گروه راه و شهرسازی|
در حالی که هشدارهای پرشماری نسبت به تورم زا بودن طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال از سوی اقتصاددانان و کارشناسان عنوان شده است، دیروز در یک همایش ابعاد تازه‌ای از جزییات اعتبارات مورد نیاز برای اجرای این طرح از سوی مسوولان دولتی اعلام شد. آنگونه که محمود محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد، برای ساخت ۴ میلیون مسکن به ۳۲۰۰ هزار میلیارد تومان (معادل 80 درصد نقدینگی موجود در کشور) اعتبار نیاز است. مسوولان دولتی و کارشناسان نزدیک به آن، بر این باورند که با آنچه «هدایت نقدینگی» به سمت مسکن خوانده می‌شود، می‌توان بدون تورم یا با تورم اندک پروژه انبوه‌سازی دولت را پیش برد. اظهاراتی که از سوی اقتصاددانان نهادگرا و غیرنهادگرا (اقتصاد رقابتی) رد شده و می‌شود. اما نکته جالب ماجرا اینجا است که دیروز یکی از مسوولان بانکی تلاش کرد تا با ارایه آمارهای کلی از درصد رشد نقدینگی طی دو دهه اخیر، اثر مگاپروژه مسکنی قبلی دولت (نهم و دهم) موسوم به مسکن مهر را در رشد پایه پولی و افزایش حجم نقدینگی و ایجاد تورم «صفر» معرفی کند و نتیجه بگیرد که طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال، موسوم به نهضت ساخت مسکن نیز تورم زا نخواهد بود. نکته مشترک دیگری نیز در اظهارات دیروز مسوولان دولتی و بانکی وجود داشت. آنها اظهار کردند که تورم مسکن عامل اصلی تورم عمومی کشور است، از این رو، با کنترل قیمت مسکن (از طریق انبوه‌سازی و افزایش عرضه) می‌توان تورم عمومی را کنترل کرد. این در حالی است که از نگاه اقتصاددانان مستقل، دو عامل اساسی در ایجاد تورم در ایران نقش دارند. کسری بودجه دولت و تامین این کسری از طریق استقراض از بانک مرکزی و نظام بانکی نقش اول را دارد و نقش نظام بانکی در خلق پول نیز نقش دوم را دارد. به عبارت دیگر، اقتصاددانان هیچگاه از عامل «مسکن» به عنوان ایجاد تورم عمومی یادنکرده‌اند. البته ذکر این نکته ضروری است که در آبان سال جاری، مراجع رسمی آمار در کشور، برای نخستین‌بار اعلام کردند که طی آبان سال جاری «تورم اجاره‌بها» بیشترین سهم را در تورم خانوار داشته است. با این حال، از این داده آماری نیز نمی‌توان نتیجه گرفت که مسکن عامل تورم عمومی در کشور است.
3200 هزار میلیارد تومان ارزش انبوه‌سازی دولتی
محمود محمود‌زاده در همایش مسکن و اقتصاد مقاومتی که صبح دیروز در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، گفت: اگر در سال یک میلیون واحد قرار است ساخته شود، تأمین مالی آن بدون هزینه زمین، حدود ۸۰۰ هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. بنابراین در ۴ سال، بیش از ۳۲۰۰ هزار میلیارد تومان ارزش اقتصادی این پروژه است. در کنار کل نقدینگی موجود کشور بیش از ۸۰ درصد نقدینگی کل کشور چرخه مالی این پروژه است. بنابراین به لحاظ نبودن بازار هدف کافی برای نقدینگی موجود طبیعتاً این پروژه بستر مناسبی برای پرداختن به آن است.
محمود‌زاده ۷۰ درصد هزینه ساخت مسکن را مربوط به مصالح ساختمانی دانست و افزود: حدود ۷۰ درصد این هزینه برای مصالح ساختمانی است که باعث تقویت تولید و بهره وری تولید صنعتی کشور است. ۳۰ درصد باقیمانده در حوزه خدمات است که ۵۰ هزار مهندس در این حوزه داریم که در سازمان نظام مهندسی فعال هستند. کل فعالیت‌های موجود تا قبل از این پروژه برای ۲۰ درصد مهندسین کفایت می‌کرد.
تهاتر نفت با ساخت مسکن در دستور کار
سید محمد هادی سبحانیان، معاون سیاست‌گذاری وزارت اقتصاد نیز در این همایش از در دستور کار بودن تهاتر نفت با ساخت مسکن در وزارت راه و شهرسازی خبر داد.
سبحانیان با اشاره به روش‌های مختلف تأمین مالی بخش مسکن با لحاظ شرط جلوگیری از رشد تورم گفت: اولاً سهم تسهیلات بخش مسکن باید از ۵ درصد ارتقا یابد. در عین حال باید روش‌های تأمین مالی در حوزه ساخت مسکن را متنوع کرد. مردم علاقه‌مند هستند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند و از صندوق‌های زمین و ساختمان یا اجاره داری حرفه‌ای بهره ببرند. لذا با لحاظ محدودیت‌های سیستم بانکی نیز می‌توان کمک کرد عرضه مسکن و ساخت و ساز در کشور افزایش یابد. همچنین فرآیند تهاتر نفت با ساخت مسکن در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد که می‌تواند چشم‌اندازهای خوبی در انتقال فناوری و تسهیل ساخت مسکن ایجاد کند و اهداف دولت را تسریع کند.
