گروه راه و شهرسازی|
بررسی داده‌های آماری از تحولات بازار مسکن تهران طی مهر ماه سال جاری حاکی از این است که سهم خانه‌های قدیمی از معاملات مسکن همچنان روندی صعودی دارد به گونه‌ای که سهم آپارتمانهای 10 سال به بالا در معاملات مهرماه به بیش از 53 درصد از کل معاملات رسیده است. طبیعی است که با جهش قیمت مسکن و افت توان متقاضیان مصرفی و حتی متقاضیان سرمایه‌گذاری دارای سرمایه‌های خرد، این دو دسته از تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی ارزان‌تر هدایت می‌شود. آپارتمان‌هایی که یا کوچک متراژند، یا بسیار قدیمی هستند و در بافت‌های ناکارآمدی شهری واقع شده‌اند یا هر دو خصیصه کوچکی و قدیمی بودن را همزمان دارند و در انتهای فهرست ارزان‌ترین خانه‌های تهران جای گرفته‌اند.
در این حال، بررسی تحولات بازار مسکن طی مهرماه امسال نشان می‌دهد تقاضا برای واحدهای مسکونی با عمر بالای ۲۰ سال بیش از سایر گروه‌های دیگر، همچنان در حال افزایش است.
در مهرماه امسال 5416 فقره معامله مسکن در مناطق 22گانه تهران در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته یک درصد کاهش را نشان می‌دهد. در معاملات ماه گذشته مسکن تقاضا برای واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال (نسبت به مهر سال 1400) رشد قابل ملاحظه‌ای داشته است. بر این اساس 58.8 درصد تقاضا مربوط به این رده سنی واحدهای مسکونی افزایش یافته است. در مجموع معاملات مسکن، خانه‌های با عمر بیش از 20 سال سهم 21.1 درصدی را داشته و خانه‌های تا 5 سال سن با سهم 28.6 درصدی را به خود اختصاص داده‌اند.واحدهای مسکونی 6 تا 10 سال، 11 تا 15 سال و 16 تا 20 سال نیز به ترتیب سهم 18.2 درصدی، 16.2 و 15.9 درصدی را از کل آپارتمانهای مسکونی معامله شده شهر تهران را داشته‌اند.
بازار آپارتمانهای ۳۰ متری در تهران
در این حال، خرید و فروش یا ساخت واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متر در تهران چندان رواج ندارد؛ قانون هم اجازه ساخت آپارتمانهای کمتر از ۳۵ متر را نمی‌دهد، اما آمار و ارقام مهرماه امسال می‌گوید که ۳.۸ درصد معاملات را آپارتمانهای کمتر از ۴۰ متر به خود اختصاص داده‌اند.
ضوابط ساخت و ساز اجازه ساخت واحدهای با متراژ حداقل ۳۵ متری را به سازندگان داده اما عملا کمتر کسی نسبت به ساخت یا خرید این واحدها تمایل نشان می‌دهد. بر این اساس، در شهر تهران تعداد آپارتمانهای ۳۰ تا ۴۰ متر چندان زیاد نیست و سهم این واحدها از معاملات مسکن در مهرماه ۱۴۰۱ فقط ۳.۴ درصد بوده است.
رشد سنگین قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد باعث شد تا برخی مسوولان و کارشناسان به منظور افزایش توان خرید مسکن، ایده ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر را ارایه کنند. اواخر سال ۱۳۹۸ زمزمه‌هایی نیز درخصوص احداث آپارتمانهای ۲۵ متری مطرح شد که بعدا مسوولان شهری گفتند که از این عدد سوء برداشت شده است. به گزارش ایسنا، برخی کارشناسان، ساخت واحدهای ۲۵ متری را رواج زندگی مجردی عنوان کردند. اما کاوه حاجی علی اکبری، مدیرعامل سابق سازمان نوسازی شهر تهران اواخر سال گذشته در این زمینه گفت: در طرح جامع شهر تهران حداقل سرانه زیربنا ۱۷.۵ متر مربع است که اگر یک نفر را به عنوان یک خانواده به رسمیت بشناسیم می‌تواند در یک خانه ۱۷.۵ متری زندگی کند. به گفته حاج علی‌اکبری، مسکن کوچک مقیاس یک موضوع حل شده است و علت انتقاداتی که آن زمان مطرح می‌شد بی‌اطلاعی از نیازبه این مساله و ضرورت آن بود. کسی نمی‌خواهد مردم را به خانه‌های ۲۰ و ۳۰ متری بفرستد ما می‌گوییم هر فردی با هر توانایی مالی چه خانه ۲۰۰ متری و چه خانه ۵۰ متری باید امکان خرید و زندگی در این شهر را داشته باشد. طبق طرح تفصیلی ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر ممنوع است. البته گفته می‌شود در صورتی که دو طبقه به صورت دوبلکس ساخته شود و به یکدیگر راه داشته باشند این امکان وجود دارد که مجموع مساحت هر دو واحد به ۳۵ متر برسد؛ یعنی در هر طبقه امکان ساخت ۱۷.۵ متر وجود دارد.
تیرماه سال ۱۳۹۹ بود که در زمان شهرداری پیروز حناچی، توافقی بین وزارت کشور و مدیریت شهری به منظور ساخت آپارتمانهای کوچک مطرح شد. اما پس از آن شورای شهر و شهردار فعلی یعنی علیرضا زاکانی چندان درخصوص موضوع ساخت آپارتمانهای ۲۵ متری ورود نکردند. البته شهرداری تهران اعلام کرد که قصد دارد ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در تهران احداث کند. موضوع ساخت واحدهای استیجاری نیز مطرح شد.
در حال حاضر شهرداری برای ساخت واحدهای کمتر از ۳۵ متر مجوز صادر نمی‌کند. با این حال ۳.۴ درصد معاملات به آپارتمانهای ۳۰ تا ۴۰ متر و ۰.۴ درصد معاملات به واحدهای کمتر از ۳۰ متر تعلق دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متر عمدتا در منطقه ۱۰ و محله‌هایی همچون جیحون، دامپزشکی، سلسبیل، کارون و نواب واقع شده است.
هر متر مسکن در تهران ۴۳،۷ میلیون تومان
روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.
