بهبود ساخت و ساز در بهمن

مجید اعزازی|

آن‌گونه که مدیران و فعالان ساختمانی در دی‌ماه سال جاری پیش‌بینی کرده بودند، در بهمن ماه وضعیت ساخت و ساز بهبود یافت و شامخ کل ساختمان روی عدد 50 ایستاد. شامخ کل ساختمان در دی ماه 42.38 ثبت شده بود. 

به این ترتیب، نتایج نظر سنجی از مدیران و فعالان صنعت ساختمان نشان می‌دهد، عدد شامخ کل ساختمان در بهمن ماه نسبت به ماه قبل افزایش قابل توجهی داشته است. البته ذکر اینکه نکته ضروری است که عدد 50 در واقع مرز میان رکود و رونق ارزیابی می‌شود. از همین رو، رشد حدود 8 پله‌ای عدد شامخ کل ساختمان به معنای پایان رکود صنعت ساختمان نیست، بلکه تلاشی برای خروج از رکود تلقی می‌شود. به عبارت دیگر، در صورتی که طی اسفند یا ماه‌های آتی عدد شامخ کل از 50 بالاتر رود و این رشد تداوم یابد، می‌توان گفت که ساخت و ساز از رکود خارج شده است. در این حال، اگر چه انتقادات و تردید‌های بسیاری درباره تحقق طرح انبوه‌سازی دولتی وجود دارد، اما حتی اگر تحرک کوچکی در طرح ساخت مسکن دولت ایجاد شود، انتظار می‌رود، این تحرک در شامخ کل ساختمان در ماه‌های آینده بازنمایی شود. کما اینکه از مهر و آبان سال جاری، با توجه به آغاز ثبت نام برای مسکن دولتی آغاز شد، چنین انتظاری در جامعه فعالان ساختمان ایجاد شد اما در عمل به فعلیت نرسید. حالا اما به نظر می‌رسد، پس از گذشت چند ماه از آغاز انبوه‌سازی دولتی و انجام مقدمات تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال، به تدریج پیشرفت اندک این پروژه در نظرات مدیران وفعالان ساختمانی منعکس شده است. چه آنکه رشد شامخ کل ساختمان برخلاف ایست قیمت اسمی مسکن و رشد منفی معاملات ملک در بهمن ماه سال جاری صورت گرفته است. افزون بر این، شرایط اقتصاد کلان و همچنین شرایط درونی بازار مسکن از جمله اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی سال اخیر، نشانه‌ای از رشد تقاضای «موثر» مسکن در سال و حتی سال‌های آینده به دست نمی‌دهد. این در حالی است که به گفته کارشناسان مسکن و همچنین تحلیل آماری مبتنی بر علم جمعیت‌شناسی حاکی از «نیاز» به ساخت سالانه 1.2 میلیون واحد مسکونی در کشور دارد. در چنین شرایطی است که عامل طرح ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال در تحلیل علت افزایش شامخ کل ساختمان برجسته می‌شود. البته باید منتظر ماند و دید که آیا در ماه‌های پیش رو نیز شامخ کل ساختمان رکودهای بالای 50 خواهد داشت و آنها را تکرار خواهد کرد یا نه؟