وی با اشاره به عدم تمایل بانک‌ها به تسهیلات دهی به بخش مسکن گفت: اینکه چرا شبکه بانکی تمایلی به تسهیلات دهی به بخش مسکن ندارد نیاز به آسیب‌شناسی دارد.
وی در مورد بحث زمین و نقش آن در قیمت تمام شده مسکن گفت: قیمت زمین ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را در تهران تشکیل می‌دهد. بنابراین اعطای رایگان زمین و اجاره ۹۹ ساله در این زمینه مطرح شده است. اگر به درستی دنبال آسان‌سازی دسترسی اقشار کم درآمد به مسکن هستیم باید به روش‌های غیر رانت زا بیشتر توجه کنیم. دولت، زمین‌های زیادی در مناطق برخوردار تهران دارد که می‌تواند از فروش آنها یا بهره‌ور‌سازی آنها منابع خوبی برای تأمین مالی پروژه‌ها به دست بیاورد.
معاون وزیر اقتصاد با اشاره به روش‌های کاهش قیمت زمین گفت: بحث باز کردن کمربندهای شهری می‌تواند کمک کند که قیمت زمین به‌طور خودکار کاهش پیدا کند. اجرای برخی پایه‌های مالیاتی مثل LVT و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند کمک کند قیمت تمام شده مسکن پایین بیاید.
تهاتر نفت فقط برای واردات فناوری مسکن
در همین حال، مجید شاکری کارشناس پولی و بانکی در همایش یادشده گفت: به دلیل مشکلات ترازنامه‌ای بانک‌ها و سودده بودن فرآیند ساخت مسکن، بار اصلی تامین منابع لازم برای ساخت بافت‌های مسکونی جدید، باید از طریق مشارکت مردمی انجام شود.
به گزارش مهر، شاکری با انتقاد از تهاتر نفت برای ساخت مسکن گفت: تهاتر نفت با ساخت مسکن طرح اشتباهی است. ما موضوع تهاتر را باید در طرح‌هایی استفاده کنیم که سایش تحریمی و انتقال فناوری داشته باشد. تهاتر نفت با فناوری ساخت مسکن البته موضوع دیگری است که اگر بتوانیم به این سمت برویم بسیار طرح مناسبی است. وی گفت: پیشنهاد من این است که زمین‌های بزرگ دولت در داخل شهرها یا حاشیه کلان‌شهرها طرح شهری تعریف کنیم که زمین به علاوه جوازات و مستحدثات آن با نقشه شهری از قبل طراحی شده، در قالب یک صندوق REIT قرار بگیرد، و دولت صرفاً سیاست‌گذار باقی بماند.
مسکن مهر، نه رشد نقدینگی داشت نه تورم‌زا بود
محمود شایان، مدیرعامل بانک تخصصی بخش مسکن نیز در همایش «مسکن و اقتصاد مقاومتی» گفت: خط اعتباری مسکن مهر نه سبب ایجاد رشد نقدینگی شد و نه پایه پولی را افزایش داد.
شایان با اشاره به شبهه تورم‌زا بودن خط اعتباری مسکن مهر در سال ۸۷ گفت: برخی می‌گویند مسکن مهر باعث رشد نقدینگی و پایه پولی و نهایتاً تورم شد اما آمار بانک مرکزی خلاف آن را می‌گوید.
به گفته این مقام مسوول ارشد بانکی، بر اساس آمار بانک مرکزی، متوسط رشد نقدینگی در متوسط ۴۷ ساله اخیر از سال ۱۳۵۳ تاکنون ۲۷ درصد بوده است. این شاخص در دوره پس از مسکن مهر از سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۹ معادل ۲۸ درصد بوده است. همچنین رشد نقدینگی از سال ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۹ مجدداً به ۲۷ درصد برمی‌گردد. رشد نقدینگی ۸ سال قبل مسکن مهر هم ۲۸ درصد بوده است بنابراین اختصاص خط اعتباری مسکن مهر، تأثیری در رشد نقدینگی نداشت.
وی درباره تأثیر خط اعتباری مسکن مهر در رشد پایه پولی گفت: از سال ۱۳۵۳ تا ۱۳۹۹ متوسط رشد پایه پولی ۲۴ درصد بوده است. در دوره مسکن مهر این شاخص به ۱۸ درصد، پس از مسکن مهر به ۲۱ درصد و ۸ سال قبل از مسکن مهر ۲۶ درصد بوده است بنابراین علی‌رغم استفاده از خط اعتباری مسکن مهر، رشد نقدینگی کاهش داشته است. به عبارت دیگر، وام‌دهی به بخش مسکن، ایجاد رشد نقدینگی نمی‌کند.
تورم مسکن جلوتر از تورم عمومی
شایان در خصوص تورم مسکن گفت: مسکن در رشد تورم کشور موثر است. اگر قرار است تورم عمومی کنترل شود، باید اول قیمت مسکن کنترل شود. در کشور ما همواره تورم مسکن از تورم عمومی جلوتر بوده است. تنها یک راه برای کاهش این نرخ تورم داریم و آن اجرای تکلیف مجلس و دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی است تا جلوی قیمت رشد مسکن و پس از آن تورم عمومی گرفته شود.
