سیگنال «تسه» به بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن موسوم به «تسه» در بازار سهام تهران حاکی از این است که پس از یک سال نوسان در سطوح بالای قیمتی، هم اینک به سطوح قبل از توفان سال قبل بازگشته است. بی‌تردید، علت بازگشت قیمت «تسه» به رقم‌های کمتر از 100 هزار تومان، ناشی از تعمیق رکود حاکم بر بازار معاملاتی مسکن است، چه آنکه حجم معاملات ملکی در شهر تهران طی سه ماه تیر، مرداد و شهریور سال جاری به ترتیب رشد منفی 26، 24 و 23 درصدی را نسبت به ماه قبل از خود ثبت کرده‌اند. در این حال، باید به این نکته نیز توجه کرد که میزان قدرت خرید تسهیلات مسکن پس از گذشت یک سال از تصویب سقف جدید 480 میلیون تومانی، بار دیگر در کوران «تورم» قدرت خود را به‌شدت از دست داده است و از همین رو، در شرایطی که تامین هزینه خرید یک آپارتمان 50 متری در مناطق متوسط پایتخت، دستکم 2 میلیارد تومان است، مرهمی بر زخم ناتوانی مالی متقاضیان مصرفی ملک به شمار نمی‌رود. به این موارد، باید وجود ریسک‌های سیستماتیک حاکم بر چشم‌انداز اقتصاد طی ماه‌های آینده را نیز اضافه کرد، ریسک‌هایی که آینده را در هاله‌ای از ابهام قرار داده و تصمیم‌گیری برای طرفین معاملات ملکی را به‌شدت دشوار کرده است.

   شارژ قیمت تسه با افزایش سقف وام

به گزارش «تعادل»، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران به ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه سال گذشته تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه 1400 قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. در اواسط آذر سال گذشته اما رشد عجیب قیمت اوراق تسهیلات مسکن سبب شد تا هزینه دریافت وام مسکن به بالای 100 میلیون تومان برسد و نرخ «تسه» از 100 هزار تومان فراتر رفت. این رکورد در 23 آذر سال گذشته با افزایش ۵ درصدی در همه نمادها به ۱۱۱ تا ۱۱۳ هزار تومان افزایش یافت. در چنین شرایطی بود که بانک عامل از کاهش ۵۰ درصدی هزینه دریافت وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات خبر داد، به گونه‌ای که متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق مجاز شدند تنها برای دریافت ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند تا ۵۰ درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آنها پرداخت شود. اما این تاکتیک بانک مسکن نیز موثر واقع نشد به گونه‌ای که قیمت «تسه» در 13 بهمن سال گذشته از مرز 130 هزار تومان نیز فراتر رفت. ابتدای سال جاری اما قیمت هر برگ «تسه» در محدوده ۷۰ هزار تومان قرار گرفت. این اتفاق پس از آن رخ داد که نوسان‌گیری روزانه اوراق تسه ممنوع اعلام شد. اما از اردیبهشت که معاملات و قیمت مسکن در پایتخت صعودی شد، قیمت اوراق تسه نیز اوج گرفت تا اینکه مجددا روند کاهشی پیدا کرده و در حال حاضر به مرز ۹۰ هزار تومان نزدیک شده است. به گزارش ایسنا، پس از آغاز ریزش معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه، قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) نیز روند نزولی به خود گرفته است و به اعتقاد کارشناسان، روند نزولی قیمت وام مسکن نشانه دیگری از ایجاد رکود در بازار املاک است. واسطه‌های ملکی از کاهش معاملات و افت شدید سرعت رشد قیمت‌های پیشنهادی مسکن شهر تهران در مهرماه ۱۴۰۱ خبر می‌دهند و می‌گویند که از تیرماه به بعد این روال حکمفرما بوده است. رکود معاملات باعث شده تا قیمت وام مسکن نیز کاهش پیدا کند. ابتدای سال جاری قیمت هر برگ «تسه» در محدوده ۷۰ هزار تومان قرار گرفت. این اتفاق پس از آن رخ داد که نوسان‌گیری روزانه اوراق تسه ممنوع اعلام شد. اما از اردیبهشت که معاملات و قیمت مسکن در پایتخت صعودی شد، قیمت اوراق تسه نیز اوج گرفت تا اینکه مجددا روند کاهشی پیدا کرده و در حال حاضر به مرز ۹۰ هزار تومان نزدیک شده است. معمولا عواملی همچون تعداد معاملات املاک، نرخ وام بانک مسکن، نرخ اوراق بدون ریسک در اقتصاد کشور و بازدهی بازارهای موازی در قیمت تسه تاثیرگذار است که در حال حاضر بازارهای موازی مسکن شامل ارز و طلا در ثبات به سر می‌برند و بورس روند نزولی دارد.

   هزینه وام مسکن ارزان‌تر شد

روند نزولی قیمت اوراق مسکن که از حدود دو ماه قبل آغاز شده است، همچنان ادامه دارد و آخرین قیمت‌ها حاکی از این است که قیمت این اوراق به مرز ۹۰ هزار تومان نزدیک شده که بهای این اوراق برای وام زوجین حدود ۸۸ میلیون و برای مجردها ۵۱ میلیون تومان می‌شود. بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد که هر برگ اوراق وام مسکن (تسه) صادره در فروردین سال گذشته ۸۸ هزار و ۳۰۰ تومان، در اردیبهشت ۸۹ هزار و ۵۰۰ تومان و در خرداد ۸۹ هزار تومان قیمت دارد. هر برگ اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن صادره در تیر سال گذشته ۸۸ هزار و ۷۰۰ تومان، در مرداد سال گذشته ۹۰ هزار و ۴۰۰ تومان و در شهریور سال گذشته ۹۰ هزار و ۹۰۰ تومان داد و ستد می‌شود. اوراق صادره در ماه مهر سال گذشته ۹۰ هزار و ۵۰۰ تومان، در آبان‌ماه ۹۰ هزار و ۸۰۰ تومان و در آذرماه ۸۹ هزار و ۹۰۰ تومان قیمت دارند. اوراق تسهیلات مسکن صادره در دی‌ و بهمن سال گذشته نیز با قیمت‌های ۹۰ هزار و ۲۰۰ و ۹۰ هزار و ۵۰۰ تومان معامله می‌شود. اوراق صادره در فروردین امسال نیز ۹۱ هزار و ۹۵۰ تومان قیمت دارد که این گزارش بر اساس همین قیمت نوشته شده است. به این ترتیب، مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود؛ لذا برای دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۹۱ هزار و ۹۵۰ تومانی، ۳۶ میلیون و ۷۸۰هزار تومان می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۸۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق به مبلغ ۱۴ میلیون و ۷۱۲هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۵۱ میلیون و ۴۹۲ هزار تومان می‌رسد. زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۸۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۷۳ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان می‌شود که همراه با هزینه ۱۴ میلیون و ۷۱۲ هزار تومانی وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۸۸ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان پرداخت کنند.

   قیمت اوراق در سایر استان‌ها

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است که با توجه به اینکه مجردها باید ۳۲۰ و متاهل‌های ساکن این شهرها نیز باید ۶۴۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۲۹ میلیون و ۴۲۴ هزار تومان و متاهل‌ها نیز باید ۵۸ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان پرداخت کنند.