گروه راه و شهرسازی |
کرونا مهار شد، اما پیامدهای آن همچنان دامنگیر بازار رهن و اجاره است. در حالی که آخرین مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و الزام به تمدید قرارداد مستاجران تصریح کرده است که قراردادهای اجاره‌ای که تا «پایان سال 1400» اعتبار دارند، مشمول این مصوبه هستند، اما به تازگی زمزمه‌های بدون پشتوانه قانونی از گوشه و کنار شنیده می‌شود که در «سال 1401» نیز محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها و همچنین تمدید اجباری با مستاجران ساری و جاری است. ستاد مقابله با کرونا در مصوبه سال 1399 خود تصریح کرده بود که این مصوبه تا سه ماه پس از اعلام پایان بیماری کرونا در کشور قابلیت اجرا دارد، اما در مصوبه سال گذشته، این قید زمانی به قراردادهای دارای اعتبار تا پایان سال 1400 محدود شده بود. این همه در حالی است که آمارهای رسمی حاکی از رشد اجاره‌بها بیش از سقف‌های تعیین شده از سوی ستاد مقابله با کرونا بوده است و همچنین موجران با تمسک به مفاد قانونی مختلف از تمدید قراردادهای اجاره «به صورت اجباری» خودداری کرده‌اند و در عمل مصوبه‌های ستاد مقابله با کرونا کارایی خاصی نداشته‌اند. بماند که تصویب و اجرای طرح اعطای «وام ودیعه» مسکن به مستاجران نیز راه به جایی نبرد و تنها حدود 10 درصد از مستاجران توانستند از مزایای این طرح بهره مند شوند.
8 نشانه از شکست اجاره‌بهای دستوری
آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در زمستان سال گذشته شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد 279.7 رسید که نسبت به فصل قبل 6.4 درصد افزایش داشته است. در این میان، در فصل مورد اشاره متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است. این در حالی است که باید مطابق با مصوبه ستاد ملی کرونا سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران 25 درصد، کلانشهرها 20درصد و سایر شهر‌ها 15 درصد از سوی مالکان و بنگاه‌های املاک اعمال می‌شد. مساله توافق موجران و مستاجران بالاتر و با فاصله زیادتر از مصوبه ستاد مقابله با کرونا نه تنها در فصل زمستان سال گذشته که در 7 فصل قبل از آن نیز تکرار شده است. مساله‌ای که نشان می‌دهد، بازار و قیمت‌ها نه تنها از دستورات دولتی تبعیت نمی‌کنند که مکانیسم خاص خود را دارند.
دستورات کرونایی در زمان رکود کرونا؟
زمزمه تداوم مصوبه‌ای که مهلت اعتبار آن در پایان سال 1400 به اتمام رسیده است، در شرایطی به گوش می‌رسد که عامل و شرایط اصلی و اساسی موجده این مصوبه نیز از میان رفته است. اگر چه «تورم» سرسام آور ناشی از خروج امریکا از برجام» از اوایل سال 1397 اقتصاد کشور و خانوار را تحت فشار قرار داده است، اما کرونا مهم‌ترین دلیل دولت و ستاد ملی مقابله با کرونا برای صدور مصوبه تمدید اجباری اجاره نامه‌ها با سقف‌های تعیین شده بود. حال با اینکه شرایط کرونایی به مدد واکسیناسیون گسترده شهروندان در سطوح بالایی مهار شده است و نشانه این مساله را در بازگشایی مراکز آموزشی، رشد جهش وار سفرها، برگزاری دورهمی‌ها و گشایش سینماها و ... می‌توان سراغ گرفت، اما معلوم نیست که چرا عده‌ای بر اجرا شدن مصوبه کرونایی و البته ناکارآمد در زمان حاضر اصرار دارند.
