گروه راه و شهرسازی|
در پی 4 سال جهش قیمت مسکن، بسیاری از متقاضیان مصرفی و بالقوه خرید آپارتمان به ناچار بازار معاملاتی ملک را ترک کرده و به جست‌وجو در بازار اجاره بسنده کرده‌اند. این مساله اما دو پیامد ناخواسته و البته ناگوار برای مستاجران در پی داشته است، اول اینکه با جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز به تدریج در حال تجربه کردن جهش است و از سوی دیگر، انباشت تقاضای بالقوه برای خرید آپارتمان که به بازار اجاره سرریز شده است، حالا تعادل عرضه و تقاضا در بازار اجاره را به ویژه در محله‌های ارزان قیمت کلان‌شهرها بر هم زده است، به گونه‌ای که افزون بر جهش اجاره‌بها از کانال افزایش قیمت مسکن، حالا شاهد جهش اجاره‌بها از کانال رشد تقاضا در محله‌های ارزان قیمت نیز هستیم به گونه‌ای که اجاره‌بها در این محلات نیز «نجومی» و به نسبت دست نیافتنی شده‌اند. به عبارت روشن‌تر، در شرایطی که حداقل دستمزد کارگران شاغل و بازنشسته در سال جاری 57 درصد رشد یافته است، شاهدیم که میزان اجاره در محله‌های ارزان قیمت پایتخت تا 300 درصد افزایش یافته است. در چنین شرایطی است که برخی از کارشناسان، از «سقوط طبقاتی» اجاره نشین‌ها طی 4 سال اخیر سخن به میان می‌آورند.
در چنین شرایطی، سعید لطفی، عضو اتحادیه مشاوران املاک از واسطه‌های ملکی خواسته تا از فایل کردن اجاره‌های نجومی برخی موجران خودداری کنند.
لطفی در گفت‌وگو با مهر با بیان اینکه کنترل سقف اجاره‌بها به میزان رشد ۲۵ درصد سخت است، گفت: به دلیل بالا رفتن نرخ‌های اجاره روند جابه‌جایی اقشار اجاره‌نشین به محله‌های کم‌برخوردارتر از سه سال گذشته آغاز شده و کماکان ادامه دارد. تنها کاری که در شرایط فعلی می‌توان کرد، این است که صاحبخانه‌ها هوای مستاجرها را داشته باشند و مشاوران املاک هم از کار روی فایل‌های اجاره دارای قیمت‌های نامتعارف خودداری کنند.
لطفی اظهار کرد: با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی به مرور نرخ‌های جدید در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد. طبق آمار رسمی از اردیبهشت ۱۴۰۱ متوسط افزایش سالانه اجاره‌بها در تهران ۴۶ درصد بوده اما در کف بازار می‌بینیم که برخی صاحبخانه‌ها قیمت اجاره را تا ۱۰۰ درصد هم بالا برده‌اند. خیزش اجاره‌بها از سه سال گذشته آغاز شده و شاهد نوعی سقوط طبقاتی در بین اقشار اجاره‌نشین هستیم. وی افزود: روزانه با موارد بسیاری از گلایه‌های اقشار اجاره‌نشین مواجهیم که می‌گویند صاحبخانه‌ها به صورت بی‌قاعده نرخ‌ها را بالا برده‌اند. مستأجران هم مجبور می‌شوند به مناطق کم‌برخوردارتر بروند تا اجاره‌بهای کمتری پرداخت کنند. خواهش من از همکارانمان در صنف مشاوران املاک این است که از طرق مختلف مثل چانه‌زنی، مالکان را ترغیب به پایین آوردن قیمت‌ها کنند یا حتی‌المقدور به فایل‌های نامتعارف نپردازند.
