانواده خود شوند.
کنترل تورم؛ راهکار تثبیت بازار مسکن
مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن نیز بر مساله‌سازی «تورم» برای بازار مسکن صحه گذاشته است و مهم‌ترین راهکارهای تثبیت این بازار را کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز دانسته است.
روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: مردم معمولا تحولات بازار ارز را نماگری از تورم آتی تلقی می‌کنند و در چنین مواقعی به خرید کالاهایی می‌پردازند که قابلیت محافظت از سرمایه آنها در برابر تورم را دارد. بر این اساس نوسانات قیمت ارز که از مهرماه آغاز شد، تغییراتی در انتظارات تورمی به وجود آورد که به سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن انجامید و در آبان ماه بروز پیدا کرد.
وی با اشاره به افزایش ۶.۸ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در یک ماه گذشته افزود: بدیهی است که تا وقتی روند نرخ ارز و تورم افزایشی باشد، رشد قیمت در بازارهای موازی مثل طلا و مسکن نیز ادامه می‌یابد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: موضوع دیگر، افزایش لجام‌گسیخته قیمت مصالح ساختمانی است. هزینه تمام شده ساخت مسکن در کشور به قدری بالا رفته که هم‌اکنون در برخی مناطق کشور، نرخ ساخت سهم بیشتری نسبت به قیمت زمین به خود اختصاص می‌دهد. در حالی که قبلا قیمت زمین تعیین‌کننده بهای تمام شده بود.
روانشادنیا گفت: افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی باعث شده تا با یک رکود عجیب در ساخت وساز مواجه شویم. ما سالانه به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم؛ در حالی که تولید فعلی کمتر از نصف این تعداد است. البته پروانه‌هایی در سال جاری صادر شده که عمدتا مربوط به طرح نهضت ملی مسکن است اما این پروژه نیز در بخش‌هایی متوقف شده است. در واقع پروانه صادر می‌شود اما پایان کار کم است.
وی با بیان اینکه واحد نوساز در بازار مسکن به تدریج کمیاب شده است، افزود: در شرایط تورمی فعلی بعضا مشاهده می‌کنیم که برخی فروشندگان از فروش منصرف می‌شوند. این کمبود عرضه نیز به عاملی برای رشد قیمت‌ها تبدیل شده است.
روانشادنیا درباره وضعیت پروژه نهضت ملی مسکن اظهار کرد: در بیش از یک سال گذشته توجهات به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی معطوف شده بود، اما خروجی قابل توجهی دیده نشد. این سرخوردگی به تشدید تورم‌های بعدی انجامید. متقاضیان این پروژه تصمیم گرفتند مجددا به بازار مراجعه کنند و با هر سطح توانی اقدام به خرید کنند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به انجام 8 هزار معامله در آبان ماه ۱۴۰۱ در شهر تهران گفت: مقایسه این عدد با دو سال اخیر نشان می‌دهد تعداد معاملات چندان پایین نیست و یک رقم نرمال را نشان می‌دهد. ما در برخی ماه‌ها ۲۵۰۰ معامله نیز داشتیم و رقم ۸۰۰۰ واحد عدد معنی‌داری است که گسیل برخی از سرمایه‌های جامعه به بازار ملک را نشان می‌دهد. وی مهم‌ترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن را کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: در خارج از بخش مسکن حتما باید تورم و رشد قیمت ارز مهار شود. در بخش درونی مسکن نیز راهی جز تولید وجود ندارد. این تولید باید در تناسب با تقاضا قرار گیرد که در حال حاضر بخش عمده‌ای از تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ متمرکز شده است.
15 میلیون در 15 ماه
تازه‌ترین گزارش آماری بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که آبان سال 1401 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران با 8.6 درصد رشد به 46 میلیون و 700 هزار تومان بالغ شده است. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان سال قبل 45.9 درصد افزایش یافته است.
بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد، که طی 15 ماهه فعالیت دولت سیزدهم، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از حدود 31 میلیون تومان به حدود 47 میلیون تومان در پایان آبان رسیده است که حاکی است طی این دوره 15 ماهه به‌طور متوسط در هر ماه، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن یک میلیون تومان افزایش را تجربه کرده است.
بر این اساس، طی 15 ماه گذشته، 105 میلیون تومان به قیمت یک آپارتمان متوسط در یک محله متوسط تهران اضافه شده است که با حداقل حقوق کمتر از 5 میلیون تومان در ماه، 21 ماه طول می‌کشد که فرد بدون انجام هیچ هزینه‌ای، این افزایش را جبران کند. در صورتی که بنا بر عرف معمول در محاسبات اقتصادی قرار باشد دوم سوم از این حقوق هزینه معیشت فرد شده و صرفا یک‌سوم آن برای هزینه خرید مسکن پس‌انداز شود، و البته قیمت ملک مورد نظر نیز ثابت باقی بماند، 5 سال (63 ماه) از دوره 182 ساله مزبور در ابتدای این گزارش، طی 15 ماهه اخیر شکل گرفته است.