نرخ‌گذاری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد
پیش از این، مهدی روانشاد نیا، کارشناس بازار مسکن با اشاره به نرخ‌گذاری ۲۵ درصدی برای سقف اجاره‌بها از سوی دولت گفته بود: سابقه نشان داده این روش‌ها جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. در بازار مسکن دو سال است که صحبت از سقف اجاره‌بها و حمایت از مستاجران می‌شود که در عمل می‌بینیم اتفاق خاصی در کاهش قیمت‌ها نمی‌افتد. حتی می‌تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند.به گفته روانشادنیا، با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد نرخ‌ها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می‌کنند. واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود. وی تاکید کرده بود: اگر نرخ‌ها را سرکوب می‌کنیم باید گزینه جایگزین هم بگذاریم تا صاحبان سرمایه در آن سرمایه‌گذاری کنند. اما گزینه جایگزین نداریم و بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌ها در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین با نرخ‌گذاری فقط با افزایش پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه مواجه می‌شویم و شورای حل اختلاف مگر به چه تعداد پرونده می‌تواند رسیدگی کند؟ فقط نمی‌توان منافع مستاجر را لحاظ کرد. چه بسا بسیاری از مالکان با پول اجاره امرار معاش می‌کنند و با تعیین سقف کمتر از نرخ تورم، زندگی آنها را مختل می‌کنیم.
راه کنترل بازار مسکن افزایش عرضه است
روانشادنیا، راهکاری که دولت آینده برای کنترل بازار مسکن در پیش بگیرد را افزایش عرضه دانسته و گفته بود: احداث یک میلیون واحد مسکونی که دولت رییسی وعده آن را داده در صورت تحقق می‌تواند مشکل بازارمسکن را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد. با ساخت یک میلیون مسکن با فناوری جدید، سرعت ساخت بالا می‌رود، کیفیت سازه‌ها افزایش می‌یابد، اشتغال رونق پیدا می‌کند و از همه مهم‌تر مساله تامین مسکن خانوارها حل می‌شود. تجربه این موضوع را هم داریم. سال ۱۳۹۱ حدود ۹۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شد که در سال ۱۳۹۳ واحدها تکمیل شد و دیدیم که تا پایان سال ۱۳۹۶نرخ مسکن به ثبات رسید.
تعیین سقف رشد اجاره‌بها قطعی است
یک منبع آگاه از اجرای سیاست تعیین سقف رشد اجاره‌بها برای تابستان سال 1401 خبر داده است. به گزارش فارس، بر اساس اطلاعات رسیده توسط یک منبع آگاه در وزارت راه و شهرسازی، دولت قصد دارد، با انجام اصلاحاتی سیاست مدیریت افزایش سقف اجاره‌بها را که در دو سال گذشته اجرا شد، ادامه دهد. بر اساس اظهارات این منبع آگاه، اصلاحات مذکور در جهت ارتقای ضمانت اجرایی سیاست جلوگیری از افزایش رشد اجاره‌بها است. بر اساس مصوبه ستاد مقابله با بیماری کرونا که در دوسال گذشته اجرا شد، رشد رقم اجاره‌بها در تهران حداکثر 25 درصد، در کلانشهرها 20 درصد و در سایر شهرهای کشور حداکثر 15 درصد تعیین شده بود. قانونی که در نبود ضمانت اجرایی قوی عملا تاثیرگذار نبود و اجاره‌بها به‌طور متوسط با رشد 30 درصد برای همه شهرهای کشور در نظر گرفته شد. پیشتر نیز معاون اول رییس‌جمهور از قطعی بودن اجرای سیاست تعیین سقف رشد اجاره‌بها برای تابستان سال 1401 خبر داده بود.
قلی‌خسروی: مصوبه ستاد کرونا باعث فروش صوری املاک شد
در همین حال، رییس اتحادیه مشاوران املاک مدعی اجرای مصوبه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها مسکن با سقف‌های تعیین شده سال گذشته برای سال جاری شده است. خسروی خبر داده است که قراردادهای اجاره با مصوبه سال گذشته ستاد کرونا تمدید می‌شود. وی در این باره گفته است: موجران حق ندارند مستاجران را جواب کنند و لازم است قراردادهای اجاره با لحاظ سقف اجاره‌بها در سال 1401 نیز تمدید شود. او با اشاره به مصوبه ستاد ملی کرونا برای حمایت از مستأجران، افزود: مصوبه سال گذشته به قوت خود باقی است و اجرا می‌شود. این مصوبه شرایطی را فراهم کرد تا موجران با فروش صوری ملک خود، مستأجران را جواب کنند. سال گذشته موجران به بهانه چک برگشتی، ازدواج فرزند و فروش صوری، مستاجران را جواب کردند. در این بین معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن در کشور، هنوز هیچ اظهارنظری درباره برنامه‌های احتمالی حمایت از مستأجران در سال 1401 نداشته است.
