گروه راه و شهرسازی|
پارامتر تازه در جابه‌جایی منحنی تقاضای مسکن اجاره‌ای و در پی آن رشد اجاربها در کلان‌شهرها شناسایی شد. اگر چه طی سال‌های اخیر، در پی افت ارزش ریال در برابر سایر ارزها و به ویژه دلار امریکا، بسیاری از اتباع همسایه غربی ایران را برای خرید خانه در مناطق توریستی و خوش آب و هوای کشور ترغیب کرده بود، از 9 ماه پیش تاکنون، با سقوط دولت قانونی افغانستان و استقرار «امارت اسلامی» در همسایه شرقی، موج مهاجرت افغانستانی‌ها به ایران و به ویژه به کلان‌شهرهای کشور چندین برابر سال‌های قبل، دچار جهش شده است. در نخستین روزهای سال 1401 با افزایش چشمگیر جمعیت افغانستانی‌ها در مراکز عمومی پایتخت همچون دریاچه چیتگر، میدان آزادی و... این مساله در کانال‌های تلگرامی و واتس آپی داغ شد. در همان ایام بود که برخی از مسوولان از جمله مقام‌های مسوول در سازمان راهداری اعلام کردند که روزانه حدود 5 هزار نفر از اتباع افغانستان از مرزهای زمینی به‌طور رسمی وارد کشور می‌شوند. همزمان، برخی برآوردها نیز با استناد به ورود غیرقانونی گروه‌هایی از اتباع افغانستان به ایران، جمعیت روزانه ورودی به کشورمان را تا 10 هزار نفر تخمین زدند. از این رو، می‌توان با یک حساب سرانگشتی، گفت که طی 270 روز گذشته، حداقل یک میلیون و 350 هزار تا 2 میلیون و 700 هزار نفر از اتباع افغانستانی وارد ایران شده‌اند. بی‌گمان، این جمعیت قابل توجه در کوتاه‌مدت و به‌طور فوری نیازمند، مسکن اجاره‌ای هستند. به همین دلیل، در تمام قیمت‌های موجود اجاربها در کلان‌شهرها، میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای بالا رفته و منجر به جابه‌جایی منحنی تقاضا شده است.این در حالی است با جهش چند باره قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر، بخش قابل توجهی از «نیاز» به مسکن ملکی به شکل «تقاضای موثر» در بازار اجاره رخ نموده است و به عبارتی، تعداد فایل‌های اجاره در برابر جمعیت متقاضی کمتر و کمتر شده است و همین عامل نیز منجر به رشد اجاربها شده است. بنابراین اگر تا قبل از سال 1400 موتور رشد اجاربها، از سوخت «تورم» جان می‌گرفت و فعالیت می‌کرد، از سال گذشته عامل تازه «مهاجران خارجی» به کشور بازار اجاره را دستخوش تغییر کرده است.
قیمت مسکن؛ متهم اصلی بازار اجاره
فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با تسنیم، در پاسخ به اینکه مهم‌ترین مشکل بازار اجاره و مستأجران و راهکار رفع آن چیست؟ گفت: بازار اجاره مسکن متغیرهای متفاوتی دارد که هر کدام از اینها باید نسبت به آنها برنامه‌ای وجود داشته باشد. مهم‌ترین مساله‌ای که در بازار اجاره داریم قیمت مسکن است. قیمت مسکن عامل اصلی نوسانات این بخش است. قیمت مسکن نیز از 3 عامل افزایش نرخ ارز بوده که طی سال‌های گذشته همواره رو به رشد بوده است و همچنین عرضه و تقاضا تأثیر می‌پذیرد. طی سال‌های اخیر عدم عرضه مناسب عامل تشدیدکننده در بازار اجاره مسکن بوده است.کاهش عرضه به‌خصوص زمین هم طی یک دهه اخیر به عنوان عامل دیگری بوده که قیمت مسکن را افزایش داده است. به‌هرحال همیشه قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است؛ وقتی افزایش قیمت در بخش مسکن روی می‌دهد در بازار اجاره هم اثرگذاری خودش را دارد. طی 10 سال برای تملک واحد مسکونی برنامه عملیاتی خاصی نداشته‌ایم و بازار ملکی مسکن را خیلی تقویت نکرده‌ایم.او افزود: افزایش قیمت‌های ناشی از افزایش نرخ دلار و کاهش درآمد خانوارها باعث شده بود که تقاضای مصرفی در بازار مسکن کمترین نقش را داشته باشد. وقتی تقاضای مصرفی نتواند در بازار ملکی حضور داشته باشد در بازار اجاره حضور می‌یابد و به عنوان بازار موازی و جایگزین. اجاره‌نشینی در ایران یک اجبار است نه یک انتخاب.این وضعیت باعث می‌شود فشار تقاضا در بازار اجاره همچنان حفظ شود، البته در مقاطعی متناسب با رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بهای مسکن افزایش نیافته است.
نقش بانک‌ها در بازار مسکن
بیضایی همچنین با بیان اینکه برخی بانک‌ها و شخصیت‌های حقوقی واحدهای مسکن در حجم انبوه دارند، اظهار کرد: اصلاً دنبال اینکه واحدهای مذکور را اجاره دهند، نیستند، اینها را گذاشتند چند سال دیگر به فروش برود و تراز منفی فلان بانک را اصلاح کند، در نهایت افزایش تقاضا ناشی از اجبار خانوارها برای سکونت در منزل اجاره‌ای و افزایش قیمت ناشی از قیمت مسکن باعث می‌شود وضعیت بازار اجاره طی یک دهه اخیر نامناسب باشد. دهه 80 افزایش قیمت مسکن و خانه مساله اصلی بود و بازار اجاره فشار آن‌چنانی بر مردم نداشت.او تصریح کرد: الآن کسی که تمام‌وقت کار می‌کند، سابقه کاری دارد و پس‌اندازی تحت عنوان ودیعه دارد امکان این را که بتواند اجاره‌های موجود را بپردازد، ندارد. فاصله بین درآمد و قیمت مسکن و ارزش اجاره ملک یک دره خیلی عمیقی شده است.
اثرگذاری بالای مهاجران افغانستانی در بازار اجاره
این کارشناس مسکن همچنین اظهار کرد: در چند ماه اخیر یک عامل تشدیدکننده نیز اضافه شده و آن هم مهاجرت اتباع خارجی به‌خصوص افغانی‌ها به ایران است. با توجه به اتفاقات روی‌داده در افغانستان این مهاجرت در کلان‌شهرهای کشور خیلی اثرگذار بوده است.او در پاسخ به اینکه این مهاجرت بیشتر برای نوار شرقی کشور بوده یا به سایر استان‌ها نیز گسترش یافته است؟ گفت: برای همه استان‌هاست، الآن در استان‌های قم و تهران تأثیرگذار بوده است. بحثی هم که وجود دارد فعالان بازار مسکن این وضعیت را رصد می‌کنند، وقتی می‌بینند فشار تقاضا وجود دارد، قیمت اجاره افزایش می‌یابد. این عامل در همه حوزه‌ها به ما شوک وارد کرده و در بازار مسکن بیشتر بوده است. در برخی مناطق مانند شهرهای توریستی و خوش‌آب‌وهوا تقاضای مسکن از سوی همسایگان غربی از جمله عراق وجود داشته است. او در پاسخ به اینکه مهاجران خارجی نمی‌توانند ملک را به نام خودشان بزنند، نیز اظهار کرد: خرید ملک به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، این اتفاق در شمال، مشهد، خوزستان و... در حال انجام است، اینها مواردی است که باید برای آنها برنامه‌ریزی شود.