   کدام مولفه‌های فرعی افزایش یافتند؟

 آنگونه که پایگاه اطلاع‌رسانی اتاق تعاون ایران گزارش کرده است، نسبت به ماه قبل، مولفه‌های میزان فعالیت‌های انجام شده (از 4.38 به 50)، میزان سفارشات جدید مشتریان (از 38.09 به 42.71)، سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار (از 53.33 به 57.76) و موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام (از 44.76 به 48.54) افزایش قابل توجهی را تجربه کردند. براساس این گزارش، نسبت به ماه قبل، مولفه‌های قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز (از 69.52 به 64.07) و قیمت محصولات تولیدشده (خدمات ارایه شده) (از 61.42 به 57.28) کاهش داشتند. همچنین شاخص انتظارات تولید در ماه آینده با رقم ۵۰.۹۷ نسبت به ماه قبل (۵۲.۸۵) با کاهش نسبی، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در اسفند ماه را نسبت به بهمن ماه، کاهشی پیش بینی می‌کند. پایگاه اطلاع‌رسانی اتاق تعاون ایران تصریح کرده است، با توجه به کاهش قابل توجه قیمت خرید مواد اولیه و قیمت محصولات تولیدشده (خدمات ارایه شده) نسبت به ماه قبل همچنین افزایش قابل توجه مولفه‌های اصلی شامخ و طبق پیش بینی در ماه‌های گذشته، با در نظر گرفتن فعالیت‌های اخیر طرح ملی مسکن شاهد خارج شدن وضعیت صنعت ساختمان از حالت رکود هستیم. اتاق تعاون ایران برای نخستین‌بار در کشور از مهرماه ۱۳۹۸ نسبت به اجرای طرح شامخ ساختمان اقدام کرد و نتیجه آن به صورت ماهانه توسط مرکز آمار اتاق تعاون ایران منتشر می‌شود. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

    رکود اندک در بازار معاملاتی و ساخت 

به این ترتیب، می‌توان گفت در بهمن ماه سال جاری هر دو بازار معاملاتی و بازار ساخت و ساز در مرز میان رکود و رونق استقرار یافته‌اند. چه آنکه در بهمن ماه قیمت اسمی ملک متوقف شد و حجم معاملات نیز کاهش یافت. شرایطی که بر تغییر سیکل بازار مسکن از «رکود شدید» به «رکود اندک» مهر تایید زد. اگر چه از ابتدای سال جاری، «فرآیند» تغییر «سیکل» بازار ملک کلید خورده بود، اما با توجه به تحولات بهمن ماه و مقایسه آنها با دوره مشابه سال قبل و همچنین در نظر گرفتن برخی پارامترهای دیگر از جمله نوسان‌های شدید در بازار رهن و اجاره، می‌توان گفت که این فرآیند در بهمن سال جاری به اوج خود رسید و تکمیل شد، به گونه‌ای که افزون بر کاهش قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) طی ماه‌های گذشته، رشد قیمت اسمی ملک در بهمن ماه از حرکت ایستاد و تنها حدود 100 هزار تومان افزایش یافت.  آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در ماه گذشته ۸ هزار و ۵۳۲ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به دیماه رشد منفی ۱۳.۱ درصدی را تجربه کرده و نسبت به ماه مشابه سال قبل (بهمن 1399 با ۳ هزار و ۹۱۷ فقره معامله)، ۱۱۷.۸ درصد افزایش داشته است. همچنین در بهمن امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان گزارش شد. این در حالی است که در دی ماه امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۳۲ میلیون و ۹۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان بود و به این ترتیب، با افزایش حدود 100 هزار تومانی متوسط قیمت مسکن در پایتخت، متوسط قیمت‌ها در ماه گذشته رشد اندک ۰.۴ درصدی را ثبت کردند. این شاخص در بهمن ماه سال گذشته ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود که در بهمن امسال ۱۶.۴ درصد رشد یافته است. به این ترتیب، در حال حاضر، بازار از نظر معاملاتی در رکود نسبی قرار دارد، اما قیمت‌ها به ثبات رسیده و از تلاطم بازایستاده‌اند. از این رو، در صورت دستیابی ایران به توافق هسته‌ای و در پی آن، تداوم کاهش انتظارات تورمی، انتظار می‌رود، بازار مسکن در سال آینده در شرایط «رکود اندک» باقی بماند. تحت این شرایط، اگر چه تعداد معاملات نسبت به دوره رونق (بیش از 15 هزار معامله در ماه) اندک است اما معاملات قفل نیست. رشد قیمت‌های معاملاتی نیز کمتر از رشد نرخ تورم است. تلاطم در بازار رهن و اجاره یکی دیگر از نشانه‌های این دوره قلمداد می‌شود که از مهر و آبان سال جاری، شاهد رشد بیش از 50 درصدی اجاربها در شهر تهران بودیم.