لطفی با بیان اینکه در شرایط اقتصادی فعلی باید هوای یکدیگر را داشته باشیم، گفت: غالب مستأجران از قشر ضعیف جامعه هستند. برخی از آنها حتی شغل ثابتی ندارند. بنابراین باید به نحوی از طرف دولت و مردم حمایت شوند.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک درباره مصوبه ستاد تنظیم بازار مبنی بر سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به میزان ۲۵ درصد در شهر تهران گفت: به نظرم وزارت راه و شهرسازی مکانیزم کنترلی برای اجرای این مصوبه را ندارد که صحبت‌های مسوولان این وزارتخانه هم به وضوح این موضوع را تأیید می‌کند.
اثر دومینووار جهش قیمت کالاهای اساسی
وی رشد قیمت مسکن و تورم را در نوسانات بازار اجاره موثر دانست و گفت: اثر دومینوواری که افزایش قیمت کالاهای اساسی بر انتظارات تورمی ایجاد کرد، منجر به رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت شد و همین عامل، بازار اجاره را نیز ملتهب کرد.
لطفی یادآور شد: از آن طرف با چالش‌هایی مثل رشد قیمت ارز، افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی و کاهش میزان ساخت و ساز توسط بخش خصوصی مواجهیم که این عوامل نیز در میان مدت بازار اجاره را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: دو سه سالی است که وزارت راه و شهرسازی برنامه‌هایی همچون اجاره داری حرفه‌ای یا پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن را مطرح می‌کند، اما اولی از روی کاغذ فراتر نرفته و دومی یعنی پرداخت وام به قدری ناچیز است که به یک بیستم مستأجران هم اختصاص نیافته و به همین خاطر تحولی در بازار اجاره ایجاد نمی‌کند.
نیمی از مردم در کلان‌شهرها مستاجر شدند
در همین حال، مجید یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد: در حال حاضر در برخی از کلان‌شهرها نیمی از مردم مستاجر شده‌اند اما در سطح کل کشور طبق آمار ٣۵ تا ۴٠ درصد از خانوار مستاجر هستند.
یوسفی در گفت‌وگو با ایلنا، درباره افزایش جهشی اجاره‌بها و اقدامات دولت برای کنترل بازار اجاره و رهن اظهار کرد: یکی از مولفه‌های اقتصادی مرتبط با سبد خانوار مسکن است و مسکن هم تابع شرایط اقتصاد است و با سایر مولفه‌های اقتصادی مانند تورم، نقدینگی، بازارهای موازی و ...ارتباط دارد .
وی ادامه داد: یک موضوع بسیار تاثیرگذار در بازار مسکن عرضه و تقاضا است و براساس طرح جامع مسکن که در سال ٩۴ ابلاغ شد، سالانه به تولید یک میلیون مسکن نیاز داریم.
عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به جمعیت مستأجران کشور گفت: طبق آمار رسمی سال ٩۵، در کشور ۶.۵ میلیون خانوار مستاجر داریم اما در حال حاضر در برخی از کلان‌شهرها نیمی از مردم مستاجر شده‌اند اما در سطح کل کشور آمار نشان می‌دهد ٣۵ تا ۴٠ درصد از خانوار مستاجر هستند و از سوی دیگر در ٧ سال دولت گذشته اقدام موثری در بخش مسکن انجام نشد.
یوسفی با بیان اینکه در حال حاضر تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن به هم خورده و باید با قانون مالیات از خانه‌های خالی در کوتاه‌مدت تعادلی را در بازار اجاره و رهن ایجاد کنیم، اظهار کرد: قانون مالیات بر خانه‌های خالی که جریمه سوداگران در حوزه مسکن محسوب می‌شود هم از سال ٩۴ به اجرا نرسیده است.
وی ادامه داد: اصلاح و بازبینی در سال ٩٩ روی این قانون انجام شد، اما تا به امروز این قانون به اجرا نرسیده و اساسا زیر ساخت‌های اجرای آن وجود ندارد و سامانه‌ها بر خط نیستند. سامانه‌هایی مانند اسکان و املاک هم به تنهایی نمی‌توانند به اطلاعات مورد نیاز برای اجرای این قانون را تامین کنند و سایر سامانه‌ها مانند ثبت اسناد و شهرداری و صدور پروانه باید به یکدیگرمتصل شوند و تا اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی خانه‌های خالی به دست آید.
