مجید اعزازی|
همزمان با شکل‌گیری چهارمین افت ماهانه بازار سهام طی آبان‌ماه، شتاب موتور تقاضا برای اخذ وام خرید آپارتمان از طریق اوراق تسهیلات مسکن موسوم به «تسه» به اوج رسید و در نهایت، افزایش قابل توجه تعداد معاملات ملک در دومین ماه پاییز را رقم زد. بازار سهام به عنوان یکی از بازارهای موازی و رقیب، در آبان برای چهارمین ماه متوالی دچار افت شد و رکورد رشد منفی 3.44 درصد را از خود برجای گذاشت. همزمان، بازار مسکن تحت تاثیر افزایش سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن که در اواخر شهریورماه سال جاری تصویب شده بود، توانست سطوح بالاتری از حجم معاملات ملکی را تجربه کند. دور تازه جهش قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها که از ابتدای سال 97 آغاز شده، افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای ملک را به‌شدت تضعیف کرده است. با تغییر سقف وام از طریق اوراق، بخشی از این افت قدرت خرید جبران شده است و بخشی از سرمایه‌گذاران در بازار سهام را متقاعد کرده تا با خروج از این بازار و دریافت وام تقویت شده، سرمایه خود را به بازار مطمئن‌تر مسکن منتقل کنند تا هم جلوی زیان بیشتر در بازار سهام گرفته شود و هم نقدینگی آنها از گزند تورم در امان باقی بماند. این در حالی است که همچنان سایه عوامل غیراقتصادی خارج از بازار مسکن- انتظارات تورمی و مذاکرات هسته ای- بر سر این بازار سنگینی می‌کند و همچنان، دو طرفه عرضه و تقاضا را دچار تردید کرده است.
رشد قابل توجه معاملات ملک
آن‌گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه حدود ۷.۳ هزار فقره بوده که نسبت به ماه قبل از آن و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین درآبان ماه سال جاری متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹ هزار تومان گزارش شده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۱۷.۷ درصد افزایش یافته است. به گزارش «تعادل»، اگر چه تعداد معاملات ملکی انجام شده در آبان سال جاری (7.3 هزار فقره) تا تعداد معاملات در دوران رونق بازار مسکن (حدود 20 هزار فقره در ماه) فاصله زیادی دارد اما از آنجا که در یک سال گذشته و به ویژه در 8 ماهه اخیر، برای دومین بار از مرز 7 هزار فقره در ماه عبور کرده است، حایز اهمیت است. پیش از این، صرفا در شهریور ماه تعداد معاملات ملکی در تهران حدود 7.8 هزار فقره ثبت شده بود. تعداد معاملات مسکن به استثنای فروردین و اردیبهشت سال جاری که کمتر از 4 هزار فقره در ماه ثبت شده بود، در سایر ماه‌ها حدود 5 هزار فقره بود. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که بار دیگر، تعداد معاملات از میانگین ماهانه در یک‌سال اخیر، حدود 2 هزار فقره فاصله گرفته است. بر اساس این گزارش، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. متقاضیان وام مسکن برای دریافت وام می‌توانند اوراق تسهیلات خریداری کرده و بر مبنای آن از بانک مسکن برای خرید خانه وام دریافت کنند. اعتبار هر کدام از اوراق برای گرفتن وام 500 هزار تومان تعیین شده است. از این رو، برای دریافت وام 480 میلیون تومانی، متقاضیان باید 960 ورقه «تسه» خریداری کند.
وضعیت مسکن در میان رقبا
در آبان ماه سال جاری، قیمت سکه رشد 5.84 درصدی را تجربه کرد و در صدر فهرست بازارهای موازی ایستاد. نرخ دلار اما با 2.5 درصد بازدهی در جایگاه دوم قرار گرفت. جایگاهی همتراز تورم ماهانه نیز بود. مسکن اما با تورم 1.2 درصدی در جایگاه سوم نشست. بازار سهام نیز با افت 3.44 درصدی با فاصله معناداری از سایر رقبا در انتهای فهرست بازارهای موازی جای گرفت.
افزایش سهم واحدهای قدیمی در معاملات
گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۷.۳ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آبان سال قبل، حدود 6.9 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های 6 تا 20 سال ساخت افزوده شده است. این مساله نشان می‌دهد، قدرت خرید متقاضیان نسبت به سال گذشته کاهش یافته و علی رغم بهره مندی از وام تقویت شده، آنها مجبور به خرید واحدهای مسکونی با قدمت بیشتر و به عبارتی ارزان‌تر شده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان سال جاری حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.8 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9 و 8.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
گران‌ترین خانه در تهران چند؟
در آبان ماه سال 1400، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده 32 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.2 و 17.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه ۷۲ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۴ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۳۲.۲ درصدی در منطقه یک و ۲۰.۶ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آبان ماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۷.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان با ۱۷ و ۱۲.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. از سوی دیگر در آبان امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۸.۹ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند. همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۳.۸ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آبان امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۵۱.۶ و ۵۴.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