یوسفی تاکید کرد: هر چند عمده مشاوران املاک شریف هستند اما بخشی از این صنف به سوداگری بازار مسکن دامن می‌زنند و باید مشخص شود که یک مشاور املاک یک ملک را در بازه زمانی مشخص چند بار معامله می‌کند تا فعالیت دلالی این افراد کنترل شود. این عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: معتقدم اجرای قانون جهش تولید و افزایش عرضه در بازار مسکن می‌تواند در ایجاد تعادل بین عرضه و تعادل موثر عمل کند و نباید در این شرایط تصمیمات غیراجرایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تا ٢۵ درصد اعمال شود و دیدیم که این مصوبه هم اجرایی نشد. این تصمیمات راه‌حل بازار مسکن و اجاره نیستند. در بلندمدت راهکار بازارهای اجاره افزایش تولید و عرضه و در کوتاه‌مدت اجرای قانون مالیات در بازار مسکن است.
اجاره‌های نجومی در محله‌های جنوبی
رشد سنگین اجاره‌بها در سال‌های اخیر عمدتاً به محلات گران‌نشین تهران اختصاص داشت، ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط‌نشین یا نیمه جنوبی پایتخت کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هرچند که برخی شهرهای حومه‌ای نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده است.
بانک مرکزی از افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده است؛ همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) نیز رشد ۲ درصدی داشته است.
این در حالی است که عبدالله اوتادی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را ۳۰۰ درصد عنوان کرده است.
اجاره‌بهای مسکن در جنوب تهران
بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره نشان از رشد شدید قیمت‌ها دارد. خبرگزاری مهر به عنوان مثال گزارش کرده است، در بریانک اجاره واحد ۹۰ متری با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان فایل شده است.
واحد ۶۹ متری در محله مسعودیه منطقه ۱۵ پایتخت ۳۲۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به بازار اجاره مسکن عرضه شده است.
واحد ۱۰۰ متری در منیریه ۶۵۰ میلیون تومان و طبقه ۴ یک واحد ۶۰ متری در جوادیه بدون آسانسور، ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴ میلیون تومان از سوی موجر فایل شده است. اجاره این واحد در سال گذشته ۱.۵ میلیون تومان در ماه بود که ۲.۵ برابر رشد نشان می‌دهد. واحد ۶۰ متری در مهرآباد جنوبی با پارکینگ با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی آماده ارایه به بازار اجاره مسکن است. واحدی که سال گذشته با قیمت ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره رفته بود و رشد بیش از ۲۰۰ درصدی را تجربه کرده است. یک خانوار ساکن در شرق تهران به مهر گفت: سال گذشته ساکن یک واحد ۷۰ متری در نارمک به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۱.۵ میلیون تومانی بودند. موجر برای سال جاری اجاره همین واحد را به ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه افزایش داد ولی به دلیل عدم استطاعت در تأمین ودیعه مسکن، به شهر جدید پردیس برای سال جاری کوچ کرده‌اند.
یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۴ تهران نیز گفت: یک واحد ۱۱ سال ساخت ۷۵ متری در محله شکوفه (جنوب شرق تهران) در حالی برای سال جاری ۴۵۰ میلیون تومان رهن کامل شده که همین واحد در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل به مستأجر واگذار شده بود. واحد ۷۲ متری در محله امیر بهادر (انتهای جنوبی خیابان ولیعصر نرسیده به میدان راه‌آهن) با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۶.۵ میلیون در حالی به بازار اجاره مسکن عرضه شده که مشابه همین واحد سال گذشته در فاصله ۲ تا ۳ میلیون تومانی اجاره رفته بود.
